Скупой платит дважды: кому из застройщиков придётся страховать ответственность перед дольщиками повторно?

Центральный банк продолжает проверки страховщиков, допущенных к страхованию гражданской ответственности. В случае отзыва лицензии у страховой компании застройщик обязан в течение 15 суток заново застраховать свою гражданскую ответственность в рамках 214-ФЗ (ГОЗ).

Государство на страже прав дольщиков

Взаимоотношения застройщика и участников долевого строительства регулируются федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон начал действовать с 2005 года и за годы работы был значительно дополнен и расширен.

Так, с 1 января 2014 года в 214-ФЗ застройщики стали обязаны обеспечивать исполнение своих обязательств перед дольщиками одним из следующих способов: поручительство банка или заключение договора страхования гражданской ответственности со страховой компанией, либо же вступление в ОВС – общество взаимного страхования.

Самым популярным способом обеспечения обязательств застройщика стало заключение договора страхования ГОЗ. Страховые компании предоставляют адекватные тарифы, не требуют залога и не навязывают «круговой поруки». Застройщик один раз выплачивает страховую премию – и в случае его банкротства или обращения взыскания на предмет залога по решению суда страховщик уплачивает дольщикам страховое возмещение в размере стоимости квартиры по договору долевого участия.

Зачем нужны проверки ЦБ?

Возникновение нового перспективного сегмента с высоким спросом и теоретической возможностью сбора огромных объемов страховых премий произвело ажиотаж на рынке страхования. Желание «помочь» застройщикам с обеспечением обязательств по договору долевого участия изъявило свыше 100 страховых компаний. Большинство из них не могло обеспечить реальную страховую защиту: достаточные объемы страховых резервов, опыт работы с застройщиками и необходимые инструменты оценки и принятия рисков (андеррайтинга) имели лишь единицы.

Большинство участников рынка не заботилось о создании страховых резервов, оценке рисков и перестраховочной защите и предлагало услуги по демпинговым тарифам (в 2-3 раза ниже рыночного). Последствия такой стратегии предсказуемы: в лучшем случае ЦБ, выявив недорезервирование и признаки финансовой неустойчивости, исключает компанию из списка аккредитованных и с высокой вероятностью отзывает у такого страховщика лицензию. В худшем – при наступлении страхового случая компания банкротится сама, будучи не в состоянии компенсировать даже часть убытков. Так или иначе решившие сэкономить застройщики оказываются в подвешенном состоянии: закон обязывает их в течение 15 рабочих дней заключить новый договор страхования гражданской ответственности или получить банковское поручительство.

Чтобы исключить такие ситуации, государство ужесточило требования к страховщикам ГОЗ. Перечень обязательных условий включает в себя опыт работы от 5 лет, наличие перестраховочной защиты, сумму активов не меньше 1 млрд рублей и собственный капитал от 120 млн рублей и больше. «Глобальная чистка» лишила права заниматься страхованием ГОЗ свыше 90% страховщиков. Сегодня в списке аккредитованных всего 15 компаний.

Единственная страховая компания, которая находится в списке уполномоченных компаний с 2014 года и при этом занимает активную позицию на рынке ГОЗ, — это СК «РЕСПЕКТ».

Центробанк продолжает активно проводить проверки состояния активов и мониторинг деятельности компаний на предмет соблюдения страхового законодательства и соответствия озвученным в 214-ФЗ требованиям. При выявлении нарушений страховой компании может быть вынесено предписание в указанные сроки их устранить. Уже само наличие подобного предписания запрещает страховщику заключать новые договоры страхования ГОЗ. А за неисполнением предписания следуют приостановка и отзыв лицензии.

Последствия для застройщика и дольщиков

В случае банкротства страховой компании, отзыва у неё лицензии или вынесения ЦБ РФ предписаний по исправлению выявленных нарушений застройщик, заключивший договор страхования ГОЗ, обязан в срочном порядке заключить новый договор страхования. В некоторых случаях в поисках «самого низкого тарифа» застройщики несколько раз вынуждены страховать свою ответственность в разных страховых компаниях – и выходит, что скупой платит дважды и даже трижды.

Не раз и не два застройщики, поставленные перед фактом необходимости повторного заключения договора страхования ГОЗ, заявляли о том, что будут вынуждены повысить цены на квартиры. Изменения стоимости квадратного метра жилья озвучиваются в диапазоне от 1 до 10% — как демонстрирует практика. Учитывая нынешние цены на квартиры и уровень доходов населения, такое подорожание трудно назвать безболезненным: многие россияне вкладывают в «долёвку» все накопленные сбережения.

Как избежать проблем?

Главный вывод, который можно сделать, – не стоит гнаться за низким тарифом. Заниженные страховые тарифы должны настораживать: страховая компания формирует резервы за счет собранных страховых премий, следовательно, у демпингующего страховщика вполне могут быть проблемы с объемами резервирования. К выбору страхового партнера необходимо подходить серьёзно и ответственно. В первую очередь следует убедиться, что страховщик соответствует требованиям 214-ФЗ: у компании должен быть и опыт работы, и необходимый объем активов, и достаточный размер собственного капитала.

Также стоит обратить внимание на баланс страховщика — на раздел «страховые резервы и перестрахование». Если страховых резервов явно недостаточно даже для покрытия убытков по 1-2 строительным объектам, а перестрахование отсутствует, то застройщику стоит задуматься о последствиях выбора такой страховой компании в качестве партнера. Многие застройщики, ожидая введения компенсационного фонда, на данный момент относятся необдуманно к выбору страхового партнера, но закон не имеет обратной силы и при отзыве лицензии у страховщика застройщику придется или страховаться повторно, или платить в фонд. В любом случае сэкономить «в длинную» не получится.

Определить страховую компанию, которая планирует долго работать на рынке ГОЗ, просто: страховые компании зарабатывают после того, как строительные проекты, на которые были «отложены» резервы, вводятся в «строй», только после этого страховые резервы высвобождаются и идут в доход страховой. Признаки надежной страховой компании следующие: значительный объем страховых резервов, обязательное перестрахование рисков, успешно пройденная выездная проверка ЦБ РФ. Эти данные легко прочитываются на уровне бухгалтерского баланса страховщика.

Используя информацию из открытых источников, нужно убедиться, что страховщик имеет хорошую репутацию, известен на рынке, обладает опытом работы на рынке застройщиков в течение длительного времени, пережил все «зачистки» списка аккредитованных компаний по ГОЗ с 2014 года. Можно было бы посоветовать обратить внимание на количество выплат по договорам страхования ГОЗ, но пока что подобный прецедент за всю историю страхования гражданской ответственности застройщика в России всего один. СК «РЕСПЕКТ» в конце августа 2016 года приступила к выплате компенсации администрации города Онега в Архангельской области за неисполнение обязательств застройщика по муниципальному контракту на строительство двух жилых домов в рамках реализации Президентской программы переселения из ветхого и аварийного жилья.

Изучать нужно не только страховую компанию, но и её клиентскую базу. Если страховщик взял на себя риски по крупному застройщику, который имеет неоднозначную репутацию, при наступлении страхового случая он и сам может следом за ним «уйти на дно». Из тех же соображений желательно изучить, насколько тщательно выбранный страховщик подходит к оценке принимаемых рисков – ведет ли мониторинг финансовой и строительной деятельности застройщиков, проводит ли выездные проверки строительных проектов, какова его региональная сеть. Иначе, опять же, есть шанс, что страховщик лишится лицензии из-за недорезервирования или обанкротится вследствие непрофессионального подхода к андеррайтингу.

Хорошим вариантом страховщика ГОЗ можно считать два типа компаний. Это «гиганты рынка» уровня Ингосстраха, Согаза и т.д., в финансовой устойчивости которых не приходится сомневаться. Вторая категория – страховщики с большим экспертным опытом работы на строительном рынке. На сайте ЦБ РФ в открытом доступе есть информация за 2015 год и первое полугодие 2016 года. Компании-эксперты занимают лидирующие позиции по объемам собранных страховых премий в сегменте ГОЗ, а СК «РЕСПЕКТ» находится среди них на первом месте.