Нераскрытый потенциал
Тенденции
Центр Петербурга традиционно считается локацией, в которой размещается жилье премиального класса. Однако и здесь, в обжитых районах, а не только в "сером поясе", есть участки, которые, по мнению участников рынка, недооценены и имеют потенциал для дальнейшего развития.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Коммерсантъ / Александр Коряков / купить фото
Местоположение является определяющим для класса объекта. Чем ближе к центру, тем меньше вероятность того, что там появятся многоэтажные дешевые дома, и наоборот. Центральный район исторически считается элитной локацией города. Его привлекательность формируют близость Невы, панорамный вид, доступность делового и культурного центра города. Играет роль также статусность места — близость к городским достопримечательностям, главным историческим доминантам города, водным артериям.
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI, отмечает, что люди достаточно консервативны в отношении элитных локаций: для них это в первую очередь Крестовский остров, Петроградская сторона, "золотой треугольник". "Поэтому любые другие локации с точки зрения покупателя элитного жилья всегда будут проигрывать", — считает она.
К локациям, на которых могут быть расположены элитные проекты, существует целый ряд требований, в том числе отсутствие по соседству крупных промышленных или транспортных объектов, наличие вблизи зеленой зоны, а также видовых характеристик. Свободных территорий, которые бы сочетали весь этот комплекс условий, в центре Петербурга практически не осталось.
Рост в будущем
Но в центре все же есть микрорайоны, которые пока не до конца раскрыли свой потенциал и в будущем могут развиваться как престижные кварталы. Чаще всего под такими локациями эксперты подразумевают территории так называемого "серого пояса", где располагаются промышленные объекты. Но и в обжитых кварталах еще есть места, которые имеют возможность вырасти в цене.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, говорит: "Парадный, на первый взгляд, Петербург имеет множество мест, требующих внимания и заботы. Как приятно смотреть на улицы и дома, получившие вторую жизнь в результате реконструкции и преображения! Меняется внешний облик, меняется окружение, меняется аура места, и вместе со всеми позитивными изменениями растут привлекательность локации и стоимость недвижимости. Центральные районы Петербурга нуждаются в этом. Существует немало исторических зданий, которые неэффективно используются, улиц и районов, имеющих большой потенциал для развития".
"В центре традиционно возводятся объекты премиум-класса, но и здесь очень важна конкретная локация. До конца не освоен район вблизи Смольного. Здесь очень много промышленных зданий, которые нуждаются в преобразовании или сносе. Пока же есть риск того, что во вновь построенных домах из окон квартир будут открываться вовсе не открыточные виды на собор и акваторию Невы. Этот критерий может понизить статус объекта до бизнес-класса", — рассуждает Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс". Он также считает, что большой потенциал есть у Коломны ближе к большой Неве и судостроительным верфям. Этот район пока в тени, отмечает девелопер, и его территория очень слабо развивается. "Буквально пять минут отъехать на машине от главных городских исторических достопримечательностей, но ощущение, что ты попал в другой город. Развитие района сдерживает мораторий на снос исторических зданий, которые таковыми не являются. К примеру, старое здание, которое не представляет культурной и архитектурной ценности, вполне может попасть под этот мораторий. В то же время оно может препятствовать реализации федеральных проектов (строительству дорог и развязок) или новому строительству", — говорит господин Оноков.
Дмитрий Крутов, руководитель аналитического центра ГК "Доверие", согласен с мнением, что перспективной территорией может стать локация на границе Адмиралтейского и Кировского районов, вблизи Обводного канала и Адмиралтейских верфей. "Это направление практически полностью представлено старым фондом и по своему составу сродни центру. Тем не менее исторически оно было практически полностью застроено доходными домами, в относительной близости начиналась промышленная зона, что несколько снижало его статус. Также туристические маршруты обходят эту часть города, что не способствует ее активной реконструкции. Все же в случае дефицита качественных территорий, а этого можно ожидать после освоения Петровского острова, отдельных локаций Васильевского острова и Петроградской стороны, девелоперы могут обратить внимание и на данную зону для реализации проектов элитного жилья", — полагает господин Крутов.
Вера Сережина также считает, что один из районов, который обладает потенциалом премиальной локации, но на сегодня в таком качестве не рассматривается, — это район Коломны. "Показатели "элитности" района — это близость к центру, близость к воде, видовые характеристики, однородная социальная среда. В Коломне не так много открыточных видов, а социальная среда очень неоднородная. Сегодня там реализуются единичные элитные проекты (например, Art View House, ЖК "Голландия"). При этом есть удачный проект создания современного нового пространства — Новая Голландия. Он может положительно повлиять на характеристики локации, так как там заявлены интересные функции и общественные пространства, которые будут точками притяжения людей", — рассказала госпожа Сережина.
Она указывает на то, что в последние годы в Петербурге разрабатывалась программа сохранения исторического центра и одним из пилотных районов как раз должна была стать Северная Коломна. "Без участия государства облик района не поменяется, нужна единая госпрограмма, включающая такие меры, как упрощение согласований, нормативов. Изменение статуса района отразится на росте стоимости вторичного жилья. На стоимости первичного — вряд ли, учитывая, что те единичные элитные проекты, которые реализуются здесь сегодня, характеризуются высоким уровнем цен (200-500 тыс. рублей за квадратный метр)", — отмечает госпожа Сережина.
Господин Оноков обращает внимание на то, что сейчас средняя стоимость элитного "квадрата" варьируется в пределах 320-350 тыс. рублей. Но цена недвижимости из-за депрессивного окружения, как правило, ниже, а затраты на реализацию новых проектов выше. В итоге экономически нецелесообразно реализовывать такие проекты.
Длительный процесс
Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1, обращает внимание, что формирование элитной локации — вообще процесс небыстрый, он может растянуться на 10-15 лет, а иногда и на гораздо более длительный срок. Самый характерный пример — формирование такой территории в западной части Петроградского острова и на Петровском острове. "Но здесь эта локация сформировалась как раз преимущественно за счет точечного перепрофилирования промышленных территорий, а не за счет апгрейда существующей жилой застройки", — говорит эксперт. При этом госпожа Калашникова считает, что создать элитную локацию в уже существующей жилой застройке даже тяжелее, чем на месте бывшей промзоны. "Одно дело — осваивать цельный (и, как правило, немаленький) земельный участок, где можно с нуля создать соответствующую данному уровню жилья инфраструктуру, и совсем другое — точечно "втыкаться" в существующую застройку, качество которой чаще всего весьма далеко от необходимого при таком соседстве. Куда деть таких соседей с их давно существующей весьма заурядной социальной инфраструктурой? Расселить? Это может сделать убыточным любой самый элитный проект (вспомните новые ПЗЗ и высотный регламент), не говоря уже о том, что сам процесс расселения затянется на неопределенный срок. Кроме того, в сформировавшихся жилых зонах плотность застройки весьма велика, и привлекательные места, куда можно воткнуться, чтобы создать элитную лакуну, нужно еще поискать (если можно вообще найти). Поэтому мое мнение — новые элитные локации будут в ближайшее время формироваться преимущественно за счет промышленных территорий, благо потенциал еще есть", — говорит госпожа Калашникова. Хотя не исключает, что после запуска ЗСД на повышение статуса могут претендовать Васильевский остров и прибрежная жилая территория между станциями метро "Черная речка" и "Старая Деревня". "Но процесс этот затянется на десятилетия и будет носить медленный, ползучий характер в силу причин, изложенных выше", — отмечает она.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, также не исключает, что появление новых премиальных проектов наиболее вероятно в исторической части Адмиралтейского и Василеостровского районов. Эти территории отличают близость к центру города, интересные видовые характеристики, архитектурная однородность, наличие зеленых зон, поэтому при финансовом и административном участии городских властей они могут повысить свой статус. "На сегодняшний день они недооценены в связи с наличием в непосредственной близости промышленных зон, обилием автомобильного трафика. В проекты реконструкции в этих локациях девелоперы не готовы входить в связи со сложностями процесса согласования, ограничениями, накладываемыми КГИОП, а также трудностями, связанными с адаптацией существующих планировочных решений под актуальные запросы покупателей. Кроме того, на сегодняшний день нет четкого механизма расселения жителей таких домов, что влечет за собой дополнительные риски для девелоперов", — говорит госпожа Конвей. Также, по ее мнению, можно отметить Петровский остров. Эта локация пока не доведена до уровня премиальной, однако по мере реализации жилых проектов потенциал для премиального девелопмента будет расти.
"Стоимость жилья в этих локациях может вырасти в полтора-два раза, однако это может произойти не менее чем в десятилетней перспективе", — рассуждает госпожа Конвей.
Неоднородная среда
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой", считает, что основная причина непопулярности районов — промышленный пояс, неоднородно окружающий исторический центр. "Наиболее примечательным выглядит район площади Александра Невского — удручающая промышленная застройка набережной Невы от Невского проспекта до Обводного канала, большая часть Адмиралтейского района, Васильевский остров", — добавляет она. Госпожа Кравцова также считает, что изменить ситуацию одним застройщикам не под силу, масштабные проекты редевелопмента в городе можно пересчитать по пальцам. "Эффективный редевелопмент возможен при консолидации территорий у одного или нескольких застройщиков c достаточным бюджетом и единым комплексным видением освоения пятен", — уверена она.
Руководитель отдела маркетинга ООО "H+H" Майя Афанасьева говорит: "По нашей оценке, несколько недооценен Петроградский район, особенно те кварталы, которые уходят вглубь от основных магистралей. Пока что там строится в основном жилье комфорт-класса, но по мере роста дефицита пятен под застройку в центре города застройщики придут и сюда. Например, есть потенциал у территории, близкой к станции метро "Чкаловская": это достаточно привлекательная локация. Так что со временем и здесь появится более дорогое жилье".
Михаил Ривлин, заместитель председателя правления "Охта Групп", девелопер проекта Art View House, отмечает: "На сегодняшний день недооцененная территория для развития элитного жилья — это все статусные места исторического центра Петербурга. Происходит это по причине отсутствия фактической возможности реновировать историческую часть города и вести там новое строительство. Ни один дом, даже с самым шикарным видом, не будет элитным, если из крана течет ржавая вода. Но при этом старый центр Петербурга так хорош, что находящаяся здесь элитная недвижимость становится одной из тех ценностей, обладать которой стремятся состоятельные люди".
Валентин Заставленко, вице-президент группы компаний Springald, рассказывает: "Еще пять-семь лет назад нами велись переговоры с целым пулом различных инвесторов, готовых вкладываться в расселение, вкладывать серьезные инвестиции в развитие исторической застройки, были даже первые инвестиционные меморандумы. Ушатом холодной воды для инвесторов стала история с переездом Военно-транспортного университета Железнодорожных войск с угла набережной Мойки и улицы Глинки, где инвестор потерял возможность реализации проекта из-за невразумительной позиции тогдашних городских властей — ему не позволили производить редевелопмент территории бывшего училища. Затем были истории со зданиями Конюшенного ведомства, история с переводом в рекреационную зону земель инвестора на Сытнинской улице, история с "блокадной подстанцией". В городе нет понятных механизмов работы с инвесторами, нет правовой базы для них, нет никаких гарантий".