Как стало известно „Ъ-Черноземье“, управление Росреестра Воронежской области отказывается оформлять договоры долевого участия (ДДУ) на общежитие квартирного типа «Интурист» в юго-восточной части облцентра. Застройщиком объекта за 1,12 млрд руб. выступает ГК «Развитие» депутата региональной думы Сергея Гончарова. Отказ объясняется несоответствием статуса общежития условиям долевого строительства. Юристы советуют девелоперу создавать прецедент в суде.
Депутат Воронежской областной думы Сергей Гончаров
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
В течение года управление Росреестра Воронежской области отказывает в госрегистрации ДДУ на жилые помещения в общежитии квартирного типа «Интурист» на улице Ростовской, 100б. Заместитель руководителя управления Росреестра по Воронежской области Наталья Великосельская пояснила „Ъ-Черноземье“, что согласно действующему законодательству «квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме (п. 3 ст. 16 ЖК РФ) на участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации такого здания». Росреестр указывает на то, что «Развитию» выдано разрешение на строительство общежития и гостиницы. Это соответствует виду разрешенного использования участка, хотя предметом представленного на госрегистрацию ДДУ является квартира. «У участника долевого строительства не может возникнуть право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе участок, в границах которого планируется создание общежития, поскольку это будет противоречить разрешенному использованию. Управление не располагает информацией о подобных прецедентах в России», — добавила госпожа Великосельская.
«Причина появления статуса “общежитие” у возводимого здания в виде разрешенного использования участка, на котором реализуется проект, — рассказал Сергей Гончаров. — Этот статус, в отличие от многоквартирного жилого дома, позволяет спроектировать и вывести на воронежский рынок жилье с очень низким ценником. Его стоимость практически равна материнскому капиталу. Сегодня такой формат жилья для молодежи становится востребованным». По факту это малогабаритные жилые помещения (от 16 кв. м с санузлом) стоимостью от 500 тыс. руб. «Объект капитального строительства представляет собой коммерческое общежитие, которое создается как для временного, так и для постоянного проживания граждан. Финансирование планируется осуществлять за счет привлечения средств физических и юридических лиц, а также кредитов для строительства объекта с последующим возникновением у участников долевого строительства права собственности на жилье», — сказано в документации ГК «Развитие». По словам Сергея Гончарова, законность выданного разрешения на строительство проверяла прокуратура и не усмотрела нарушений.
В течение нынешнего года Ленинский райсуд Воронежа полностью удовлетворил два иска потенциальных дольщиков «Интуриста» с требованием признать незаконным отказ Росреестра в госрегистрации договора участия в долевом строительстве. Позиция истцов строилась на том, что хотя общежитие относится к спецжилфонду, в законе о долевом участии не сказано о запрете на применение его положений в случае строительства общежитий. Но Росреестр продолжает блокировать регистрацию очередных ДДУ по объекту. В управлении отмечают, что не намерены в дальнейшем менять свою позицию.
Специалисты региональной инспекции архстройнадзора допускают возможность отнесения общежития и гостиницы со встроенными нежилыми помещениями к «иным объектам недвижимости», строительство которых может осуществляться с привлечением денег дольщиков. Но такая возможность должна определяться органом, «осуществляющим госрегистрацию прав на имущество и сделок с ним».
Партнер юридической компании Orient Partners Ксения Казакова отмечает, что правовой статус общежитий (в том числе квартирного типа) в российском законодательстве до конца не определен: «В Жилищном кодексе РФ понятие “общежитие” упоминается в контексте специализированного государственного или муниципального жилфонда. В то же время кодекс не содержит специальных норм, относящихся к регулированию общежитий, находящихся в частной собственности». Эксперт полагает, что в рассматриваемой ситуации здание и помещения в нем являются объектами нежилого фонда. «Разрешенное использование участка не предусматривает строительства на нем жилья. Такая ситуация в практике не редкость, и застройщики, возводя объекты, фактически предназначенные для проживания граждан, используют различные способы для того, чтобы оформить документы без прямого нарушения закона. Например, в Москве за последние годы было построено множество апартаментов, которые также по своему юридическому статусу являются нежилыми помещениями. Что касается ДДУ в строительстве, то в законодательстве не содержится ограничений относительно заключения таких договоров в отношении нежилых помещений типа апартаментов или общежитий. Позиция Росреестра связана, вероятнее всего, с нежеланием стимулировать развитие описанной выше схемы строительства и создание объектов с неопределенным правовым статусом», — считает госпожа Казакова.
Управляющий партнер правового центра «Дивиус» Иван Гусев также отмечает, что «Развитие-М» занимается фактически продажей не комнат в общежитии, а обычных квартир-студий: «Регистраторов скорее смутило не коммерческое общежитие и не забота о том, что покупатель может стать “обманутым”, а то, что дольщик регистрировал бы некоммерческое помещение по ДДУ, расположенное в общежитии. Решение для девелопера может быть только одно — судиться и создавать положительную судебную практику. Думаю, если будет большое количество обращений в суд за обжалованием отказа, рано или поздно Росреестр примет сторону дольщиков».
Сколько стоит строительство «Интуриста»
Строительство общежития и гостиницы со встроенными нежилыми помещениями началось в конце 2015 года (разрешение на строительство ООО «Развитие-М» получило в октябре 2015-го). Назначение здания соответствует разрешенному использованию участка — для общежития и гостиницы со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, стоянки, гаражей. Согласно проектной декларации, предполагается возведение двух отдельно стоящих 19-этажных зданий с планировками «коридорного типа с лестничными и лифтовыми узлами». В общей сложности планируется построить 1,14 тыс. жилых помещений площадью 33 тыс. кв. м, из них 340 — по 16 кв. м. Стоимость строительства оценивается в 1,12 млрд руб. Срок сдачи объектов был намечен на апрель 2018 года. Право аренды участка для строительства гостиничного комплекса площадью 8,3 тыс. кв. м было выставлено региональным ДИЗО на аукцион в 2011 году. Начальная цена годовой аренды составляла 1,5 млн руб. В итоге аукцион был признан несостоявшимся, право аренды досталось единственному его участнику. «Развитие» распоряжается участком на праве аренды по договору перенайма.