Дачи под вопросом

Как только жители Петербурга оценили прелести загородной жизни и решили начать массовое переселение на дачи, федеральные законодатели тут же подложили им правовую свинью.

Татьяна Елекоева ("Дом", N 195 от 20.10.2016)

Похоже, что в ближайшее время наслаждаться свежим воздухом будут только те, кто уже имеет собственные дачи в садоводствах и дачных поселках, поскольку появление новых загородных объектов теперь оказалось под большим вопросом.

Загородное переселение

Петербуржцы все чаще выбирают жизнь на даче, причем не только во время летнего сезона, но и в течение всего года. Некоторые любители загородной жизни настолько плотно обосновываются в своих загородных гнездах, что городские квартиры теряют для них свою актуальность, и они просто сдают их в аренду.

По данным ООО "Выставка "Ярмарка недвижимости"", в настоящий момент постоянно живут за городом всего 10% работающих в городе петербуржцев, однако, согласно опросу исследовательской компании Infowave, в ближайшее время подобный образ жизни планируют выбрать еще 62% опрошенных респондентов. Кроме того, формируется пласт людей, сознательно отказывающихся от офисной карьеры в мегаполисе, — это так называемые дауншифтеры, а также фрилансеры, работающие на удаленном режиме. Они предпочитают не только жить, но и работать на природе. Сейчас таких в Петербурге около 2%, но, по прогнозам экспертов, уже в следующем году подобную жизненную модель могут выбрать еще 11% жителей Северной Венеции.

"Число людей, которые используют загородные дачи для постоянного проживания, действительно постоянно растет, — утверждает вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер. — Связано это с тем, что многие граничащие с Петербургом районы получают качественную инфраструктуру, да и добраться до города становится все проще".

"Относительно данных ноября 2015 года доля респондентов, которые рассматривают только городские районы, расположенные внутри КАД, снизилась почти вдвое и составляет всего 19%. В ноябре 2015 года этот показатель находился на уровне 34%", — подтверждают аналитики Infowave.

Что касается реального спроса, то, по словам директора департамента загородной недвижимости ООО "Адвекс "Лиговский"" корпорации "Адвекс. Недвижимость" Станислава Азацкого, падения нет, однако по сравнению с прошлым годом он остается примерно на том же уровне. "В этом году ожидаемого обычного осеннего повышения покупательской активности в сентябре не случилось, — говорит эксперт. — Что-то в продаже появляется новое, что-то продается, а что-то снимается с продажи, не продавшись, поэтому поисковый спрос и предложение остаются сбалансированными. Однако объемы фактических продаж, по сравнению с этим же периодом прошлого года, упали более чем на 30%, цены же реальных продаж также снижаются — примерно на 10-30%. Стоимость предложения в базе объектов в большинстве своем завышена на 30%, а в некоторых случаях и на 100%. На дешевые участки, землю с подрядом, а также на недорогие готовые домики в садоводствах и ДНП спрос сохраняется. В целом же рынок застыл в каком-то ожидании. Банально у людей по-прежнему нет уверенности в завтрашнем дне, поэтому те, у кого есть сбережения, придерживают их до лучших времен". А зря. Судя по тем законодательным новеллам, которые уже вышли или же только готовятся нашими парламентариями, процесс приобретения дач в ближайшее время может существенно осложниться, выбор станет меньше, а цены выше.

Закон со многими неизвестными

В июле 2016 года дачное строительство столкнулось с очередными ограничениями. В ст. 78 Земельного кодекса РФ добавлен новый п. 4, которым определено, что "сельхозземли, расположенные не более чем в 30 километрах от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства". У застройщиков, юристов и собственников, чьи участки относятся к категории сельхозземель, новая поправка вызвала по меньшей мере недоумение.

"Фактически новая инициатива запретила создание дачных поселков, поскольку в Ленинградской области практически нет участков, соответствующих новым законодательным требованиям", — комментирует генеральный директор инвестиционно-управляющей компании STEIT (Санкт-Петербург) Мария Парфененко. Действительно, в Ленобласти поселения находятся очень близко друг к другу, к тому же 98% из них являются именно сельскими. Так, по данным администрации Ленинградской области, из 2945 населенных пунктов, которые расположены на территории области, к категории сельских относятся 2882 поселения.

У застройщиков же земли сельхозназначения всегда вызывали повышенный интерес в связи с их изначально низкой стоимостью, поэтому главным ресурсом для строительства новых дачных поселков долгие годы являлись участки именно с таким юридическим статусом. Станислав Азацкий рассказал, что из 630 коттеджных поселков, которые сейчас находятся в продаже, около 400 (то есть более 63%) построены на землях сельхозназначения на участках ДНП с разрешенным видом использования "для ведения садоводства, огородничества" или "для дачного строительства". Аналогичные пропорции демонстрирует и база объектов вторичного рынка — в продаже находится более 12 тыс. домовладений, из которых 53% находится на землях сельхозназначения в ДНП.

Эксперты объяснили, что построенным поселкам, которые находятся на уже прошедших регистрацию в Росреестре участках, ничего не грозит. А вот те дачные проекты, которые пока еще на этапе реализации, теоретически могут попасть под раздачу. По крайней мере, с их регистрацией могут возникнуть сложности даже в том случае, если администрацией муниципального образования было выдано постановление на использование этих сельхозземель "под дачное строительство". "В свете существующих формулировок закона многое будет зависеть от правоприменительной практики. То есть Росреестр, на мой взгляд, обязан будет регистрировать права на такие участки, поскольку формально закон обратной силы не имеет. Но, к сожалению, практика работы Росреестра зависит не только от региона его работы, но и от конкретного сотрудника и его квалификации при принятии такого решения. Поэтому пока однозначно что-либо сказать на этот счет нельзя", — комментирует начальник управления развития и управления активами ЗАО "БФА-Девелопмент" Мария Скобелева.

Вообще, эксперты считают, что закон недоработан, в нем много абсолютно непонятных, нестыкующихся определений. "Введенный запрет вызывает очень много вопросов, так как даже из пояснительной записки к проекту N 354-ФЗ при его рассмотрении в Госдуме невозможно понять, какая была цель законодателя. Дачное строительство, хотя и является одним из разрешенных видов деятельности на землях категории сельскохозяйственного назначения, по факту не относится к "ведению сельского хозяйства", — возмущается партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юрфирмы "Качкин и партнеры" Дмитрий Некрестьянов. — В связи с этим текущие формулировки фактически не только создают запрет для строительства новых дач, но и делают незаконными уже существующие поселки, так как законодатель применил формулировку "не могут использоваться". Представляется, что такая формулировка абсурдна, и дефекты юридической техники настолько очевидны, что непонятно, как это было принято".

По словам Дмитрия Некрестьянова, скорее всего, законодатели пытались более четко прописать запрет для такого подвида земель сельскохозяйственного назначения, как сельскохозяйственные угодья (ценные пахотные земли), так как именно защита таких земель часто обсуждалась до этого. "Однако из текущей нормы это вообще не следует, и, если правоприменительная практика будет толковать максимально широко эту норму, собственников земель и дачных домов ждет еще много неприятных сюрпризов. Остается надеяться, что в скором времени будет реализована идея об отказе от категорий земель, и тогда ситуация станет более понятной", — надеется юрист.

"Отечественное законодательство уже давно напоминает театр абсурда. Вопрос только один: почему принимаются такие законы? То ли кто-то пытался как можно быстрее выполнить поручение президента, который говорил об изъятии неиспользуемых сельхозземель, то ли какой-то лоббист решил таким образом прибрать к рукам приглянувшийся кусок земли. Вполне возможно, что имеет место и то и другое предположение. Но вот чего, на мой взгляд, в нем точно нет, так это логики и государственного мышления. Понять, как именно следует выполнять этот закон, невозможно, поскольку он открывает огромное поле для разночтений. Парализовать активность и вызвать хаос, пожалуй, единственные следствия его введения. Не думаю, что он долго проживет в таком виде, однако какова будет окончательная его редакция, сейчас угадать невозможно", — комментирует руководитель экспертного бюро "Сперанский" Дмитрий Сперанский.

Эксперты также считают, что законодателям не стоило все территории Российской Федерации равнять под одну гребенку. Россия слишком велика для этого, и в каждом ее субъекте есть свои особенности. "Может, это и справедливо для южных и центральных регионов России, но в Северо-Западном федеральном округе, в этом краю вечнозеленых помидоров с весьма своеобразным климатом, земли с целью производства сельхозпродукции практически не востребованы. В связи с этим та масса земельных наделов, которую не смогли по разным причинам перевести в другой вид целевого использования, никак и не используется. Такие участки так и висят обременительным активом на собственниках", — рассказывает Станислав Азацкий.

Цены в рост

По словам юриста практики "Недвижимость" юридической фирмы Legal Studio Павла Балюка, чтобы избежать негативных последствий собственникам земель и застройщикам, осуществляющим строительство на землях сельскохозяйственного назначения, придется задуматься о переводе земельного участка в другую категорию. "Однако нужно учитывать, что эта процедура требует больших финансовых затрат, а в отношении перевода сельскохозяйственных земель установлен ряд особенностей и ограничений", — предупреждает Павел Балюк.

Кроме того, перевод земельного участка в другую категорию занимает в два-три раза больше времени, чем изменение разрешенного вида использования, и в некоторых случаях может длиться более двух лет. Все это в совокупности неминуемо приведет к увеличению стоимости домов и земельных участков без подряда, расположенных на территории дачных поселков. Ведь пока застройщик будет согласовывать изменение категории земельного участка, девелопер будет вынужден выплачивать проценты по кредитам, взятым под строительство, и все эти затраты в конечном итоге негативно отразятся на покупателях дачной недвижимости.

Но другого выхода у застройщиков нет. В противном случае собственникам загородной недвижимости, размещенной на сельскохозяйственных землях, придется либо выращивать огурцы в промышленных масштабах, либо исправно платить штрафы государству. "В отношении нецелевого использования сельхозземель была добавлена мера административной ответственности в виде штрафа, сумма которого для граждан и индивидуальных предпринимателей составит от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 2 тыс. руб. При этом уплата штрафа не освобождает от повторного применения данной меры ответственности. Кроме того, земельный участок может быть изъят, если он не используется по целевому назначению в течение трех лет", — предупреждает Павел Балюк.

Так что совершенно очевидно, что новый закон заставит покупателей более избирательно относиться к предложениям, существующим на загородном рынке. По словам Александра Гиновкера, уже сейчас потенциальные покупатели загородных участков и дач первым делом интересуются юридическим статусом участка. Особенно, если речь идет о первичном рынке — а по данным ООО "Выставка "Ярмарка недвижимости"", 39% покупателей загородной недвижимости хотят приобрести свое дачное жилье именно в современном коттеджном или дачном поселке. Возможно, число людей, предпочитающих первичный рынок загородного жилья, было бы еще больше, однако сейчас многие благоразумно склоняются к тому, что при столь запутанной законодательной ситуации наиболее безопасным приобретением все же являются объекты вторичного рынка.

Не дышло

Делать какие-то более или менее определенные прогнозы в отношении последствий, которые несет в себе этот федеральный закон, эксперты не решаются. "Если правоприменительная практика пойдет по пути пересмотра градостроительных документов, то получается, что почти 70% проектов столкнется с проблемой возврата денежных средств покупателям. И в таком случае я не берусь оценить масштабы последствий подобного столкновения. Если же нормы, регулирующие вопросы изменения границ поселений, останутся прежними, то расширение зоны дачной застройки резко сократится. Это значит, что законодатель таким образом уже искусственно ограничил рынок загородной недвижимости в рассматриваемом секторе", — комментирует Мария Скобелева.

"На самом деле этот закон является благой инициативой для сельскохозяйственного рынка России, так как тем самым правительство РФ пытается вернуть в оборот около 30 млн га неиспользуемых угодий. И это в конечном итоге должно привести страну к полному обеспечению отечественным продовольствием. Однако у строителей свой интерес и свои задачи, которые это решение сильно подвинуло", — сокрушается Мария Парфененко.

Директор по продажам ГК "Факт" Сергей Балуев настроен более оптимистично. "Вполне возможно, что на какое-то время этот закон поставит крест на всех дальнейших переводах сельскохозяйственных земель, и это создаст определенные сложности для застройщиков, но не думаю, что это продлится долго. На развитии территорий зарабатывают не только застройщики, но и районные власти. Вряд ли они захотят терять этот доход", — полагает господин Балуев.

Однако ряд экспертов считают, что по крайней мере в первое время власти ничего не потеряют в финансовом отношении. "Надо понимать, что сбор штрафа за неисполнение запрета — это одна из форм пополнения бюджета, — объясняет Мария Скобелева. — Поэтому думаю, что вопрос о том, каких целей на самом деле пытался добиться законодатель, для нас станет совершенно очевидным не раньше чем через пару лет".