Премиальное расслоение

По итогам прошлого года в Петербурге было реализовано примерно на 10% меньше элитного жилья, чем в 2015 году. Тем не менее рынок остается достаточно стабильным, а по прогнозам некоторых аналитиков, в этом году можно ожидать даже рост ввода премиальных квартир.

Валерий Грибанов

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в 2016 году рынок элитного жилья города пополнился двумя объектами общей площадью 32,4 тыс. кв. м. На рынок вышло около 350 квартир в двух проектах: в апарт-отеле Royal Park ("Кортрос") и в новой очереди ЖК "Смольный парк" ("ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад"). В эксплуатацию также было введено два объекта общей площадью квартир 14,6 тыс. кв. м. Оба жилых комплекса возведены девелопером Setl City в Центральном районе города: ЖК "Дом на Кирочной" и ЖК "Дом у ратуши".

По состоянию на конец декабря 2016 года объем рынка в элитном сегменте оценивался в 416 тыс. кв. м, из них непроданными остались 165 тыс. кв. м. За прошедший год в Петербурге было реализовано около 65,5 тыс. кв. м, что на 11% ниже уровня спроса за 2015 год.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", считает, что это связано с невысокой активностью девелоперов по выводу новых площадей в течение года и, как следствие, с активным вымыванием ликвидного предложения.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI, говорит, что и с бизнес-классом вывод на премиальном рынке был небольшим: "За 2016 год на рынок было выведено немного новых объектов — всего тринадцать, причем три из них — апартаменты. Преимущественно все это объекты бизнес-класса, в том числе "Дом у Невского" (Полтавская улица) и ArtStudio (2-я Советская улица). Общая площадь выведенных в продажу объектов составила 152 тыс. кв. м. Для сравнения, в 2015 году было выведено около 330 тыс. кв. м. Впрочем, в конце 2016 года застройщики поспешили получить большое количество новых разрешений на строительство".

"В качестве ключевой тенденции стоит отметить факт предполагаемого роста объема рынка в новом году: некоторые компании анонсировали старт новых проектов элитного класса жилья. Уже получены разрешения на строительство объектов высокого класса в Василеостровском, Центральном и Петроградском районах города", — рассказала госпожа Трошева.

"Премиальная недвижимость (бизнес-класс и выше) в 2016 году традиционно была востребована: спрос на нее остался достаточно высоким, по сравнению с 2015 годом он вырос на 2%. За последние десять лет более высокие показатели спроса в элитном сегменте наблюдались только в ажиотажном 2014 году. При небольшом количестве новых проектов девелоперы, которые выводят их на рынок, получают хороший отклик потенциальной аудитории. Покупателям интересны нестандартные продукты: квартиры и нежилые помещения в уникальных локациях, с отличными видовыми характеристиками, оригинальными планировками", — считает госпожа Сережина.

Клиент начал понимать

Следует отметить, что в последнее время объекты бизнес-класса все реже позиционируются как премиальные.

Директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая рассказала, что клиенты перед принятием решений сейчас тратят в два-три раза больше времени на анализ всей информации по объектам. "Покупатели уже вполне способны идентифицировать и не покупать квартиры в объектах, которые искусственно объявляются элитными с соответствующими ценами, хотя в действительности являются просто бизнес-классом", — пояснила эксперт.

Достаточно стабильными остаются на рынке элитного класса и средние цены: за год средняя стоимость квадратного метра в границах города, по данным "Петербургской недвижимости", выросла на 2,7% и достигла отметки в 333,8 тыс. рублей. Госпожа Сережина указывает, что при этом себестоимость строительства за год увеличилась на 8-11% (в зависимости от класса проекта).

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", подтверждает слова коллег: "Общий негативный фон, который сопровождал рынок и страну на протяжении последних лет, сходит на нет. Более того, этот негатив начинает играть против тех, кто его генерировал. Если говорить об итогах года для рынка, то мое ощущение, что бизнес начал реструктуризироваться. Например, понятие "бизнес-класс" в недвижимости и товарах сильно размылось. "Элита" сжалась, но осталась на рынке — ее позиции вне зависимости от кризиса более устойчивы".

Требования клиентов к элитным объектам растут с каждым годом, тем самым стимулируя девелоперов на реализацию соответствующих проектов. Это, несомненно, способствует повышению среднего бюджета на приобретение квартиры. По примерным оценкам, сейчас он варьируется в пределах 25-35 млн рублей. "Предпочтения покупателей к формату жилья остались практически неизменными: более 50% от общего объема спроса приходится на квартиры с двумя и тремя спальнями. Наиболее востребованы квартиры площадью 120-140 кв. м", — говорит господин Оноков.

Колебались вместе с экономикой

Александр Беляев, управляющий партнер Engel & Volkers в Санкт-Петербурге, отмечает, что не весь год спрос на премиальное жилье был стабилен: "2016 год для рынка элитной недвижимости (недвижимости класса de luxe) стал крайне волатильным, нестабильным, изменчивым. В первом и втором кварталах продажи били рекорды, что было обусловлено падением рубля, отложенным спросом, а также общей тенденцией, наблюдавшейся в поведении покупателей, старавшихся вложить, не инвестировать, а именно вложить собственные средства в более надежные активы. Тогда как в третьем и четвертом кварталах произошло резкое снижение спроса, особенно на объекты средней ценовой категории — от 25 до 80 млн рублей. При этом верхний ценовой сегмент (от 150 млн рублей и выше) практически никак не пострадал".

Господин Беляев добавляет, что начавшаяся еще в 2015 году тенденция смещения покупательского спроса со вторичного рынка на первичный продолжилась и укрепилась в 2016 году. На текущий момент застройщики занимают гораздо более гибкую позицию по сравнению с частными собственниками: предлагают выгодные дисконты и рассрочки, заметно улучшают качество проектов, которые становятся все более продуманными с точки зрения как архитектурных, так и планировочных решений. Это заставляет многих покупателей обратить свой взор в сторону первичных объектов.

Учитывая тот факт, что в 2016 году большое количество новых объектов в сегменте бизнес-класса активно готовилось к выходу на рынок, 2017 год может стать одним из самых рекордных по выводу в продажу объектов, особенно на Петровском острове. "Кроме этого, в 2016 году активно шло возведение объектов элитного сегмента, среди объектов класса de luxe стоит отметить ввод в эксплуатацию комплекса "Резиденция на Каменном" и клубного дома Del Arte", — говорит господин Беляев.

Михаил Ривлин, руководитель проекта Art View House (девелопер "Охта Групп"), указывает на то, что в сфере элитного жилья Петербурга сформированы три основные локации: это центр города, загород и острова — как компромисс между центром и загородом. "Рынок загородной недвижимости пока слаб, мода на постоянную загородную жизнь — мода десяти-пятнадцатилетней давности. Современный клиент явно видит минусы жизни вне города, среди которых на первом месте, конечно, неудобство для детей. Школ, в которые жители загородных резиденций хотят отдать своих детей, не так много и все они находятся на территории города, а ежедневные поездки — это серьезная физическая и психологическая нагрузка для ребенка. Также у многих есть пожилые члены семьи, связь с которыми усложняется при проживании вне города. В связи со снижением общего уровня жизни улучшения по этим двум направлениям ждать не приходится, поэтому мы наблюдаем отчетливую тенденцию "реэмиграции" собственников элитного загородного жилья назад в город", — заключает эксперт.

Москвичи ходят в тумане

Госпожа Сережина говорит, что на рынке сегодня присутствует довольно много новых объектов, претендующих как бы на элитность, но при этом выходящих за рамки привычных для элиты локаций (очевидно, что в них уже почти не остается мест для застройки). Строительство премиального жилья оказывается привлекательным для компаний, никогда этим не занимавшихся, но считающих, что строительство элитного жилья особенно выгодно — оно кажется и более доходным, и более стабильным в кризисы. Однако эти застройщики не учитывают важный нюанс: в Петербурге клиенты элитной недвижимости редко покупают то, в чем они не уверены. Поэтому если какой-то застройщик, которого никто не знает, начинает продавать элитное жилье, причем в непростые времена, то у него просто ничего не раскупят.

"Эта тенденция отчетливо проявилась в прошлом году на примере амбициозных проектов иногородних (прежде всего московских) девелоперов, заявленных в элитном сегменте. Всем стало окончательно понятно, что амбициозные и роскошные проекты, которые были запущены не петербургскими застройщиками в 2014-2015 годах, не оправдали ожиданий: результаты продаж оказываются у них неудовлетворительными", — говорит госпожа Гуртовая. По ее словам, проблема состоит в том, что иногородние застройщики, не знающие Петербурга, не чувствующие, в каком месте города логичны объекты того или иного класса и с какими характеристиками, выводят на рынок элитные проекты, оказывающиеся совершенно не востребованными для определенных локаций. Иногороднему застройщику, по словам эксперта, если город ему не близок, вполне можно продать участок, подходящий совсем не для того проекта, который он хочет реализовывать. "В итоге он решает, что если участок в центре города, то его можно приобрести и построить объект класса de luxe. Между тем de luxe в этом месте оказывается никому не нужен, покупателям в этой локации вообще не нужны огромные 250-метровые квартиры в пафосных проектах с дорогой инфраструктурой, роскошной отделкой мест общего пользования, двухэтажными подземными паркингами. И подобных неадекватных проектов, в которых очень плохо идут продажи, на рынке сейчас довольно много", — рассуждает госпожа Гуртовая.

"Тренд последнего года — растущий спрос на такой формат недвижимости, как апартаменты. Клиенты положительно относятся к этому формату и активно приобретают такие помещения. В элитном сегменте их доля составила 12% по количеству продаж в 2016 году (или 8% по количеству проданных квадратных метров). Очевидно, что Петербург здесь движется по московскому сценарию", — говорит госпожа Сережина.

Среди важных для рынка премиального жилья событий 2016 года можно отметить начало освоения Петровского острова, который сейчас активно преподносится в рекламе отдельными девелоперами как некое замечательное место для элитного жилья. "В принципе, местоположение у Петровского острова неплохое. Тем не менее имеются большие сомнения относительно того, что Петровский остров сможет стать какой-то очевидной элитной локацией. Как бы то ни было, но исторически это сложившаяся промзона, конвертируемая сейчас в весьма плотную застройку, и непонятно, почему она должна претендовать на какой-то элитный статус. Да, на окончании острова остается яхт-клуб, сохраняется и замечательный Дом ветеранов сцены, в числе плюсов есть некоторые виды на воду и через воду. Однако Петровский остров — это специфическая локация, интересная прежде всего для любителей Петроградской стороны", — рассуждает госпожа Гуртовая.

По ее мнению, ажиотаж девелоперов вокруг Петровского острова вызывает аналогии с Крестовским островом — ранее эту локацию ряд застройщиков тоже настойчиво продвигал как якобы оптимальное место для строительства элитной жилой недвижимости. А теперь Крестовский остров практически полностью застроен, причем он является уже далеко не элитным местом и люди стремятся оттуда переезжать. "Крестовский остров перестал быть интересен для покупателей настоящего элитного жилья, которым важны уединение, экология, красота окружающих видов (она просто испорчена плотной соседней застройкой)", — констатирует госпожа Гуртовая.