В день, когда депутаты заксобрания Нижегородской области одобрили возврат муниципалитетам части градостроительных и земельных полномочий, областные власти попытались продать под развитие 12 застроенных территорий в центре Нижнего Новгорода. Стартовая стоимость всех участков с обязательством застройщиков расселить старый фонд составила 865 млн руб. Но инвесторы на аукцион не пришли, хотя, как утверждают в областном правительстве, дисконт составил 30% начальной цены. Повторные торги в следующем году будет проводить уже администрация Нижнего Новгорода, которой вероятно, придется пересматривать условия в пользу застройщиков.
Торги по развитию застроенных территорий перестали быть инструментом решения проблемы ветхого фонда
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ / купить фото
Организованные областными властями аукционы по продаже права развития застроенных территорий (РЗТ) в центре Нижнего Новгорода не состоялись по причине отсутствия заявок. На торги были выставлены 12 территорий Нижегородского района на улицах: Большая Печерская, Горького, Белинского, Ильинская, Гоголя, Славянская, Чернышевского, Малая Ямская, Ярославская и на Сенной площади. Участки площадью от 0,3 до 11,2 га были оценены в суммы от 32 млн до 165 млн руб., а общая начальная цена всех 12 территорий составила 865 млн руб. (без учета арендной платы). Напомним, по условиям торгов РЗТ застройщик, купивший право развития застроенной территории, обязуется в оговоренные сроки за свой счет расселить и снести существующий на участке ветхий фонд, а затем построить определенное количество нового жилья.
Выставить на торги территории центрального района Нижнего Новгорода до возврата градостроительных полномочий органам МСУ для областного правительства было делом принципа. В конце 2014 года по региональному закону право проводить торги по РЗТ забрало себе областное правительство, по требованию которого подготовленные мэрией аукционы Нижнего Новгорода были отменены. Областные чиновники пообещали более эффективно провести процедуры, однако в течение двух лет состоялись лишь единичные аукционы. За это депутаты гордумы и чиновники администрации неустанно критиковали правительство области, утверждая, что бюджет Нижнего Новгорода лишился порядка 2 млрд руб. дополнительных доходов от продажи земли под застройку. Видимо, поэтому 12 застроенных территорий решили выставить на торги в день голосования в законодательном собрании за возврат полномочий муниципалитетам.
В министерстве инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (организатор торгов — “Ъ-Приволжье”), предположили, что отсутствие интереса у застройщиков может быть связано «с определенными сложностями экономической ситуации в стране, а также с концом финансового года». «Начальная цена лотов была снижена на 30% по сравнению с предыдущими торгами», — добавили в министерстве, отвечая на вопрос, не были ли завышены стартовые цены за площадки, на которых инвесторам еще предстоит расселение ветхого и аварийного фонда. До конца года повторные торги проводить не планируется, а в 2017 году их снова будет организовывать уже администрация Нижнего Новгорода.
Собеседник “Ъ-Приволжье” в мэрии посетовал, что в 2014 году «экономика была другая» и участки в центре Нижнего Новгорода можно было продать, «не выбивая фундамент» из-под программы волнового переселения, предусматривающей реинвестирование выручки от РЗТ в строительство нового жилья по муниципальному заказу. «Продажа права РЗТ всегда рассматривалась нами как реальный инструмент решения проблемы аварийного и ветхого фонда. Но в нынешних условиях, по нашим оценкам, доход от этих торгов составит не более 350 млн руб. в год», — предположил собеседник “Ъ-Приволжье”. Впрочем, если бы региональному министерству инвестиций удалось продать все 12 территорий, выручка также целиком поступила бы в бюджет Нижнего Новгорода.
По мнению председателя комиссии гордумы по строительству Вячеслава Растеряева, застройщики осторожничают с торгами по РЗТ, оценивая серьезные финансовые риски с расселением ветхого фонда: сложно спрогнозировать экономику проекта, не зная конечной стоимости расселения, а переговоры с собственниками приватизированного жилья всегда проходят сложно. «Экономика сейчас не на подъеме, и надо оценивать всю совокупность факторов. В следующем году проводить аукционы будут муниципальные власти. Стоит внимательно проанализировать условия несостоявшихся торгов — возможно, была завышена стоимость», — отметил депутат, пообещав, что городская дума также подключится к этой работе. Аналитик рынка недвижимости Алексей Чемоданов сообщил, что большинство выставленных на торги территорий Нижегородской района – малой площади. «Это практически точечная застройка, которая не интересна крупным и сильным застройщикам. Перспективным я бы назвал участок 11 га в квартале ул. Одесской и Дальней. Но и там слишком большой объем расселения ветхого фонда. А цены на право заключения договоров РЗТ низкими не назовешь. Полагаю, застройщики просчитали, что эффективность проектов, вероятно, будет ниже целевых показателей. Возможно, свою роль сыграло и ожидание возвращения градостроительных полномочий городу, а значит, возможен пересмотр условий торгов» – заключил господин Чемоданов.