"Нельзя в один день взять и запретить застройку высокоурбанизированных территорий"

Подмосковье ставит перед собой практически нереальные планы: до конца 2018 году ввести в оборот все неиспользуемые сельхозугодья. Ради этого чиновники обещают проверить земли крупных латифундистов и девелоперов, распоряжающихся такими участками, и заставлять вовлекать их в оборот. О том, как стимулировать застройщиков переключиться на производство молока и создание тепличных хозяйств, в интервью "Ъ" рассказал министр инвестиций и инноваций Подмосковья и зампред областного правительства ДЕНИС БУЦАЕВ.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Предыдущая фотография

Следующая фотография

1 / 3

Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин

Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин

Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин  /  купить фото

— Вы как-то пытаетесь хеджировать риски от сокращения на фоне кризиса частных инвестиций в экономику региона?

— Мы, напротив, рассчитываем на рост суммарного объема инвестиций на 4-10%. Это связано с активизацией в секторах сельского хозяйства и обрабатывающей промышленности. Активность инвесторов оказалась выше наших прогнозов, сказалась благоприятная конъюнктура рынка. Если обратиться к цифрам, то в 2016 году мы открыли 62 новых предприятия с общим объемом инвестиций около 40 млрд руб. Малый бизнес традиционно растет: в этом году появилось 7 тыс. новых таких компаний. К концу 2017 года количество действующих индустриальных парков увеличилось до 43. Но есть отрасли, испытывающие значительные трудности с привлечением инвестиционного капитала. Это, например, торговля, коммерческая недвижимость.

— В каких именно секторах коммерческой недвижимости?

— Есть проблемы с офисами, спрос на которые закономерно сократился. Но, например, склады чувствуют себя намного лучше. Здесь изменилось только качество инвестирования. Раньше мы видели много спекулятивных сделок, а инвесторы действовали по принципу: сначала построим, а потом найдем арендаторов. Теперь практически все проекты, которые поступают к нам, намного лучше проработаны. Инвесторы и застройщики в большинстве своем понимают, кому в конечном итоге будет интересен их логистический комплекс.

— За счет чего выросло сельское хозяйство? Появилось много новых крупных проектов?

— Да, здесь сейчас интересные приоритеты. Объективно Московская область ограничена в земельных ресурсах, поэтому мы делаем ставку на технологичные проекты: теплицы, молочное производство, любая пищевая переработка, овощеводство закрытых грунтов. Мы изменили процедуру выдачи земли для развития сельского хозяйства, ее стало возможно получить быстро и практически бесплатно. Действуют и федеральные, и региональные субсидии. Если мы говорим о производстве того же молока, то здесь за счет них можно компенсировать 20-25% капитальных затрат, плюс компенсация процентной ставки на кредит. В случае с теплицами мы наблюдали инвестиционный бум в 2015 году и первой половине 2016 года, видели интерес и со стороны профильных и непрофильных игроков рынка. Этой ситуацией Подмосковье воспользовалось сполна.

— Какие-то особо крупные тепличные проекты появились в этот период?

— У нас есть три тепличных комплекса, объем каждого из которых превышает 20 га: "Агрокультура", "Луховицкие овощи" и "Иванисово". Каждый из этих инвесторов планирует расширить свой комплекс до 50 га. Это очень неплохой объем для этого рынка.

— Вьетнамская TH Group в прошлом году начала строительство в Подмосковье молочного комплекса за $1 млрд. Были сообщения, что подобный проект в регионе планирует и тайская CP Group, что сейчас с ними?

— Тайская компания занимается свининой и будет строить еще два новых комплекса на территории Подмосковья. Есть проекты мексиканских и немецких компаний в области обрабатывающей промышленности. Но в сельском хозяйстве сейчас 80% и по объему инвестиций, и по количеству проектов занимают российские инвесторы.

— В сельском хозяйстве остались капиталоемкие отрасли, в которых не хватает инвесторов?

— Нужно смотреть прицельно. Например, уже существует достаточное количество теплиц и можно сказать, что мы закрыли потребность по самообеспеченности овощами, но остаются еще какие-то сегменты, которые были ориентированы на иностранных производителей и пока не замещены. В молочном производстве потенциал не ограничен. Сейчас мы производим примерно 640-650 тыс. тонн в год, притом что есть задача нарастить этот объем до 1 млн тонн. Вьетнамский проект даст нам еще 180 тыс. тонн, оставшийся объем доберем с помощью новых проектов и реорганизации существующих ферм. Под эту программу на 2017 год запланированы отдельные субсидии. Небольшие фермы по 200-400 голов получат возможность компенсировать 50% затрат на переоборудование ферм.

— Сколько стоит переоборудовать ферму?

— 30-60 млн руб., в зависимости от количества голов.

— Существует отдельная программа "Фермер Подмосковья", предполагавшая открытие магазинов. Как она развивается?

— Программа развивается на семи площадках. Но есть еще отдельный проект — сельскохозяйственные кооперативы, когда десять или больше фермеров создают объединение и самостоятельно открывают магазин, это снижает их затраты на сбыт и позволяет не взаимодействовать с сетями. В этом году мы организовали пять кооперативов и подобрали для них десять площадок во всех городах с высокой плотностью населения.

— Высокий интерес к сельскому хозяйству в этом году сохранится?

— Время ажиотажного спроса проходит. Сейчас мы видим некоторые проблемы: многие компании, например, столкнулись с нехваткой хороших управленческих кадров. Как и в случае с недвижимостью, на первое место будет выходить качество инвестирования. Для нашего региона это даже хорошо: заканчиваются масштабные проекты, связанные с выделением больших объемов земли и в 2017-2018 годах речь будет идти уже непосредственно о строительстве, вводе в эксплуатацию.

— В июне прошлого года была одобрена концепция оптово-распределительного центра (ОРЦ) "Росагромаркет" в Подольске, но объект не реализуется. С ним есть какие-то проблемы?

— "Росагромаркет" был одним из самых активных игроков в этом сегменте. Но сейчас мне кажется, что у коллег есть проблема с внутренним структурированием работы и поиском инвестиционных средств. Надеюсь тем не менее, что проект будет реализован. Но и без "Росагромаркета" потребность в ОРЦ Московской области будет закрыта. У нас существуют три подобных проекта. Один из них уже построен в Домодедово, второй строится в деревне Радумля Солнечногорского района. Самым крупным будет ОРЦ в Максимихе, в который инвестирует ВТБ. Есть еще монопрофильные, например, "Евразия" в Селятино, который специализируется на рыбе и морепродуктах и сдается в этом году.

— Вы говорите, что в Подмосковье нехватка земли. Но рынок последние несколько лет уверен в обратном: земля большинства крупных девелоперов Московской области — это сельхозугодья.

— Это неоднозначная ситуация. Общее количество сельхозугодий достаточно большое, но вопрос в качестве их использования. Многие девелоперские компании покупали земли не для того, чтобы заниматься сельским хозяйством, а рассчитывая в дальнейшем изменить их вид разрешенного использования, застроить, и ничего с ней не делали долгое время. Мириться с этой ситуацией мы не могли. Началась работа по вводу этой земли в оборот. Объем обрабатываемой земли существенно растет, последние три с половиной года ежегодно 50-60 тыс. га земли вводятся в сельскохозяйственный оборот. После 2018 года работать будет вся эта земля, в дальнейшем мы будем только повышать качество ее обработки.

Сейчас действует мораторий на переводы сельхозземель в другие категории. Их передача под промышленность и другие цели возможна, только если в понятное нам время на них возникнет понятный нам инвестиционные проект, предполагающий достаточное число рабочих мест. Большинство владельцев сельхозземель, которые покупали их для других целей, либо начали обрабатывать их собственными силами, либо передают их в аренду профильным компаниям. Проекты, связанные с жилой застройкой, развиваются только по комплексной схеме, мы должны видеть, что рядом с будущими домами будет создано достаточное количество рабочих мест, социальная и иная инфраструктура.

— Можете назвать примеры, когда крупные девелоперы передавали свои земли, например, под картошку? Есть, в частности, структуры Василия Анисимова с огромным земельным банком в Домодедовском районе.

— Много таких примеров. Называть все фамилии некорректно. Но я могу сказать, что десять крупнейших латифундистов Московского региона, люди из списка Forbes, сейчас так или иначе занимаются сельхозпроизводством. Одни из них создали свои дочерние компании, другие заключили арендные договора на срок более пяти лет с профессиональными игроками рынка. Например, у нас есть компания "Агрохолдинг-Истра", которая занимается обработкой нескольких десятков тысяч арендованных гектаров земли крупных латифундистов. Плюс мы видим измененные планы многих девелоперов, которые изначально собирались построить большой объем жилья, но в итоге решили сделать промзону. Один из таких примеров — проект "Ступино квадрат" (девелопер MR Group.— "Ъ").

— Это удаленная территория с плохой транспортной доступностью, жилье бы там просто никто не купил.

— Зависит от того, как продавать. Тем не менее мы видим, что проект скорректировался в пользу промышленной застройки.

— Сейчас федеральные власти много говорят о неэффективной работе особых экономических зон (ОЭЗ) и технопарков. На территории Московской области работают три ОЭЗ. У вас нет опасений на их счет?

— ОЭЗ в Дубне в текущем году даже будет расширена — добавятся еще 30 га. Мы в тесном сотрудничестве с федеральными властями, и я могу сказать, что многими их риторика воспринимается однобоко. На федеральном уровне существуют несколько неэффективных зон, которые нужно либо переформатировать, либо закрыть. Я с этим полностью согласен. Если инструмент используется неэффективно — тратить на него деньги нет никакого смысла. При этом важно понимать, что в принципе для развития промышленности пока не придумано ничего более эффективного, чем формат ОЭЗ. Создание всей необходимой инфраструктуры моментально привлекает бизнес. Для примера я могу сказать, что ОЭЗ "Дубна" привлекла 22 резидента только в прошлом году, из знаковых проектов — производство газоразделительной продукции "грасис-тех", разработка и внедрение процессов изготовления сверхточных деталей, сборочных единиц и агрегатов для авиационной промышленности, локализация производства медицинских линейных ускорителей для лучевой терапии онкологических заболеваний. Если бы не было подготовленных участков, никто бы из них не поехал за 100 км от Москвы. В инфраструктуру двух из трех ОЭЗ Московской области вкладываются частники, это значит, что они сами заинтересованы в их развитии. Опасений относительно технопарков у меня тоже нет. На территории региона их семь и их уровень заполняемости выше 70%.

— Девелоперам прошедший год запомнился обещаниями региональных властей ограничить строительство жилья в крупных городах Подмосковья, которые в результате так и не изменили объем согласования подобных проектов. У области не получается найти инвесторов, заинтересованных в коммерческой недвижимости?

— Жизнь никто не отменял. Нельзя просто в один день взять и запретить застройку высокоурбанизированных территорий. Я уверен, что все проекты, одобренные градостроительным советом, сбалансированы с точки зрения соотношения жилья и мест приложения труда. Мы жестко за этим следим. Но есть другая проблема: до нас было утверждено достаточно много проектов, получившие всю необходимую документацию. Просто взять и отказать сейчас в их реализации мы не можем. Никаких законных оснований для этого нет. Здесь действительно возникает проблема несбалансированности: мы видим, что есть большие массивы, необеспеченные необходимой инфраструктурой.

— Какие у вас прогнозы по вводу коммерческой недвижимости в наступившем году?

— Думаю, мы как минимум не уроним объем и, скорее всего, произойдет даже некоторый рост. По крайней мере в случае с торговой недвижимостью ситуация с числом заявленных проектов достаточно хорошая.

— Вам удается найти инвесторов для строительства платных железнодорожных переездов?

— Да, первый — это Российский фонд прямых инвестиций, который будет сотрудничать в этом проекте с итальянской Pizzarotti. Они находятся в завершающей стадии сделки с нами: инвестируют средства в два или три переезда. Группа "Сафмар" возьмет еще три-четыре переезда, плюс пять для них останутся в резерве. Есть еще один инвестор, назвать которого я пока не могу,— переговоры еще на начальном этапе.

— Какая доходность будет у этих проектов?

— Больше 15%, это достаточно хорошая цифра.

— Есть интересанты у проекта по строительству легкорельсового трамвая (ЛРТ)?

— Ситуация развивается поэтапно. Для начала нам нужно определиться с объемом капитальных затрат (CAPEX). Сейчас объявлен тендер на проектирование, к концу 2017 года выбранный подрядчик должен будет закончить работу и выйти в экспертизу. После этого мы поймем CAPEX, сможем доделать финансовую модель и более прицельно разговаривать с инвесторами. С предварительными расчетами мы нашли пять-шесть потенциальных интересантов. Предполагается, что проект ЛРТ будет частно-государственным, инвестор должен заходить на понятных условиях.

— Сколько в этот проект может вложить сама Московская область?

— Мировая практика показывает, что доля инвестиционного капитала в таких проектах не бывает выше 50%. Конечно, мы готовы предоставить возможность интересанту вложить до 100%. Возможность софинансирования этого проекта мы будем обсуждать также с федеральным правительством.

— Есть какая-то договоренность с федеральными властями по этому проекту?

— Мы обсуждали этот вопрос, но принципиального решения пока нет. Это могут быть разные варианты: прямое бюджетное софинансирование, обеспечительные меры для привлечения более дешевых кредитов. Мы видим заинтересованность и со стороны крупных российских госбанков, и со стороны частных компаний и от зарубежных игроков.

— Раньше проекты по строительству трамвайных веток были, например, у группы "Мортон". Я правильно понимаю, что они уже никогда не будут реализованы?

— Это не было обременением "Мортона", компания имела свою цель — повысить привлекательность застраиваемых территорий. Речь идет об очень интересном проекте, который был полностью финансово проработан. Сейчас при смене собственника мы рассчитываем вернуться к его обсуждению.

— Есть еще какие-то проекты у частных инвесторов по созданию общественного транспорта?

— Канатная дорога, которая должная связать химкинский деловой квартал "Кантри парк" и станцию метро "Планерная". Сейчас завершается создание его концепции.

— Остался какой-то интерес к тематическим паркам? Например, парк "Россия" уже можно назвать несостоявшимся проектом?

— Я бы предпочел называть его переформатированным. Скоро на территории Серпуховского района группа начнет реализацию проекта по строительству парка Puy du Fou. Его реализацией занимается французская компания Puy du Fou International SAS совместно со структурами Константина Малофеева. Это театрализованные представления на открытом воздухе. Уже утвержден проект планировки, и коллеги занимаются доработкой бизнес-плана. Проект получил в свое время поддержку федеральных властей. По сути, это продолжение парка "Россия", просто не в Домодедовском, а в другом районе. Для меня особенно приятно, что вложения там будут внебюджетными.

— Почему вы называете этот парк переформатированным вариантом "России"? Что их роднит?

— Он будет сделан по тому же принципу. Исторические представления, в которых каждый сможет увидеть, как создавалась наша родина, какие события повлияли на историческое наследие.

— А проект по созданию сафари-парка?

— Инвестор получил от областных властей все необходимые подтверждения о выделении земельного участка на внеконкурсной основе. Но, насколько я понимаю, у компании сейчас финансовые сложности. Если она предоставит убедительные гарантии того, что парк будет реализован,— получит участок. Сейчас мы в принципе анализируем объем участков, выделенных по арендным договорам для тех или иных проектов. К инвесторам, которые не используют полученные участки, будут применяться жесткие санкции, вплоть до расторжения соглашений.

— У вас есть какой-то план проверок?

— Мы хотим, чтобы каждый арендованный участок использовался, во-первых, по назначению, а во-вторых, эффективно. Если инвестор получил землю восемь-десять лет назад, но так и не начал ее использовать — что-то не так. Мы можем либо определить для него новый график реализации, либо расторгнуть его договор, закон такое право предоставляет.

— Реализацию каких крупных проектов остановил кризис?

— В некоторых случаях инвесторы не смогли аккумулировать достаточное количество средств, привлечь банковское финансирование и перенесли реализацию на более длительные сроки. Но таких, которые бы совсем остановились, я не помню. Возможно, Московской области в этом плане повезло с инвесторами, возможно, мы правильно планировали.

Интервью взяла Александра Мерцалова