Прорабы точечной перестройки
Строительство элитных жилых домов в Москве — один из самых прибыльных сегмент
Строительство элитных жилых домов в Москве — один из самых прибыльных сегментов девелоперского рынка. Доходы застройщиков редко опускаются ниже 100% от суммы вложенных средств, а фантастический спрос гарантирует компаниям отсутствие проблем, связанных с конкуренцией. Тем не менее дележ рынка неизбежен — компании уже сейчас ведут борьбу за наиболее привлекательные с коммерческой точки зрения земельные участки. Пока это только борьба за более высокий уровень прибыльности, однако по мере застройки пустующих участков она может превратиться в борьбу за выживание.
Клубные дома, они же High End, они же De Luxe, они же категория А (каждая риэлтерская компания предпочитает использовать собственную терминологию), были и в какой-то степени остаются второстепенным бизнесом крупных корпораций, для которых элитное строительство отнюдь не профильный вид бизнеса, а скорее хобби, связанное с желанием топ-менеджеров компаний решить жилищный вопрос самым радикальным образом — построить свой дом. Так, один из самых успешных проектов High End — "Агаларов-хаус" на пересечении ул. Климашкина и Грузинского вала был проинвестирован компанией "Крокус Интернешнл", а не менее известный дом в Афанасьевском переулке — группой "Альфа". Свои дома — на ул. Вересаева и ул. Ефремова — есть и группы у "Интеррос". По словам риэлтеров, аналогичные проекты сейчас подготавливают "Сибирский алюминий" и группа "Уралмаш-Ижора".
Высокая рентабельность строительства High End в Москве — вполне достаточный стимул для привлечения инвестиций профессиональных застройщиков. MCD, "Реалтекстекс", "Баркли", "КВ-инжиниринг" — девелоперские компании, ранее занимавшиеся строительством офисов и жилья менее элитной категории, а сейчас они позиционируют себя исключительно как профессиональных суперэлитных застройщиков. Серьезное внимание к этому сегменту рынка проявляют и банковские структуры. Например, Гута-банк в начале этого года приобрел права на незавершенное строительство элитного дома в Кривоарбатском переулке и еще пять строительных площадок в центре Москвы.
Наверное, единственная категория потенциальных инвесторов, не проявляющих должного интереса к строительству High End,— иностранные компании. Тщательный мониторинг реализуемых в настоящее время в Москве проектов выявил только одного иностранного инвестора — компанию Africa--Israel, принадлежащую израильскому предпринимателю Льву Леваеву. Риск, который господин Леваев так ценит в торговле алмазами, оказался совершенно неуместен в девелоперском бизнесе.
Реализуемый Africa--Israel проект по строительству 17 таун-хаусов в районе Остоженки можно назвать провальным: ни один таун-хаус до сих пор не продан. Возможно, по причине серьезного маркетингового просчета: коттеджи в центре Москвы являются самым невостребованным товаром на рынке недвижимости столицы.
Однако наличие денег и желание поучаствовать в элитном строительстве — это еще не все. Решающим фактором является обладание правами на застройку земельного участка. Неосвоенные участки в центре Москвы сейчас выделяются крайне редко и только на основании решений конкурсной комиссии, возглавляемой вице-мэром Валерием Шанцевым, или распоряжений мэра. Принять участие в программе переселения жильцов ветхого и пятиэтажного жилого фонда тоже совсем не просто: в центральной части города это право де-факто уже принадлежит департаменту инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). ДИПС охотно идет на привлечение соинвесторов, однако за это приходится платить — как долей построенного жилья, так и деньгами.
В то же время в Москве уже давно и довольно успешно функционирует вторичный рынок земельных участков. Дело в том, что в 90-е годы правительство Москвы назаключало кучу инвестиционных контрактов на право строительства. Однако инвесторы, в большинстве случаев номинальные, вместо того чтобы строить, этими контрактами торговали. В центре столицы до сих пор имеется около 300 незастроенных участков, у которых формально есть инвестор. Достаточно приобрести права на какой-нибудь из них, и дальнейшее становится делом техники. Несколько десятков тысяч уходят на консультации риэлтеров, профессионально занимающихся клубными домами: Kalinka, Delight, Penny Lane Realty. Еще несколько сот тысяч долларов придется заплатить за разработку и согласование проекта — это "хлеб" архитектурных бюро "Моспроект 2", "Остоженка", "Киселев и партнеры". Затем нанимается заказчик (3-5% от стоимости строительства) — организация, согласующая в городских инстанциях строительство, нанимающая подрядные организации и контролирующая ход строительных работ. Тем временем риэлтеры за свои 4-6% ищут и находят покупателей на квартиры в еще не построенном, но активно рекламируемом доме.
В числе последних прежде всего "Дон-строй". Помимо "Воробьевых гор", "Триумф-паласа" и проектов в центре города он фактически в одиночку осуществляет застройку муниципального района Щукино. Процесс этот трудоемкий и весьма дорогой. Прежде всего потому, что строительные площадки под "Алые паруса", "Две башни", "Новую звезду" освобождались и освобождаются за счет переселения жителей пятиэтажного и ветхого жилого фонда. "Дон-строй" переселяет их в специальные монолитные дома. Отсутствие жесткой планировки квартир в таких домах позволяет экономить на переселенцах: каждый получает столько, сколько положено по социальным нормам (18 кв. м на человека). А в домах стандартной планировки непременно возникли бы излишки.
Что касается бизнеса "Дон-строя" как такового, то компания усиленно опровергает всевозможные слухи о ее скором и неминуемом крахе. Ее экономика довольно проста: при объявленной себестоимости жилья в $700 за кв. м компания выставляет его на продажу за $1,1-2,6 тыс. Пентхаусы стоят еще дороже — $2,5-3,5 тыс. за кв. м.
Расходы на грандиозную рекламную кампанию, по оценке аналитиков Комплекса архитектуры, строительства реконструкции и развития Москвы (КАСРР), увеличивают себестоимость жилья "Дон-строя" на $50-60 за кв. м. Однако, по их же оценкам, такая рекламная обработка позволяет повысить цену продаж на $150-200 за кв. м и почти полностью перевести все продажи непосредственно на "Дон-строй" (что дает экономию на комиссионных риэлтерским фирмам).
Помимо "Дон-строя", официальными, а по уверениям пресс-службы, и фактическими учредителями которого являются гендиректор Максим Блажко и "просто директор" (термин пресс-службы компании) Дмитрий Зеленов, принцип комплексной застройки муниципальных кварталов использует девелоперская компания "Квартал". Как и "Дон-строй", "Квартал" переселяет жильцов сносимых пятиэтажек муниципального района Проспект Вернадского в субэлитные дома, возведенные буквально в 500 м от их прежнего места проживания, и осуществляет за свой счет прокладку инженерных коммуникаций и строительство социальных объектов. При более скромных темпах и объемах строительства, более умеренной рекламе и более умеренных ценах ($1,2-1,7 тыс. за кв. м) бизнес "Квартала" по своей структуре аналогичен бизнесу "Дон-строя". Что касается его владельцев, то изначально проект финансировался нефтяными компаниями (в пресс-службе компании отказываются обсуждать эту тему, называя ее непопулярной), однако затем их акции были выкуплены менеджментом "Квартала", прежде всего гендиректором Олегом Гребенкиным.
Все присутствующие на рынке компании неохотно дают информацию об источниках первоначального капитала. Владельцами же в большинстве случаев оказываются руководители компаний. О противоречиях между компаниями, о складывающихся альянсах ничего не говорится — такая информация тщательно скрывается. Одно очевидно: в той или иной степени все они связаны с борьбой за земельные участки и как следствие с лоббизмом в столичной мэрии, приобретшим огромный размах.
Есть и еще одно обстоятельство, о котором невозможно не упомянуть: рынок элитного строительства Москвы, как никакой другой, терзаем многочисленными скандалами, связанными с судебными разбирательствами по поводу законности прав застройщиков на земельные участки и соблюдения заявленных сроков строительства. Тем не менее со времен жилищных пирамид — "Юнистроя", "Находки" и проч.— не было ни одного судебного прецедента, который бы зафиксировал невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателем квартиры. Это позволяет говорить об относительно низких рисках на рынке элитного строительства Москвы.
Как же удалось достичь столь поразительных результатов? Объяснение вполне прозаическое. Во-первых, в отличие от частных компаний ДИПС получает строительные площадки абсолютно бесплатно. Во-вторых, административный ресурс департамента позволяет согласовывать строительные проекты без проволочек. В-третьих, благодаря своему статусу госструктуры и вполне заслуженной репутации надежного партнера ДИПС никогда не имеет проблем с привлечением кредитных ресурсов.
Впрочем, есть и еще одно — харизматическая личность главы ДИПС Леонида Краснянского. Жесткий бизнесмен, расчетливый чиновник и при этом искренний человек с большим чувством юмора. Он успешно вытесняет со строительных площадок города конкурентов, несмотря на титанические усилия лоббирующих их интересы чиновников мэрии.
Леонид Краснянский неоднократно заявлял о том, что возглавляемое им ведомство стремится стать доминирующим застройщиком во всех сегментах элитного рынка — High End, бизнес-класса и субэлитного жилья (так позиционируется массовая застройка в Куркине). И все же в ближайшем будущем монополизация рынку элитного строительства Москвы не грозит. Это слишком большой кусок, и переварить его в одиночку пока не под силу никому.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
Серьезные люди
Клубные дома, они же High End, они же De Luxe, они же категория А (каждая риэлтерская компания предпочитает использовать собственную терминологию), были и в какой-то степени остаются второстепенным бизнесом крупных корпораций, для которых элитное строительство отнюдь не профильный вид бизнеса, а скорее хобби, связанное с желанием топ-менеджеров компаний решить жилищный вопрос самым радикальным образом — построить свой дом. Так, один из самых успешных проектов High End — "Агаларов-хаус" на пересечении ул. Климашкина и Грузинского вала был проинвестирован компанией "Крокус Интернешнл", а не менее известный дом в Афанасьевском переулке — группой "Альфа". Свои дома — на ул. Вересаева и ул. Ефремова — есть и группы у "Интеррос". По словам риэлтеров, аналогичные проекты сейчас подготавливают "Сибирский алюминий" и группа "Уралмаш-Ижора". Высокая рентабельность строительства High End в Москве — вполне достаточный стимул для привлечения инвестиций профессиональных застройщиков. MCD, "Реалтекстекс", "Баркли", "КВ-инжиниринг" — девелоперские компании, ранее занимавшиеся строительством офисов и жилья менее элитной категории, а сейчас они позиционируют себя исключительно как профессиональных суперэлитных застройщиков. Серьезное внимание к этому сегменту рынка проявляют и банковские структуры. Например, Гута-банк в начале этого года приобрел права на незавершенное строительство элитного дома в Кривоарбатском переулке и еще пять строительных площадок в центре Москвы.
Наверное, единственная категория потенциальных инвесторов, не проявляющих должного интереса к строительству High End,— иностранные компании. Тщательный мониторинг реализуемых в настоящее время в Москве проектов выявил только одного иностранного инвестора — компанию Africa--Israel, принадлежащую израильскому предпринимателю Льву Леваеву. Риск, который господин Леваев так ценит в торговле алмазами, оказался совершенно неуместен в девелоперском бизнесе. Реализуемый Africa--Israel проект по строительству 17 таун-хаусов в районе Остоженки можно назвать провальным: ни один таун-хаус до сих пор не продан. Возможно, по причине серьезного маркетингового просчета: коттеджи в центре Москвы являются самым невостребованным товаром на рынке недвижимости столицы.
Бизнес дилетантов
Скромные размеры клубных домов (их жилая площадь редко превышает 5 тыс. кв. м) позволяют принять участие в этом бизнесе не только крупным корпорациям. Случаев, когда, по словам риэлтеров, "человек имел небольшой нефтяной заводик в провинции, потом его стали прижимать, он продал бизнес и вложился в элитную застройку в центре Москвы", немало. Потенциальных инвесторов привлекает фантастическая прибыльность элитного строительства: за последний год цены на клубные дома выросли почти вдвое, и при себестоимости строительства в $2 тыс. за кв. м на продажу они выставляются по $5-10 тыс. за метр. При этом большинство квартир раскупается еще на стадии нулевого цикла, что избавляет застройщика от необходимости инвестировать в проект собственные средства.
Однако наличие денег и желание поучаствовать в элитном строительстве — это еще не все. Решающим фактором является обладание правами на застройку земельного участка. Неосвоенные участки в центре Москвы сейчас выделяются крайне редко и только на основании решений конкурсной комиссии, возглавляемой вице-мэром Валерием Шанцевым, или распоряжений мэра. Принять участие в программе переселения жильцов ветхого и пятиэтажного жилого фонда тоже совсем не просто: в центральной части города это право де-факто уже принадлежит департаменту инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). ДИПС охотно идет на привлечение соинвесторов, однако за это приходится платить — как долей построенного жилья, так и деньгами. В то же время в Москве уже давно и довольно успешно функционирует вторичный рынок земельных участков. Дело в том, что в 90-е годы правительство Москвы назаключало кучу инвестиционных контрактов на право строительства. Однако инвесторы, в большинстве случаев номинальные, вместо того чтобы строить, этими контрактами торговали. В центре столицы до сих пор имеется около 300 незастроенных участков, у которых формально есть инвестор. Достаточно приобрести права на какой-нибудь из них, и дальнейшее становится делом техники. Несколько десятков тысяч уходят на консультации риэлтеров, профессионально занимающихся клубными домами: Kalinka, Delight, Penny Lane Realty. Еще несколько сот тысяч долларов придется заплатить за разработку и согласование проекта — это "хлеб" архитектурных бюро "Моспроект 2", "Остоженка", "Киселев и партнеры". Затем нанимается заказчик (3-5% от стоимости строительства) — организация, согласующая в городских инстанциях строительство, нанимающая подрядные организации и контролирующая ход строительных работ. Тем временем риэлтеры за свои 4-6% ищут и находят покупателей на квартиры в еще не построенном, но активно рекламируемом доме.
Тотальная застройка
Стоит заметить, что интересы застройщиков клубных домов и домов попроще, так называемого бизнес-класса (они отличаются меньшим объемом инфраструктуры, большим количеством квартир и расположены за пределами наиболее престижных центральных районов), фактически не пересекаются. По словам директора риэлтерской компании Kalinka Екатерины Румянцевой, "вести одновременное строительство домов High End и бизнес-класса — все равно что продавать в одном автосалоне 'Жигули' и Porsche". Девелоперы эту точку зрения разделяют и крайне редко позиционируют себя в качестве универсального застройщика. Однако типами возводимых домов различия между ними не исчерпываются. Применительно к домам бизнес-класса девелоперов можно разделить на придерживающихся стратегии точечной застройки и тех, кто специализируется на тотальной перестройке муниципальных кварталов.В числе последних прежде всего "Дон-строй". Помимо "Воробьевых гор", "Триумф-паласа" и проектов в центре города он фактически в одиночку осуществляет застройку муниципального района Щукино. Процесс этот трудоемкий и весьма дорогой. Прежде всего потому, что строительные площадки под "Алые паруса", "Две башни", "Новую звезду" освобождались и освобождаются за счет переселения жителей пятиэтажного и ветхого жилого фонда. "Дон-строй" переселяет их в специальные монолитные дома. Отсутствие жесткой планировки квартир в таких домах позволяет экономить на переселенцах: каждый получает столько, сколько положено по социальным нормам (18 кв. м на человека). А в домах стандартной планировки непременно возникли бы излишки.
Что касается бизнеса "Дон-строя" как такового, то компания усиленно опровергает всевозможные слухи о ее скором и неминуемом крахе. Ее экономика довольно проста: при объявленной себестоимости жилья в $700 за кв. м компания выставляет его на продажу за $1,1-2,6 тыс. Пентхаусы стоят еще дороже — $2,5-3,5 тыс. за кв. м.
Расходы на грандиозную рекламную кампанию, по оценке аналитиков Комплекса архитектуры, строительства реконструкции и развития Москвы (КАСРР), увеличивают себестоимость жилья "Дон-строя" на $50-60 за кв. м. Однако, по их же оценкам, такая рекламная обработка позволяет повысить цену продаж на $150-200 за кв. м и почти полностью перевести все продажи непосредственно на "Дон-строй" (что дает экономию на комиссионных риэлтерским фирмам).
Помимо "Дон-строя", официальными, а по уверениям пресс-службы, и фактическими учредителями которого являются гендиректор Максим Блажко и "просто директор" (термин пресс-службы компании) Дмитрий Зеленов, принцип комплексной застройки муниципальных кварталов использует девелоперская компания "Квартал". Как и "Дон-строй", "Квартал" переселяет жильцов сносимых пятиэтажек муниципального района Проспект Вернадского в субэлитные дома, возведенные буквально в 500 м от их прежнего места проживания, и осуществляет за свой счет прокладку инженерных коммуникаций и строительство социальных объектов. При более скромных темпах и объемах строительства, более умеренной рекламе и более умеренных ценах ($1,2-1,7 тыс. за кв. м) бизнес "Квартала" по своей структуре аналогичен бизнесу "Дон-строя". Что касается его владельцев, то изначально проект финансировался нефтяными компаниями (в пресс-службе компании отказываются обсуждать эту тему, называя ее непопулярной), однако затем их акции были выкуплены менеджментом "Квартала", прежде всего гендиректором Олегом Гребенкиным.
Элитные точки
Компаний, занимающихся точечной элитной застройкой, десятки. Это "Конти", "Крост", "Астиком", "Отделстрой", "Новый мир", Capital Group, "Строймонтаж" и проч. Они возводят дома бизнес-класса фактически во всех районах города. Некоторые, например "Конти" и "Крост", успели реализовать несколько проектов и создать себе репутацию респектабельных компаний. Другие, как, например, Capital Group, пришли в этот бизнес из менее прибыльного сегмента офисного строительства. А "Строймонтаж" — пример экспансии на московский рынок строительных компаний Петербурга. Стоит отметить, что в отличие от девелоперов, специализирующихся на строительстве клубных домов, застройщики домов бизнес-класса не ограничиваются ролью инвестора — сама компания или аффилированные структуры являются заказчиком и генеральным подрядчиком строительства.
Все присутствующие на рынке компании неохотно дают информацию об источниках первоначального капитала. Владельцами же в большинстве случаев оказываются руководители компаний. О противоречиях между компаниями, о складывающихся альянсах ничего не говорится — такая информация тщательно скрывается. Одно очевидно: в той или иной степени все они связаны с борьбой за земельные участки и как следствие с лоббизмом в столичной мэрии, приобретшим огромный размах. Есть и еще одно обстоятельство, о котором невозможно не упомянуть: рынок элитного строительства Москвы, как никакой другой, терзаем многочисленными скандалами, связанными с судебными разбирательствами по поводу законности прав застройщиков на земельные участки и соблюдения заявленных сроков строительства. Тем не менее со времен жилищных пирамид — "Юнистроя", "Находки" и проч.— не было ни одного судебного прецедента, который бы зафиксировал невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателем квартиры. Это позволяет говорить об относительно низких рисках на рынке элитного строительства Москвы.
Департамент элитной политики
Достижения частных компаний, работающих на рынке элитного строительства Москвы, блекнут на фоне успехов ведущего монолитного застройщика — департамента инвестиционных программ строительства Москвы. Образованный более пяти лет назад (тогда он назывался департаментом внебюджетной политики строительства Москвы), ДИПС является уникальным явлением российского девелоперского бизнеса. Прежде всего это полностью государственная структура — даже не ГУП или принадлежащее мэрии АО, а именно департамент московского правительства. При этом девелоперский бизнес ДИПС ведет как коммерческая компания: берет банковские кредиты, привлекает проектировщиков, соинвесторов, заказчиков и подрядчиков. Однако есть одно исключение: вся полученная по итогам года прибыль департамента перечисляется в городской бюджет. За пять лет ДИПС заработал немногим более $1 млрд — фантастическая сумма для любой девелоперской компании России, специализирующейся на жилищном строительстве.Как же удалось достичь столь поразительных результатов? Объяснение вполне прозаическое. Во-первых, в отличие от частных компаний ДИПС получает строительные площадки абсолютно бесплатно. Во-вторых, административный ресурс департамента позволяет согласовывать строительные проекты без проволочек. В-третьих, благодаря своему статусу госструктуры и вполне заслуженной репутации надежного партнера ДИПС никогда не имеет проблем с привлечением кредитных ресурсов.
Впрочем, есть и еще одно — харизматическая личность главы ДИПС Леонида Краснянского. Жесткий бизнесмен, расчетливый чиновник и при этом искренний человек с большим чувством юмора. Он успешно вытесняет со строительных площадок города конкурентов, несмотря на титанические усилия лоббирующих их интересы чиновников мэрии.
Леонид Краснянский неоднократно заявлял о том, что возглавляемое им ведомство стремится стать доминирующим застройщиком во всех сегментах элитного рынка — High End, бизнес-класса и субэлитного жилья (так позиционируется массовая застройка в Куркине). И все же в ближайшем будущем монополизация рынку элитного строительства Москвы не грозит. Это слишком большой кусок, и переварить его в одиночку пока не под силу никому.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ