Весь прошлый год покупатели ждали снижения цен на недвижимость и дождались — сегодня купить квартиру в новостройке можно вдвое дешевле рыночной цены. Заявленные застройщиками цены колеблются вокруг значений еще 2015 года, а реальные сделки проходят только в рамках акций и скидок, когда дисконт может достигать очень существенных размеров.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
В прошлом году рынок столичной недвижимости удивил. Казалось бы, кризис, ожидать всплеска продаж не стоит. Однако уже за 11 месяцев Росреестр зафиксировал в Москве рекордное количество сделок на рынке строящегося жилья — 30,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Для сравнения: за весь 2015 год Росреестр зарегистрировал 19,67 тыс. ДДУ, а в 2014-м, когда покупатели сметали с рынка любое жилье, было проведено чуть больше 24 тыс. подобных сделок.
"Главный тренд уходящего года — это продолжающаяся переориентация части спроса и предложения из Московской области в Москву",— говорит гендиректор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. По ее наблюдениям, если сравнивать ситуацию за первые десять месяцев 2016-го и 2015-го, то в "старых" границах Москвы покупательский спрос увеличился в 2,1 раза: "Лето в плане спроса в 2016 году выдалось вообще аномальное — вместо затишья был небывалый подъем".
При этом риэлторы не связывают этот подъем с реализацией отложенного спроса. "Клиентов, которые имеют возможности для покупки, но откладывают в ожидании более интересных предложений, единицы. Большинство покупателей как раз прекрасно понимают, что время для покупки подходящее, весь прошлый год действовала льготная ипотека, и при этом предложение бюджетных новостроек только росло",— говорит Наталья Шаталина.
К тому же риэлторы констатируют, что в прошлом году резко выросло число клиентов, которые хотят приобрести недвижимость, не имея денег даже для первоначального взноса.
Москва неравномерно строилась
Появления в Москве покупателей, в том числе и безденежных, стоило ожидать хотя бы из-за появления на рынке гигантского объема недорогого жилья. По оценкам компании "Метриум Групп", в прошлом году объемы предложения новостроек массового сегмента в Москве выросли на 27% по сравнению с 2015-м. К декабрю прошлого года на реализации находилось свыше 17,7 тыс. квартир в 49 комплексах, а общая площадь предложения на рынок строящегося массового жилья превысила 1 млн кв. м.
Годом ранее, в 2015-м, застройщики начали строительство 19 комплексов массового сегмента. Логично было предположить, что в 2016 году они возьмут паузу. Однако, по данным "Метриум групп", в прошлом году открылись продажи еще 14 комплексов.
Правда, объем выставленных на продажу новостроек в разных округах оказался неравномерным. Большая часть оказалась сконцентрирована в ЮВАО (29%) и ЮАО (17,4%). А на долю ВАО теперь приходится наименьший объем предложения новостроек (3%). В остальных округах доля предложения составляет от 7,3% (ЮЗАО) до 13,3% (СВАО).
В целом к концу прошлого года структура объема предложения на самых конкурентных площадках — в Москве и в Московской области — изменилась довольно радикальным образом. По словам Наталья Шаталиной, если два года назад покупателям предлагалось 70% новостроек в МО, то год назад этот показатель снизился до 65,2%, а под конец 2016-го упал до 54,9%. В Москве же, наоборот, объемы предложения новостроек выросли с 19,9% в 2014 году до 37,1% к концу 2016-го. Причем речь идет о жилье, которое строится в границах "старой" Москвы, доля рынка Новой Москвы практически не меняется.
"В этом году мы ожидаем сохранения данной тенденции, и большинство анонсированных площадок будет расположено как раз в Москве. К тому же, по данным властей, по итогам третьего квартала было выдано на 25% больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период предыдущего года",— напоминает Шаталина.
Невидимые миру скидки
Поскольку объемы строящегося жилья заметно превышают спрос, цены на недвижимость в прошлом году тоже снизились. Согласно подсчетам аналитиков "Метриум Групп", в декабре 2016 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента составила 146 830 руб., что на 0,7% ниже уровня конца предыдущего года.
"В ноябре средняя цена квадратного метра составила почти 200 тыс. руб. В экономклассе — около 153 тыс. руб. Но вот что интересно: заявленные цены практически не изменились за год. Однако по факту продажи идут по цене ниже заявленной",— рассказывает руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова.
По словам риэлторов, основные продажи жилья теперь идут в периоды, когда застройщики предоставляют скидки. "Например, в ЖК "Царицыно-2" вывели пул квартир по цене 80 тыс. руб. за квадратный метр. За месяц было продано 200 квартир в тот момент, когда на рынке почти не было спроса",— рассказывает Калюжнова. Видимо, этим и объясняются аномальные всплески продаж ДДУ в те месяцы, когда обычно покупателей на рынке нет.
"В бизнес-классе идет очень много акций: купи квартиру, получи скидку 2 млн руб. А это в среднем 10% стоимости",— отмечает Калюжнова. Причем из-за этого фактора, как и из-за выхода новых объектов на рынок совершенно разного по цене класса, оценки того, что реально происходит с ценой квадратного метра, у риэлторов и брокеров настолько разнятся, что покупатель вообще не видит нормальной картины, из которой можно понять, падают цены или растут.
Стоимость квартир в зависимости от количества комнат (*)
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
*Новостройки массового сегмента в Москве.
Источник: данные "Метриум групп".
Вторичные ценовые признаки
Подобная ситуация сильно влияет и на поведение продавцов на вторичном рынке, где, по словам директора департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимости" Сергея Шломы, в течение всего прошлого года наблюдалось постепенное снижение цен предложения.
В ноябре 2015 года средняя стоимость квадратного метра в сегменте вторичного жилья "старой" Москвы равнялась 186 489 руб., а в ноябре прошлого года этот показатель снизился до 181 427 руб., подсчитали в "ИНКОМ-Недвижимости".
"Потребители, мало знакомые с ситуацией на рынке, могут не заметить такого медленного снижения — его довольно трудно измерить, это буквально 0,3-0,5% в месяц, так как они видят цену, по которой объекты выставляются на рынок, а не бюджет покупки",— отмечает Шлома. А надо сказать, что бюджет покупки снизился и на первичном, и на вторичном рынках жилья.
Как считают эксперты компании ИНКОМ, по результатам реальных сделок снижение цены на вторичном рынке за год в целом составило не менее 10%.
"Можно отметить также, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась доля продаж с дисконтом с 80% до 86%",— говорит Сергей Шлома. В нормальное время доля дисконтных сделок не превышает 50%. Средний бюджет покупки "вторички" снизился с 8 млн (в августе) до 7,85 млн руб. (в ноябре 2016 года).
Любопытно, что в отличие от новостроек, где объем предложения значительно превышает спрос, на рынке "вторички" наблюдается обратная ситуация — в этом сегменте наблюдается дефицит ликвидных объектов по адекватной цене. "На сегодняшний день доля квартир, реально участвующих в сделках купли-продажи, составляет 20%, в то время как оставшиеся 80% — это "виртуальный" объем предложения. Причем в предыдущие годы данный показатель был значительно меньше",— рассказывает Сергей Шлома. Это объекты, либо представленные сразу в нескольких базах данных, либо выставленные собственниками по завышенным ценам и оставленные там по докризисным ценам в ожидании лучших времен.
В результате большинство квартир, выставленных сегодня на вторичном рынке жилья Москвы,— это низкокачественный, непривлекательный для покупателей неликвид, который можно продать только по очень низкой цене, чего, естественно продавцы не делают.
В итоге, по мнению Сергея Шломы, на рынке сформировался "синдром разочарованного продавца": собственники, потеряв надежду реализовать свою жилплощадь, разочаровываются и в покупателях, и в риэлторах, и в рынке в целом и в конечном итоге уходят "в подполье", надеясь, что в будущем цены на недвижимость начнут расти. Хотелось бы их обнадежить, но пока что на рынке для них нет вдохновляющих прогнозов. В лучшем случае их ожидает еще один год замороженных цен.
А знаешь, дно еще будет
"Наши прогнозы на 2017 год таковы: средняя стоимость объектов недвижимости как минимум останется на этом же уровне, как максимум — медленное сползание цен примерно на 5-7% в год — продолжится и в нынешнем году (при условии, что на рынке за это время не произойдет серьезных потрясений). Роста цен в ближайшей перспективе не предвидится. А ценового дна мы достигнем только в 2018-2019 годах. Когда это случится, число сделок с дисконтом во вторичном сегменте жилья вернется на свой обычный уровень — около 50%",— считает Сергей Шлома.
На вторичном рынке сейчас с нетерпением ждут обострения конкуренции с "первичкой", где действовала программа субсидирования ипотеки на новостройки. Впрочем, несмотря на то что, по наблюдениям управляющего партнера "Метриум Групп" Марии Литинецкой, говорить о какой-либо внятной реакции банков на отмену субсидий пока рано, два крупнейших игрока, Сбербанк и ВТБ, уже приняли превентивные меры и объявили о проведении акций со сниженными ставками по ипотеке. Для некоторых регионов ставки теперь даже ниже, чем при господдержке (10,25-11%). А многие застройщики готовы субсидировать ставку по ипотеке на свои объекты вплоть до 8% годовых. Такие проценты наверняка привлекут новых покупателей.
В конце прошлого года эксперты IRN.RU обнародовали прогноз на период 2017-2021 годов. По их мнению, рынок недвижимости на рубеже 2016-2017 годов напоминает рынок нефти двухлетней давности, когда цены уверенно ползут вниз, поскольку спрос не в состоянии переварить существующее предложение. А с другой стороны, производители (застройщики), вместо того чтобы эти объемы ограничивать, наоборот пытаются опередить друг друга в наращивании предложения.
На рынке нефти это привело к обвалу цен, и нечто подобное ожидает и московский рынок недвижимости в ближайшие годы. "Если объемы нового строительства по каким-то причинам перестанут расти, то в обозримом будущем стоимость московского квадратного метра может потерять еще порядка 10%, после чего наступит стабилизация спроса, предложения и цен. Если же новые стройки продолжат расти, то цены будут падать еще несколько лет, а глубина снижения в рублевом выражении может составить 30-40%",— отметили аналитики IRN.RU.
По оценкам экспертов, у застройщиков есть простор для снижения. Жилье экономкласса в Москве сейчас стоит примерно 150 тыс. руб. за 1 кв. м, а себестоимость строительства оценивается в 80-90 тыс. руб. за 1 кв. м. "Снижать цены можно только с одной целью — убить низкой ценой мелких застройщиков, монополизировать рынок или разделить его на пять--семь крупных компаний. И в конечном итоге снова поднять цены",— высказывает свое предположение один из участников строительного рынка, отмечая, что подобный тренд наблюдается сейчас в других отраслях.
Даже если новое строительство будет заморожено, объемы предложения все равно будут увеличиваться. Чтобы этого не происходило, надо сейчас совсем перестать строить
"Застройщики в основном разумные люди. Поэтому я больше склоняюсь к тому, что все эти заявленные объемы не будут выходить на рынок в течение ближайших трех лет, это все растянется на срок в два-три раза больше. И всплеск нового строительства, который наблюдался в 2015-2016 годах, сейчас пойдет на убыль. Но, даже если новое строительство будет заморожено, объемы предложения все равно будут увеличиваться. Чтобы этого не происходило, надо сейчас совсем перестать строить. Даже если в 2017 году выйдет в два раза меньше проектов, чем то, что застройщики начали строить в 2016-м, вот этот хвост предложения все равно растянется на два года. А продавать это как-то надо. Поэтому я прогнозирую снижение цен",— говорит Татьяна Калюжнова.