Строители запаслись терпением
Строительная отрасль пребывает в состоянии вялотекущей рецессии без очевидных признаков выхода. Сохраняется отрицательная динамика основных финансовых показателей, среди которых доступность заемных средств и инвестиционная активность. Завершение программы субсидирования процентной ставки по ипотеке в условиях падения доходов населения приведет к ухудшению ситуации на рынке новостроек, убеждены новосибирские застройщики. Ведь до 40% квартир в сданных в эксплуатацию домах остаются непроданными.
Фото: Коммерсантъ / Владислав Лоншаков
Фото: Коммерсантъ / Кирилл Кухмарь
Заделы сокращаются
Состояние и перспективы развития предприятий строительного комплекса Новосибирска стали темой обсуждения членов некоммерческого партнерства «Региональный деловой клуб строителей», объединяющего крупных участников регионального рынка. По словам президента регионального отраслевого объединения работодателей «Саморегулируемая организация строителей Сибирского региона» Александра Савельева, строительство оказалось одной из самых проблемных среди базовых отраслей экономики Новосибирской области в 2016 году. За девять месяцев текущего года инвестиции в основной капитал в строительстве упали на 62,9% к аналогичному периоду прошлого года.
«Объем работ по виду деятельности „строительство“ в регионе за январь–сентябрь 2016 года сократился на 22,5%, составив 26,6 млрд руб. Это очень плохо и это падение сохраняется третий год: в 2014 году рынок просел на 5,6% (до 68,54 млрд руб.), в 2015 году — на 34,2% (до 36,77 млрд руб.). Все это говорит о том, что мы постоянно сокращаем заделы и мало строим на будущее»,— заключил господин Савельев, отметив, что речь идет о показателе, который включает в себя все виды работ: текущий и капитальный ремонты, жилищное, промышленное и индивидуальное строительство.
По итогам девяти месяцев 2016 года Новосибирск сократил ввод жилья на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 953,4 тыс. кв. м. Ранее сообщалось, что в 2016 году ввод жилья составит 1,35 млн кв. м. В 2015 году город прирос рекордными 1,71 млн кв. м (132 многоквартирных дома и 1464 малоэтажных и индивидуальных строения). Последний раз падение объемов ввода жилья в Новосибирске наблюдалось в 2009 году (–12,9%). По итогам 2015 года Новосибирская область заняла шестое место в стране по вводу жилья в расчете на одного жителя — 0,94 кв. м. Лидером по этому показателю стала Тюменская область — 1,4 кв. м.
Выводы Александра Савельева разделяет генеральный директор строительной компании «Энергомонтаж» Иван Сидоренко: «Существующие заделы на строительном рынке Новосибирска оцениваются в 4 млн кв. м. При том сокращении строительных площадок, которое мы наблюдаем в последние годы, и сложившихся на рынке темпах строительства, можно предположить, что уже в 2018 году застройщики столкнутся с тем, что физически не смогут сдать не то, что 1,5 млн кв. м, а и 1 млн кв. м будет достижением,— говорит господин Сидоренко.— Если еще несколько лет назад мы в течение года начинали строить пять–шесть новых домов, то в этом году только три объекта. Столько же планируем и в 2017 году».
Впрочем, на рынке есть примеры, когда застройщикам удается увеличивать объемы строительства. «У нас заделы растут,— говорит генеральный директор компании „ПТК-30“ Владимир Коновалов. — Мы понимаем, что другого бизнеса у нас нет и не будет. Картошку сажать не умеем, и нечем, да и негде. Да и возведение заводов в Новосибирске в ближайшее время не предвидится. Поэтому будем и дальше строить жилье. В этом году приступили к строительству четырех новых домов, планы 2017 года — четыре–пять новых объектов».
Наряду с сокращением частных инвестиций, эксперты обращают внимание на уменьшение бюджетного финансирования на рынке жилищного строительства. Если в 2010 году расходы федерального и областного бюджетов составляли 8,2% рынка новостроек, а к расходам муниципального бюджета относилось 4% квартир, то сегодня в обоих случаях речь идет только об 1%. «Снижение доли государства на строительным рынке — это негативная тенденция. Во-первых, это значит, что объемы социального жилья сокращаются. Во-вторых, государство не в полной мере вкладывает в строительство жилья, тем самым недостаточно поддерживает развитие отрасли»,— заключает Александр Савельев.
Самая низкая рентабельность
По данным «СРО строителей Сибирского региона», средняя рентабельность строительного бизнеса в Новосибирске составляет 2,6%, при средней по региону 5,2% (добыча полезных ископаемых — 33,2%, сельское хозяйство — 16,8%). И она снижается: в 2014 году — 3,4%, в 2010 — 4%. «Ниже рентабельности нет ни у одной отрасли, которая составляет экономический потенциал Новосибирской области»,— подчеркивает Александр Савельев. «Если три–четыре года назад рентабельность нашей компании приближалась к 10%, то сейчас она не более 4%. Думаю, у застройщиков, которые возводят дорогое жилье в центре города, доходность заметно выше, но таких компаний не так много»,— отмечает Иван Сидоренко.
В то же время независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев считает официальные цифры доходности отрасли существенно заниженными. «Рентабельность на строительном рынке сегодня около 15%. Конечно, она заметно снизилась за последние два года, ее нельзя назвать бешеной, но она вполне достойная. Данные же статистки — это результат ухода застройщиков от налогов, не более того»,— убежден господин Николаев.
С падением рентабельности все больше строительных компаний испытывают финансовые сложности, констатируют эксперты. «Сегодня доля прибыльных строительных организаций в регионе составляет 72,4%. За январь–сентябрь они заработали 1,56 млрд руб., убытки в отрасли составили 2,52 млрд руб. В целом по России в 2016 году обанкротилось около 1600 застройщиков, в два раза больше, чем в 2015. Около 25% игроков рынка находятся в предбанкротном состоянии»,— подчеркивает Александр Савельев. Банкротство и уход со строительного рынка организаций продолжится, уверен эксперт. «Конечно, рынок знает немало примеров, когда закрытие бизнеса — это всего лишь способ уйти от налогов и других обязательств. Закрыв одну компанию, предприниматель тут же выходит на строительный рынок с другой»,— отметил господин Савельев.
В строительных компаниях отмечают рост интереса банков к кредитованию застройщиков, но условия предоставления кредитов в рамках проектного финансирования считают чрезмерными. «Сегодня банки готовы нам дать кредит со ставкой 14,5–17% годовых. Для нас это слишком дорого. Разница между рыночной стоимостью жилья и себестоимостью строительства настолько мала, что за два года обслуживания кредита процент банка не только съест этот разрыв, но мы еще и уйдем в минус»,— сетует генеральный директор компании «Новосибирск Строймастер» Вера Коновалова.
Не те доходы
Строительная отрасль — единственный сектор экономики Новосибирской области, где за девять месяцев 2016 года зафиксировано падение номинальной начисленной заработной платы на 6%, до 21,5 тыс. руб. при средней в регионе — 28,8 тыс. руб., отмечают в «СРО строителей Сибирского региона». Впрочем, при общем росте номинальных доходов в регионе, покупательная способность новосибирцев с каждым месяцем падает. Динамика реально располагаемых денежных доходов населения за январь–октябрь 2016 года к аналогичному периоду 2015 года составила минус 6,6%. При этом средняя заработная плата в Новосибирской области существенно отстает не только от среднероссийских показателей (35,4 тыс. руб.), но и от ряда регионов СФО, среди которых Томская область (34,9 тыс. руб.) и Красноярский край (37,3 тыс. руб.).
«Стройка идет только там, где есть реальные доходы населения. Но каково экономическое состояние Новосибирской области по данным за январь–октябрь 2016 года? Положительный темп прироста индекса промпроизводства — 1,2% — находится на уровне статистической погрешности. Оптовая и розничная торговля упали на 2% и 5,8%, что говорит о снижении реальных доходов населения и здесь не видно положительной динамики. Они падают из месяца в месяц, поэтому вряд ли можно говорить о какой-то стабилизации, о том, что мы достигли дна — нет, мы продолжаем копать вниз»,— заявил Александр Савельев.
Соответственно меняется в кризис и структура расходов. «По сравнению с 2015 годом на 40% возросли обязательные платежи и взносы, на четверть — покупка валюты. При этом расходы граждан во вкладах и ценных бумагах снизились на 41%. Люди перестали нести деньги в банк! Вложения в недвижимость уменьшились почти на 15%»,— привел неутешительную для строительной отрасли статистику господин Савельев.
Опрос крупных застройщиков показал, что до 40% квартир в сданных в эксплуатацию домах не проданы. «Ситуация с количеством нереализованного жилья у каждой строительной компании своя. Но то, что проблема перепроизводства на новосибирском рынке новостроек остается актуальной — это факт. Сейчас у нас в продаже находятся четыре дома. В двух из них проданы почти все квартиры, в остальных осталось реализовать около 20% жилья»,— говорит Иван Сидоренко. Благодаря расчетам с подрядчиками и поставщиками стройматериалов квадратными метрами, компании «Новосибирск Строймастер» удалось минимизировать количество непроданных квартир на момент сдачи новостроек в эксплуатацию. «Сегодня непроданными остаются 5–7% квартир. И это количество, конечно, не является для нас проблемой»,— подчеркивает Вера Коновалова. Долю «бартерных квартир» в общем объеме сданного компанией жилья она оценила в 15–20%.
Раздуть ипотеку
Перепроизводство неизбежно влияет на цену товара. На первичном рынке в Новосибирской области стоимость квадратного метра в 2015 году подешевела с 49,4 до 46,6 тыс. руб., на вторичном — с 59,4 до 55 тыс. руб. В 2016 году падение на вторичном рынке продолжилось — с 54 до 52,6 тыс. руб. за кв. м. Притом, что цены на новостройки с начала года пошли вверх, по итогам третьего квартала они все еще не достигли уровня первого квартала 2015 года, остановившись на отметке 48,1 тыс. руб. Александр Савельев отметил, что по итогам 2015 года регион попал в топ-3 территорий с самым большим падением цен на вторичном рынке жилья, а в 2016-м оказался на втором месте (–7,3%) после Москвы (–8,3%).
Аналитики «СРО строителей Сибирского региона» посчитали, что при сложившейся на рынке труда средней заработной плате для того, чтобы купить 1 кв. м жилой недвижимости, новосибирец вынужден копить 11 месяцев. Самый высокий показатель доступности жилой недвижимости в стране зафиксирован в Ненецком автономном округе — 1,9 месяца (85,5 тыс. руб./кв. м), наиболее низкий — в Севастополе — 32 месяца (83,8 тыс. руб./кв. м). Москвич же со средней зарплатой в 55,7 тыс. руб. в состоянии купить «квадрат» за год.
По словам экспертов, в сложившихся экономических условиях драйвером строительного рынка остается ипотека. Директор департамента развития ипотечного бизнеса банка «ФК Открытие» Дмитрий Вагабов оценивает долю ипотечных кредитов в общем объеме продаж жилья в новостройках от 50 до 80% в зависимости от объекта. В Новосибирской области ипотечное кредитование непрерывно росло с 2010 года, когда было выдано 9,6 тыс. займов на сумму 10,9 млрд руб., до 2014 года — 28,9 тыс. кредитов на 42,9 млрд руб. Но уже в 2015 году рынок просел на 40%. По итогам текущего года в лучшем случае ожидается повторение результата прошлого года — около 16–17 тыс. кредитов (26–27 млрд руб.).
Сохранения объемов ипотечного кредитования на падающем рынке, по мнению бизнеса, удалось добиться за счет действия государственной программы субсидирования процентной ставки. «Приведу простой пример. Стоимость квартиры — 5 млн руб., сумма кредита — 3,5 млн руб. Без субсидирования заемщик берет ипотеку на 20 лет по ставке 11,3% и платит 36,9 тыс. руб. в месяц, на условиях субсидирования — ставка уже 7%, платеж — 27,2 тыс. руб.»,— констатирует Дмитрий Вагабов. По его словам, в октябре ставки на ипотечном рынке вернулись на докризисный уровень, чему способствовало двукратное снижение инфляции за 10 месяцев текущего года. В банке «ФК Открытие» ожидают, что в 2017 году количество выданных ипотечных кредитов на 5–10% превысит рекордный показатель 2014 года.
Строители оптимизма банкиров не разделяют: госпрограмма субсидирования заканчивает свое действие 31 декабря текущего года. Будет ли ее действие продлено на следующий год, остается под вопросом. В любом случае, первые два месяца 2017 года поддержки точно не будет. «У нас нормальный президент и он сделает все, чтобы раскачать ипотеку. Поскольку только ипотека может поднять отрасль,— говорит Вера Коновалова.— Насколько я знаю, на федеральном уровне обсуждается возможность снизить процентную ставку. Но только этого, считаю, не достаточно. Нужно чтобы банки брали не 20% в качестве первоначального взноса, а 10%. И чтобы первые два года люди платили бы только проценты, без тела кредита. Это была бы помощь». «В сложившейся экономической ситуации я не вижу предпосылок для роста ипотеки в 2017 году»,— считает Иван Сидоренко.
Резервы для развития
«Строительная отрасль только входит в кризис из-за высокой инерционности процессов, но и выбираться из него она будет так же медленно и долго,— прогнозирует Александр Савельев. — Если говорить о 2017 годе, то в оптимистичном варианте мы останемся на уровне 2016 года, а в пессимистичном — упадем еще на 15–25%, это моя оценка».
Начало восстановления спроса на новосибирском рынке жилой недвижимости бизнес ожидает не ранее второй половины 2018 года. Этому, в частности, будет способствовать снижение темпов строительства в 2017 году. Предполагается, что квартиры, на которые сегодня нет платежеспособного спроса, будут проданы в течение полутора–двух лет. «Падение рентабельности на рынке неизбежно приведет к уходу случайных игроков, которые переориентируются на другие виды экономической деятельности. Снижение объемов ввода жилья сбалансирует рынок, и тогда начнется рост продаж»,— уверен Иван Сидоренко.
По его мнению, Новосибирск в ближайшие два–три года будет в состоянии «переварить» не более 1,2 млн кв. м нового жилья в год. «Помимо низкого платежеспособного спроса, инфраструктура города не поспевает за строительством. Это инженерные сети, дороги, образовательные учреждения. Если же темпы окажутся выше, город может столкнуться с необоснованным демпингом, а значит, и ростом числа обманутых дольщиков»,— объяснил господин Сидоренко.
Впрочем, Александр Савельев видит возможность «разогнать» темпы строительной отрасли даже в условиях кризиса. «Первый „денежный мешок“ — активы банков. Их суммарный объем равен 74 трлн руб., на инвестиции в 2015 году направлено всего 1,1 трлн руб. На долю строительных компаний в кредитном портфеле банков приходится всего 3% от объема займов, выданных в первом полугодии 2016 года,— говорит эксперт.— Второй „денежный мешок“ — сбережения самих граждан. Население страны накопило около 30 трлн руб. в России и до $700 млрд за рубежом. Использование даже небольшой части этих средств на инвестиционные цели, особенно на строительство жилья, могло бы дать значительный источник для развития отрасли. Только по СФО совокупные накопления населения превысили 1,6 трлн руб.».
Как бы то ни было, председатель комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Законодательного собрания Новосибирской области, основатель компании «Первый строительный фонд» Майис Мамедов прогнозирует уже через год–полтора рост цен на новостройки на 15–20%. «С одной стороны, такая перспектива нас радует, с другой стороны — есть опасность возникновения на рынке турбулентности, которой хотелось бы избежать. Но то, что жилье снова будет востребовано, даже не сомневаюсь. Более 60% населения страны нуждаются в улучшении жилищных условий»,— подчеркнул господин Мамедов.