Воронежское АО «Домостроительный комбинат» может возвести более 40 тыс. кв. м жилья на участках, ранее принадлежавших МУЗ «Детская городская клиническая больница №7». Предварительный проект застройки, рассчитанной на проживание около 1,5 тыс. человек, опубликован на сайте УК «Жилпроект». Ранее перспектива появления жилья на территории инфекционной больницы вызывала протесты общественников и ряда ведомств. Дальнейшая реализация квартир может оказаться для застройщика непростой, предупреждают эксперты. В самой компании утверждают, что «проект пока в глубочайшей проработке».
Фото: zhilproekt.ru
Фото: zhilproekt.ru
Фото: zhilproekt.ru
Фото: zhilproekt.ru
Фото: zhilproekt.ru
УК «Жилпроект» опубликовала варианты проекта группы жилых домов для АО «ДСК» на участке 1,8 га, смежном с территорией детской больницы в Центральном районе Воронежа, на пересечении улиц Шишкова и 45-й Стрелковой Дивизии. Общая площадь домов высотой 19–25 этажей может составить порядка 50 тыс. кв. м. Согласно указанным технико-экономическим показателям, новая застройка (площадью 3,2 тыс. кв. м) рассчитана на 1,4 тыс. человек. Возможная площадь квартир — 42 тыс. кв. м, количество парковочных мест — 621. Предполагаемая площадь объектов соцкультбыта — 2,9 тыс. кв. м. В самом ДСК комментарии о проекте у детской больницы посчитали преждевременными. «Проект пока в глубочайшей доработке. Это не первоочередные наши планы», — пояснили в пресс-службе компании.
Фактически новая застройка ДСК будет поделена существующим въездом на территорию больницы. Согласно презентации «Жилпроекта», на большем из участков — 1,34 га — планируется построить 28 тыс. кв. м квартир и поселить там 935 человек, тогда коэффициент застройки будет равен 0,21. На этой территории также обозначен отдельно стоящий подземный паркинг. На меньшем участке — 0,47 га — возможно строительство 14 тыс. кв. м для 465 человек, коэффициент застройки — 0,18. В одном из зданий планируется встроенный детский сад на 60 мест. На первых этажах запроектированы помещения общественного назначения. «Прилегающая к магистральным улицам территория имеет развитое благоустройство и общественные пространства, — говорится в презентации. — Проект получил положительное заключение градостроительного совета».
Отметим, что участки на улицах 45-й Стрелковой Дивизии, 64/1 и 61/2, Космонавтов, 23в, и Минской, 43/3, были приобретены входящим в структуру группы ДСК ООО «Арт-Финанс» на открытом аукционе в 2015 году. Все они имели вид использования общественно-деловой зоны специального вида. Территория на улице Космонавтов, 23в, площадью 0,5 га была образована путем раздела участка, предоставленного ГБУ «Профессиональный лицей №7». Участки на улице 45-й Стрелковой Дивизии, 64/1 и 61/2, площадью 0,47 га и 1,3 га были образованы после раздела земли МУЗ «Детская городская клиническая больница №7». Участок на улице Минской, 43/3, площадью 0,3 га — после отделения от участка МУЗ «Городская клиническая больница №10».
На сайте ДСК поясняется, что «для большинства бюджетных учреждений тяжелым финансовым бременем оказываются налоги на землю... Вместо того чтобы рационально использовать свои средства на дальнейшее развитие и закупку оборудования, учреждения образования и здравоохранения вынуждены списывать со своих счетов миллионы рублей за десятки бесполезных для них гектаров». А специалисты мэрии Воронежа посчитали, что «небольшой выбор разрешенного использования не позволяет правообладателям эффективно использовать земельные участки, что снижает их стоимость и окупаемость».
Для строительства жилья участки необходимо было перевести из общественно-деловой зоны спецвида (выделена для размещения объектов здравоохранения, культуры, среднего и высшего профобразования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий) в зону многофункциональной общественно-деловой застройки, внеся соответствующие изменения в Генплан. Заявка об изменении зонирования участков поступила в 2016 году в мэрию от департамента имущественных и земельных отношений области. Но в июне того же года в согласовании проекта внесения изменений в Генплан было отказано. По участкам на улице 45-й Стрелковой Дивизии отсутствовали расчеты, подтверждающие соблюдение требований к размещению лечебно-профилактических организаций, в частности расстояния от территории жилой застройки не менее 500 м (предусмотрено СанПиН об обеспеченности территории зелеными насаждениями, а также о расположении инфекционных стационаров в зеленых массивах). Но после этого в мэрии была создана согласительная комиссия, рассмотревшая данный вопрос и в итоге вынесшая положительное заключение, так как «замечания были отозваны направившими их органами».
Коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова предположила, что соседство с инфекционной больницей, смутившее надзорные ведомства, также будет вызывать настороженность у потенциальных покупателей жилья. ДСК уже имеет опыт строительства жилой недвижимости в непосредственной близости от объекта здравоохранения — больницы «Электроника» в левобережной части облцентра, напомнила госпожа Колокольникова. «Однако продавать его всегда было очень сложно, жилье в микрорайоне покупалось в основном за счет низкой цены», — отметила эксперт. В данном проекте, по ее мнению, учитывая возможный подземный паркинг, низкий ценник на жилье вряд ли возможен.
По оценке одного из участников местного строительного рынка, объем вложений в новый проект ДСК может составить около 1,5 млрд руб. без учета затрат на подземный паркинг, параметры которого пока не известны: «Но его наличие может существенно увеличить инвестиции».
На прошедших в 2016 году публичных слушаниях по вопросу изменения зонирования участков эколог Марина Бережная отметила, что инфекционная детская больница требует экранирования: «Жители дома, который, по плану ДСК, появится между инфекционным корпусом и тубдиспансером, первыми попадут под удар при утечке возбудителей болезней». Эксперт напомнила, что ранее в том же квартале под застройку была отчуждена территории тубдиспансера. «Намного выше опасность соседства с инфекционной детской больницей, в боксах которой преимущественно лечат менингиты и коклюш, а наличие в вентиляции необходимых фильтров вызывает сомнение», — рассказала эколог.