|
Метр впал в стабильность |
Новостройки
Потенциальные покупатели типовых квартир могут спокойно вздохнуть — прошлогодняя ситуация, когда цены росли на 2-3% в месяц, в ближайшее время не повторится. Стабилизация цен, начавшаяся в декабре, определяла ситуацию на рынке и в феврале, и начале марта. Риэлтеры говорят о сложившемся балансе спроса и предложения, однако не забывают добавлять, что рост, пусть и незначительный — 0,5-1% в месяц, все-таки есть. Правда, это не более чем техническая коррекция — новостройки дорожают по мере завершения строительства.
Отсутствие ценовых скачков оказало на рынок весьма благотворное влияние. Спрос существенно снизился, и у покупателей появилась возможность полноценного выбора квартир не только на начальном, но и на завершающем этапе строительства. Правда, к однокомнатным квартирам это относится в меньшей степени — они достаточно востребованы для того, чтобы застройщики предлагали их по сравнительно высоким ценам. Показателен пример Южного Бутова: при средней цене жилья $600 за метр однокомнатные квартиры стоят около $690 за метр, двухкомнатные — $590, а трехкомнатные — $530. В этом году дифференциация цен в зависимости от количества комнат сохранится — домостроительные комбинаты, планируя изменения модельного ряда, повышенный спрос на небольшие, а следовательно, более дешевые квартиры не учитывают.
 |
Виталий Ситников, руководитель департамента первичного рынка ОАО "Московская городская служба недвижимости": Общий рост цен на рынке новостроек в ближайшем будущем маловероятен. Будет увеличиваться разрыв цен на квартиры в разных районах. Участки как массового, так и точечного строительства с развитой социальной и транспортной инфраструктурой будут пользоваться возрастающим спросом. Застройщикам необходимо это учитывать и правильно позиционировать возводимое жилье по классу. Например, дорогостоящее монолитное строительство в периферийном районе Куркино сейчас не вполне оправдывает ожидания инвесторов. Аналогичная ситуация сложилась на юго-западе Москвы, явно перегруженном монолитными новостройками.
Элитное жилье
Чем дороже элитное жилье, тем легче было в феврале найти на него покупателя. Это парадоксальное утверждение риэлтеров оказалось верным лишь отчасти. Квартиры в клубных домах (они же High End, они же De Lux, они же категория А) действительно пользуются повышенным спросом у удачливых предпринимателей и чиновников. Соответствующих их запросам домов (не более 30 квартир, престижный район, достаточное количество бассейнов, охранников, беседок для барбекю и теннисных кортов) в Москве по прежнему не более трех десятков. По словам руководителя отдела элитной недвижимости компании Delight Наталии Новиковой, новые дома этой категории, строящиеся в районе Остоженки и Ростовской набережной, в феврале раскупались "на ура" по $3500-4000 за метр уже на стадии возведения (один-два этажа). По ее данным, цены на квартиры в домах категории А за год увеличились почти на 40% Однако высокий спрос на клубное жилье определяется не столько активностью реальных покупателей, сколько его инвестиционной привлекательностью значительная часть таких квартир впоследствии оказывается на вторичном рынке.
Цены на более скромную жилплощадь ("бизнес-класс" — категория В и "эконом-класс" — категория С) в феврале остались фактически на прежнем уровне. Спрос и предложение находились в равновесии, однако количество сделок неуклонно росло — по оценкам Penny Lane Realty, в феврале, как впрочем и в предыдущие три месяца, прирост составил почти 15%. Как и в категории А, высокий уровень продаж квартир в домах бизнес- и эконом-класса в основном объясняется их инвестиционной привлекательностью. В этом легко убедиться, взглянув на окна любого сданного в эксплуатацию элитного дома в вечернее время. Например, в "Алых Парусах", распроданных на 90%, свет горит лишь в нескольких квартирах.
Устойчивый спрос на столичные "элитки" определяется также дефицитом такого жилья на арендном рынке. Квартира высокого класса (отремонтированная и меблированная) при сдаче в аренду сейчас окупается за пять лет, то есть дает 20% годовых, что является достаточным стимулом для ее приобретения. Еще одной причиной благоприятной ситуации на рынке элитного жилья является то, что статус владельца респектабельной московской квартиры в последнее время приобретает все больший престиж, в том числе среди иностранцев.
Павел Здрадовский, руководитель отдела элитного жилья Penny Lane Realty:Ажиотажный спрос на столичные "элитки" сохранился только в категории А. Однако и в более дешевых сегментах элитного рынка цены до лета, скорее всего, подрастут на 10-15%. Инвесторы, как иностранные, так и отечественные, поверили в столичный рынок и спешат делать покупки. В преддверии лета спрос, скорее всего, упадет, и высокие цены сохранятся только на недооцененные ранее дома и районы. К последним я отношу район Патриарших прудов и улицу Косыгина, которая, несмотря на удаленность от центра, вскоре может стать хитом элитного рынка столицы.
Вторичный рынок
В минувшем месяце продавцы и покупатели достигли здесь полного взаимопонимания. Первые наконец поняли, что ожидать дальнейшего роста цен в обозримом будущем не приходится, вторые, к радости первых, пришли в себя после январских праздников и занялись плановым решением жилищных проблем. В результате количество сделок резко возросло — при неизменных ценах. Директор департамента вторичного рынка "Миэль-Недвижимость" Роман Мурадян говорит о феврале как о рекордном месяце — 764 сделки. Причем если по сравнению с последними месяцами рост составил 5-10%, то по отношению к февралю прошлого года — почти 50%.
Аналогичная ситуация и в других риэлтерских фирмах — все отзываются о феврале с большой теплотой. Причина — в уникальной ситуации, сложившейся на вторичном рынке. Предложение росло ударными темпами — все, что придерживалось еще с октября-ноября, поступило в продажу. Покупатели, с содроганием вспоминавшие прошлогодний рост цен, поспешили за покупками.
Замдиректора департамента вторичного рынка агентства МИАН Сергей Могильниченко сообщил о 20-процентном росте числа сделок по отношению к последнему ноябрю. Однако добавил, что большая часть прироста обеспечена самым дешевым сегментом рынка — "хрущевками" и панельными девятиэтажками. Еще одним фактом, подтверждающим насыщение рынка, является положительная динамика ипотеки — в 2002 году ежемесячный рост числа сделок по риэлтерским фирмам составил 3-5%.
 |
| Вячеслав Зубов: "Продавцам придется снижать цены" |
Аренда
Тяжелые времена для арендаторов московских квартир остались позади. Если риэлтер говорит, что нашел подходящий вам вариант, но на него есть еще десять претендентов и потому нужно срочно ехать и заключать договор (не забудьте деньги!), расслабьтесь — никуда этот вариант не денется. А если и денется — тут же найдется другой, не хуже. Руководитель департамента аренды "Миэль-Недвижимость" Владимир Голдин называет это псевдоувеличением предложения в связи со снижением спроса. Переводится это так: предлагаемые в аренду квартиры сдаются не в день поступления заявки, а благополучно фиксируются в базе данных и остаются в ней в качестве "живого" варианта как минимум несколько дней.
Причин стабилизации рынка аренды несколько. Во-первых, покупательский спрос достаточно долго мирившийся с постоянным повышением арендных ставок, в феврале просто-напросто выдохся. Риэлтеры по привычке говорили, что, например, приличную однокомнатную квартиру в центре за $300 в месяц найти не получится. Но на предложение добавить $100 клиенты, в отличие от конца прошлого года, все чаще отвечали отказом, и чудесным образом в течение недели-двух находилась квартира и за $300, и даже за $200. Во-вторых, значительная часть арендаторов, особенно в малопрестижном сегменте рынка (до $300 в месяц), не имея возможности оплачивать арендные ставки в Москве, предпочла более дешевое Подмосковье. В-третьих, с каждым днем все более сказывается сезонный фактор — москвичи готовятся к переезду на дачи и предлагают свои квартиры в полугодовую аренду, создавая избыточное предложение.
Впрочем, не всем арендодателям февраль принес разочарование. Дорогие квартиры (от $1000) в прошлом месяце пользовались повышенным спросом. Причем отнюдь не только среди иностранных компаний, для которых февраль--март является традиционным периодом обновления персонала и, следовательно, смены арендуемых квартир. Основная часть заявок на аренду престижной жилплощади в минувшем месяце поступала в основном от иногородних россиян. По мнению Павла Здрадовского, повышенный спрос на нее объясняется не отсутствием средств на покупку собственного жилья, а значительным временем (иногда более года), требующимся на его отделку и меблировку.
Ирина Бобко, директор департамента аренды агентства МИАН: В ближайшее время ожидается спад спроса на недорогое, до $300 в месяц жилье. Говорить о снижение ставок в этом сегменте рынка было бы преждевременно, скорее всего, цены просто стабилизируются. Вместе с тем ожидается увеличение спроса на загородное жилье и на элитные московские квартиры от $1500 в месяц. Увеличение арендных ставок в этом сегменте рынка вполне вероятно.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
 |
 |
|