Несмотря на изменившуюся экономическую реальность, россияне не готовы отказываться от планов по покупке жилья. Правда, заметное снижение доходов вынуждает покупать малогабаритные квартиры. За два последних года средняя площадь предлагаемых в новостройках квартир сократилась на 6%. А зародившийся еще в период прошлого кризиса формат малометражных студий продемонстрировал резкий рост. Объем предложения такой недвижимости вырос на треть, но пока все равно не удовлетворяет весь спрос.
Фото: Григорий Собченко, Коммерсантъ / купить фото
Региональный фактор
В прошлом году в обществе возникла серьезная дискуссия по поводу появления на рынке малогабаритного жилья. Все дискутанты сходились во мнении, что у населения на фоне текущей экономической рецессии заметно сократились доходы, но жилищный вопрос так и не исчез, поэтому граждане от безысходности и покупают крохотные квартиры. Тогда же в соцсетях появились фотографии студий площадью 8 кв. м, которые продаются в Новосибирске, что только подхлестнуло обсуждение. Кстати, именно Новосибирск, как показывает практика, лидирует в России по количеству малогабаритных квартир. По данным руководителя проекта Domofond.ru Анны Березиной, в этом городе 26,8% всех предложений на вторичном рынке приходится на малогабаритные квартиры до 35 кв. м. По числу запросов на малометражки в прошлом году лидировал Новосибирск, где спрос на такое жилье составлял 31,7%, следом идет Челябинск (28,8%).
За два года кризиса существенно изменилась площадь продаваемого в России жилья, констатирует аналитик риэлторской компании "Этажи" Константин Бредников. По его данным, с начала 2015 года квартиры в новостройках страны потеряли 3,2 кв. м, или почти 6% своей площади. К началу 2017 года средняя площадь жилья на первичном рынке сократилась с 55,7 до 52,5 кв. м. Доля квартир площадью до 30 кв. м за тот же период выросла с 7% до 10,3%, а спрос на совсем небольшое жилье площадью до 20 кв. м в 3,5 раза превысил предложение.
Вместе с консультантами переход региональных покупателей к малогабаритным форматам отмечают и банкиры. Зампред правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова рассказывает, что за два года доля малогабаритного предложения в девелоперских проектах, которые аккредитовал банк, выросла фактически с нуля до 20%. Наибольший рост объемов малоформатного предложения заметен в Перми, Челябинске и Самаре, добавляет она. Госпожа Ушкова связывает этот тренд с желанием застройщиков повысить доступность жилья на фоне снижения доходов населения. "Из-за кризисных явлений люди стали приобретать квартиры меньшей цены и, соответственно, меньшей площади",— соглашается Константин Бредников. По данным Росстата, реальные располагаемые денежные доходы населения в 2016 году сократились на 5,9%, в 2015 году — на 3,2%, 2014-м — на 0,7%.
Татьяна Ушкова убеждена, что в регионах малогабаритные квартиры зачастую выбирают в качестве инвестиционного жилья для последующей перепродажи или сдачи. "Норма прибыли с таких квартир достаточно высокая при относительно низком уровне первоначальных вложений",— поясняет она. Руководитель по работе с застройщиками ипотечного банка "Дельта Кредит" Анна Якимова добавляет, что в таких городах Крайнего Севера, как Сургут и Тюмень, такая недвижимость ликвидна за счет большого числа вахтовых работников. В Москве и Подмосковье наличие небольших студий сейчас предполагает треть аккредитованных банком проектов, отмечает старший вице-президент ВТБ 24 Андрей Осипов. Между тем, по данным Domofond.ru, пока в столице не так много предложений в сегменте малогабаритных квартир: всего 11%, а спрос на уровне 15,7%.
Столичные реалии
Несмотря на то что сейчас основным двигателем рынка малогабаритного жилья стали регионы, зародился этот формат именно в Москве. Директор департамента проектов Est-a-tet Владимир Богданюк называет прообразом современных студий реконструируемые советские общежития, которые предполагали комнаты площадью от 6 до 18 кв. м. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов говорит, что в Москве и других крупных городах доля микроквартир гостиничного типа площадью до 10 кв. м не превышает 0,5% от общего объема предложения.
Современные студии в новых жилых комплексах впервые начали появляться в отдельных проектах во время кризиса 2008 года. "Тогда квартиры с избыточной площадью стали неликвидными",— вспоминает господин Богданюк. Со временем их средний размер продолжил снижаться: если в 2008 году площадь средней московской студии составляла 25-30 кв. м, то с 2014 года речь шла уже о 23-28 кв. м, добавляет он. По оценкам ЦИАН, сейчас квартиры площадью до 25 кв. м занимают 0,96% объема предложения в Москве, 1,42% — в Новой Москве и 2,03% в Подмосковье. У других экспертов альтернативные оценки. Так, по подсчетам "Метриум групп", по итогам 2016 года квартиры площадью до 25 кв. м экспонировались в шести московских проектах из 49, в то время как в конце 2014 года таких предложений на рынке новостроек в принципе не было.
Переходить на небольшие форматы в собственных жилых комплексах понемногу начинают и крупные девелоперы. Директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов отмечает, что в проектах его компании средняя площадь за последние несколько лет сократилась с 60 кв. м до 50-52 кв. м. Он уверен: в столице и области покупатели все еще ориентируются на небольшое жилье. По его расчетам, оптимально, когда в том или ином строящемся жилом комплексе на долю студий приходится 15-20%. В MR Group рассказывают, как в период кризиса вывели на рынок студии от 26 кв. м. Представитель компании Евгения Старкова оценивает долю квартир небольшой площадью в новых проектах компании в 12-15% от общего объема предложения.
Новые коммуналки
Тем не менее невозможно снижать размер жилья бесконечно. Формально минимальная площадь и размер квартиры зависят от климатического пояса региона. Так, например, в Москве, по словам юриста департамента земельно-имущественных отношений Heads Consulting Александры Елизаровой, возможная минимальная площадь общей комнаты в однокомнатной квартире не должна быть меньше 14 кв. м. До такой крайности застройщики доходят редко.
Но альтернативные варианты на рынке все-таки существуют. Например, в базе ЦИАН экспонируются 60 лотов по продаже студий до 20 кв. м в Москве, 100 — в Подмосковье, 48 — в Санкт-Петербурге, 118 — в Ленинградской области. В ЦИАН не комментируют реальные объемы этого сегмента, ссылаясь на то, что искусственное формирование микроквартир находится в плоскости вероятных административных правонарушений, а не исследования рынка. Чаще всего в объявлениях идет речь действительно о продаже долей в многокомнатных квартирах, разделенных на отдельные студии. Первооткрывателем этого формата в Москве себя называет владелец компании CheapHome Андрей Сазонов. Уже два года он занимается продажей разделенных на студии таунхаусов в Подмосковье, а полгода назад его компания начала экспансию на рынок Москвы.
Господин Сазонов рассказывает, что его компания делит таунхаусы в среднем на восемь, а квартиры — на четыре студии площадью 14-20 кв. м. Агенты CheapHome отбирают для перепланировки низколиквидные лоты, которые собственники не могут оперативно продать самостоятельно. Как правило, речь идет о многокомнатных квартирах на первых этажах жилых домов. По собственным оценкам компании, продать четырехкомнатную квартиру, разделенную на студии, можно в среднем на 25% дороже, нежели единым лотом. "Экспонироваться как полноценная квартира она будет около года, а, разделив на студии, можно продать за несколько месяцев",— объясняет Андрей Сазонов. По его словам, компания, как правило, не выкупает перепланируемые квартиры: они остаются у собственника на период поиска потенциальных покупателей. В это время CheapHome ставит в квартире дополнительные перегородки и устанавливает в каждой комнате сантехнику. "Формально покупатели приобретают доли в квартире с согласованной планировкой",— поясняет господин Сазонов. Своими основными клиентами он называет студентов и приезжих из других городов.
Александра Елизарова сомневается, что такая перепланировка легальна: ванная комната, например, может располагаться только в установленных местах. "Другие жильцы дома могут обратиться в суд с иском о нарушении правил пользования жилым помещением и причинении ущерба ненадлежащим расположением ванной, и может быть инициирована проверка",— отмечает юрист, добавляя, что суды в некоторых случаях принимают решение о лишении права собственности на квартиру.
Обеспечение спроса
Альтернативой переделанной многокомнатной квартире уже в скором времени могут стать небольшие апартаменты. Коммерческий директор "Миэль-Новостройки" Анна Шишкина заметила, что в последние полгода в границах Старой Москвы наметилась тенденция к спросу на небольшие студии площадью в 16-17 кв. м. По ее словам, сейчас на рынке есть три девелоперские компании, рассматривающие возможность реконструкции в комплексы апартаментов старых зданий общежитий или гостиниц. Целевая аудитория у проектов окажется все та же — студенты и иногородние покупатели, недавно оказавшиеся в Москве. Поскольку формально апартаменты считаются нежилым помещением, то стандартные требования по размеру площади на них не распространяются, объясняет юрист Александра Елизарова.
Своя аудитория у небольших квартир действительно есть. Девелоперы и банкиры сходятся во мнении, что чаще всего это молодые люди в возрасте до 30 лет, переезжающие в новый город. Гендиректор Ikon Development Евгения Акимова предполагает, что эта категория клиентов появилась на рынке во многом благодаря изменившейся за годы кризиса квартирографии. "В докризисный период первую квартиру приобретали в основном люди старше 30 лет, сейчас собственниками становятся более молодые клиенты, которые благодаря распространению бюджетных предложений смогли накопить или взять ипотеку",— рассуждает она. Директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов говорит, что часто квартиры-студии покупают молодые семьи или выросшие дети для собственных родителей. Андрей Осипов из ВТБ 24 рассказывает, что проекты жилых комплексов со студиями часто выделяются нестандартными решениями — это дома с дворами без машин, общественной инфраструктурой на этажах, уютными кофейнями и площадками для активного отдыха.