|
Полевой вопрос |
Ходынская битва
Ходынское поле, последний участок в центре Москвы, на котором возможна действительно массовая застройка, в феврале обрело своего хозяина. 34 га земли, на которых в течение 2002-2005 годов предполагается возвести порядка 400 тыс. кв. м жилья, являются, наверное, самым привлекательным объектом для строительных инвестиций в столице. По оценке риэлтеров, жилье на Ходынском поле может быть продано в полтора раза дороже, чем в Бутове, Марьине или Куркине, при равной себестоимости строительства. Именно поэтому в борьбу за Ходынку включились фактически все ведущие застройщики Москвы. В течение 2001 года о желании участвовать в ее застройке заявили Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), ДСК-1, ДСК-3 и СУ-155.
 |
Злые языки сделали свое дело — информация о символической роли МФС-6 в застройке Ходынки появилась в ряде ведущих деловых СМИ. Официальное опровержение последовало только 11 марта, после возвращения из отпуска гендиректора компании Виктора Нестеренко. Он сообщил "Деньгам", что из 400 тыс. кв. м жилья, которые планируется возвести на Ходынском поле, 350 тыс. придется на долю непосредственно МФС-6. Это 5-12-этажные монолитные дома по индивидуальным проектам. Однако очередники Минобороны, которым обещано 40-50 тыс. кв. м, квартиры в них не получат. Военным будут предназначены типовые панельные дома, к строительству которых, по словам Виктора Нестеренко, планируется привлечь ДСК-1 или ДСК-3.
В истории с Ходынкой есть еще один момент, достойный упоминания. Большая часть территории аэродрома отведена под нежилую застройку: 35 тыс. кв. м зарезервировано под музей авиации и космонавтики и клуб ветеранов внешней разведки; под торгово-выставочный и торгово-деловой комплексы и гостиницу проектом отведено на порядок больше — 455 тыс. кв. м. Что касается инвестиционной привлекательности этой части проекта, то она не вызывает сомнений — генеральный инвестор ОАО "Авиапарк" (соинвестором выступает ЗАО "ЦУМ-Инвест") освобожден от платы за прокладку инженерных коммуникаций, а на долю социальной застройки (музей и клуб разведчиков), за которую ему не заплатят, придется всего лишь 7% общего объема строительства.
Контрольный пакет акций "Авиапарка" принадлежит столичным властям. В уставный капитал город внес права аренды земли сроком на 49 лет, оцененные в $1 млн за га. Однако не исключено, что о своих правах на Ходынку заявит и правительство РФ. Как сообщили "Деньгам" в пресс-службе Минимущества, "в связи с вступлением в законную силу закона о разграничении государственной собственности на землю сейчас ведется работа по восстановлению федеральных прав собственности на землю, в том числе и на территорию Центрального аэродрома имени Фрунзе".
Ипотека прирастает кооператорами
В начале марта о начале работы объявили два ипотечных кооператива — "Первая домостроительная ссудосберегательная касса" (ПДССК) и потребительский кредитный кооператив "Подмосковье". Схема их работы фактически копирует ту, которую используют существующие в Германии строительные ссудосберегательные кассы (Bausparkasse). Члены кооператива вносят сберегательные вклады (накопительный счет) в кооперативную кассу. После достижения определенного порогового показателя (как правило, 50% стоимости приобретаемой квартиры) кооператив выделяет своему члену кредит на оставшуюся сумму. На сберегательные вклады начисляется определенный процент, кредиты тоже выдаются под проценты, но более высокие. Суммы, полученные за счет процентной разницы, а также вступительные взносы (в ПДССК — 100 рублей) идут на оплату работы аппарата кооператива.
Условия, на которых пайщики ПДССК смогут получить кредит на покупку жилья, следующие. Объем накопления должен быть не менее 50% стоимости квартиры, период накопления — не менее года, процентная ставка по сберегательному счету составит 18% годовых в рублях. Займы будут выдаваться под 14% годовых, но в валюте, на срок до пяти лет. В соответствии с российским законодательством членами и основателями кредитного кооператива могут быть исключительно физические лица. Председатель ПДССК Виталий Переяславский подтверждает формальное соблюдение этого правила, однако не скрывает, что фактическими инициаторами создания кооператива являются банк "Евротраст" и крупнейшая строительная компания Москвы ДСК-1, с которыми ПДССК заключила рамочные соглашения о сотрудничестве. По словам первого заместителя председателя правления "Евротраста" Андрея Родионова, банк не будет вмешиваться в работу кооператива, но "предоставит ему максимальный спектр услуг — обслуживание накопительных счетов, обеспечение безопасности, а также консалтинговые, страховые и риэлтерские услуги, которые предоставят дочерние структуры банка".
В свою очередь, ДСК-1 собирается резервировать определенный процент возводимого жилья для пайщиков ПДССК. Взамен комбинат рассчитывает существенно увеличить покупательский спрос и, по словам заместителя генерального директора ДСК-1 Андрея Паньковского, начать формирование портфеля предварительных заказов. Стоит отметить, что это не первая попытка комбината выйти на ипотечный рынок. С 1997 года функционирует коммандитное товарищество "ДСК-1 и К°", занимающееся продажей построенного ДСК-1 жилья с рассрочкой платежа. Строители также вели переговоры с фондом "США--Россия" об участии в ипотечной программе "Дельта-Кредит". Однако, по словам Андрея Паньковского, сейчас они прерваны по причине высокой процентной ставки фонда (21% годовых в валюте на строящееся жилье).
Потребительский кредитный кооператив "Подмосковье" будет работать в рамках ипотечной программы правительства Московской области, реализация которой поручена Ипотечной корпорации Московской области (ИКМО). По словам ее руководителя Владимира Мальцева, кооператив будет привлекать средства пайщиков под 6-8% годовых в валюте в зависимости от срока накопления и выдавать кредиты под 8-10% в валюте в зависимости от срока погашения. В декабре прошлого года, когда ИКМО объявила о старте своей ипотечной программы, были анонсированы другие цифры — 10% в рублях по сберегательному вкладу и 12% в рублях по кредиту.
Представители ПДССК и "Подмосковья" пока отказываются прогнозировать, какой объем средств им удастся привлечь, однако с уверенностью говорят о том, что предлагаемый ими ипотечный продукт будет востребован. Кредитные ставки кооперативов действительно значительно ниже процентов по банковским ссудам. Однако на первых порах возможность получения кредита в кооперативе будет напрямую зависеть от появления новых пайщиков, ведь кредиты будут предоставляться за счет их сберегательных вкладов. Так что ближайшие два года для столичных и подмосковных кооператоров станут определяющими. Если за этот период им удастся добиться непрерывного роста числа своих членов и обеспечить рефинансирование ипотечной программы за счет погашения выданных кредитов, "кооперативная" схема сможет реально претендовать на доминирующее положение на ипотечном рынке.
Бартер гонят из домов
В феврале на заседании правительства Москвы Юрий Лужков заявил о необходимости финансировать строительство муниципальных домов за счет бюджетных средств города. Сейчас участки для строительства предоставляются на условиях бесплатной передачи части построенного жилья для муниципальных нужд. Доля передаваемых городу площадей определяется на инвестиционных конкурсах — компания, предложившая наибольшую (она колеблется в пределах 30-50%), приобретает право на застройку участка. Полученные от застройщиков квартиры город передает очередникам. Если же город начнет финансировать строительство муниципальных домов за счет бюджета, строителям придется платить за право аренды земли уже не квадратными метрами, а "живыми" деньгами.
Для ведущих игроков строительного рынка столицы февральское заявление мэра неожиданностью не стало — в январе вице-мэр Валерий Шанцев уже обсуждал с ними возможность отмены бартерных расчетов. Реакция строителей была неоднозначной. Андрей Паньковский считает, что у новой схемы больше минусов, чем плюсов: "На сегодняшний день серьезной проблемой является отсутствие площадей для отселения жильцов ветхого и пятиэтажного фонда. Если бюджет города профинансирует упреждающее строительство этих площадей, проблема будет решена. Вместе с тем существуют опасения, что, как и в 2000 году, город будет несвоевременно расплачиваться за возведенное по его заказу муниципальное жилье или будет производить оплату векселями, которые строителям удастся реализовать только с существенным дисконтом. Вице-мэр заверил нас, что этого не будет, но у новой схемы есть и другой минус. Конкурсы на право застройки земельных участков проводятся за год-два до начала строительства, то есть мы будем вынуждены оплачивать право застройки 'живыми' деньгами за год-два до того момента, когда сможем начать продажу жилья, а это чревато появлением серьезных кассовых разрывов".
Есть у новой схемы и сторонники. По мнению Виктора Нестеренко, продажа прав застройки участка за "живые" деньги является разумным шагом, но только при условии предварительной подготовки (отселение жителей пятиэтажек, прокладка инженерных коммуникаций) к строительным работам. А глава девелоперской компании S. Holding Алексей Шепель считает, что отказ от бартерной системы позволит независимым девелоперам серьезно потеснить на строительном рынке Москвы домостроительные комбинаты, объединенные в Московский строительный союз, МСС (ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, МФС-6, МСМ-5, СУ-155 и СУ-83), и что девелоперским компаниям, озабоченным не столько загрузкой производственных мощностей, сколько прибыльностью строительных проектов, будет значительно проще приспособиться к новым правилам столичных властей.
Переход на денежную форму расчетов за землю станет свершившимся фактом не раньше 2004 года (площадки под строительство на 2002-2003 годы уже распределены между застройщиками). Однако в том, что это произойдет, сомневаться не приходится: решение столичного мэра обжалованию не подлежит. На упомянутом заседании правительства Москвы начальник оперативно-распределительного управления столичной мэрии Михаил Балакин, который, как говорят, замечен в лоббировании интересов МСС, заявил, что выполнение плана строительства муниципального жилья стало возможным только благодаря системе бартерных расчетов. И получил отповедь мэра: "Муниципальное жилье будем строить за счет бюджета, от зачета нужно отказываться".
Внедрив новую схему, город не прогадает. Чиновники мэрии считают, что суммы, полученные при продаже прав на застройку участка, значительно превысят стоимость получаемых по бартеру квартир.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ