Пробудились от спячки

На новосибирском рынке коммерческой недвижимости в этом году наметился рост стоимости предложения по продаже и аренде, что несколько оживляет ситуацию после затянувшейся стагнации. К такому заключению пришли аналитики группы компаний «Елка девелопмент». Ожидается, что к концу 2017 года склады подорожают на 6–8%, офисы — на 4–6%, а на переживающем кризис перепроизводства рынке торговой недвижимости цены поднимутся на 2–4%. Верят в это и управляющие компании, считающие, что экономика не только достигла дна, но уже оттолкнулась от него и теперь медленно всплывает к докризисному уровню спроса.

Падать некуда

Как рассказал «Экономике региона» полномочный представитель Российский гильдии управляющих и девелоперов Максим Марков, тяжелее всего экономический кризис, начавшийся в конце 2014 года, сказался на рынке торговой недвижимости. Виной тому стало падение платежеспособного спроса жителей Новосибирской области. «Официальная инфляция в 2016 году составила 5,4%, но верится в это с трудом. Сливочное масло в прошлом году подорожало на 20,5%, молоко и молочная продукция — на 9,5%, рыба и морепродукты — на 8,6%, непродовольственные товары, значительную часть которых составляет импорт, — на 6,5%. При этом реальные располагаемые доходы населения снизились в 2016 году на 5,9%. Фактически уровень потребления в Новосибирске за последние два года снизился на 30%, что не могло не сказаться на спросе на торговую недвижимость»,— объясняет господин Марков.

По информации директора по развитию ГК «Елка девелопмент» Игоря Рылова, средневзвешенная цена продажи торговой недвижимости в Новосибирске сейчас вернулась к уровню 2010 года, составив 52,26 тыс. руб. Это почти на 4,9% ниже, чем было в 2015 году. «На протяжении трех кварталов прошлого года цена продажи торговой недвижимости была стабильна, колебания происходили в пределах 1 тыс. руб., но в четвертом квартале мы зафиксировали скачок цен сразу до 68,2 тыс. руб. за кв. м — обозначившийся в третьем квартале спрос начал вымывать с рынка предложения с низкой ценой, в ответ продавцы пошли на повышение цен и отказ от предложений „поторговаться“. Если в феврале скидка в среднем достигала 8%, то в декабре только 2,5%»,— констатирует Максим Марков.

«2016 год начался под девизом „Нужно что-то делать“. Если в 2015 году сделки на рынке торговой недвижимости были единичными, собственники площадей крайне неохотно шли на адекватное рыночной ситуации снижение цен, то с начала 2016 года ситуация стала меняться. Количество сделок увеличилось на порядок. Думаю, примерно 30% продавцов сохранили цены на уровне трехлетней давности, 30% — начали осторожно корректировать стоимость предложения, и еще 30% — резко опустили ценник до адекватной величины»,— со своей стороны замечает руководитель компании Nazarov & Partners Александр Назаров.

Еще сильнее провалился рынок аренды торговой недвижимости. По итогам 2016 года средняя стоимость аренды в Новосибирске достигла 667 руб. за кв. м, что на 12,4% ниже значения 2015 года (761 руб. за кв. м). «В отличие от продажи торговой недвижимости, аренда на протяжении всего года демонстрировала падение. Пик его пришелся на третий квартал, когда средневзвешенная цена аренды провалилась до 647 руб. за кв. м, притом что во втором квартале она составляла 694 руб. за кв. м»,— комментирует Игорь Рылов. При этом управляющие торговой недвижимостью все с меньшей охотой были готовы идти на скидки. Если в январе средний размер скидки составлял 4,5%, то в декабре можно было договориться на дисконт лишь в 2,5%.

«Больше всего в этот кризис пострадал стрит-ритейл,— говорит Александр Назаров.— Около 30% помещений в центральной части города вакантны. Причем, есть торговые площади, которые стоят пустыми по два года. Чтобы найти арендатора, собственникам приходится дробить помещения, потому что даже 150 кв. м уже считается большой площадью». По словам господина Назарова, если в районе площади Калинина в 2013 году аренда стоила 5–8 тыс. руб. за кв. м, то сегодня — 3,5–5 тыс. руб. «Можно даже найти цены в три-четыре раза ниже, чем три года назад. Как правило, это случается, когда собственник долгое время отказывался снижать цену, а когда, наконец, согласился, рынок его не замечает. Есть такой парадокс»,— заключает глава Nazarov & Partners.

По оценке заместителя директора ООО «Учет» (управляет МФК «Сан сити») Евгении Быстровой, в настоящее время наблюдается оживление экспансии ритейлеров сегмента масс-маркет, увеличение доли операторов развлечений, а также появление новых нестандартных форматов и концепций, в качестве альтернативы ушедшим fashion-ритейлерам. «Позитивным трендом является то, что число операторов, закрывающих свои магазины, сокращается. Поэтому, несмотря на непростую макро­экономическую ситуацию, заполняемость нашего комплекса составляет 98%, по вакантным помещениям ведутся переговоры с потенциальными арендаторами»,— отмечает она.

В текущем году Евгения Быстрова ожидает незначительного повышения арендных ставок качественными торговыми объектами со сложившимся потребительским трафиком. С этим мнением согласен ведущий консультант компании «Магазин Магазинов» Вячеслав Коркин: «Сейчас наблюдается стабилизация рынка торговой недвижимости Новосибирска. Никаких резких колебаний до конца года не предвидится. Рынок ТРЦ, с одной стороны, достаточно насыщен, с другой — имеет хороший потенциал. Спрос на торговые площади по-прежнему наблюдается, но только на хорошие и качественные объекты. При этом стоит заметить, что столица Сибири — один из самых привлекательных городов России для международных брендов, которые активно выходят в Новосибирск и открывают там магазины». По данным исследования «Магазина Магазинов», в прошлом году в Новосибирске было представлено 107 международных операторов, это 20% от общего количества присутствия международных брендов в России. По этому показателю Новосибирск уступает лишь Москве (443), Санкт-Петербургу (239), Екатеринбургу (152), Краснодару (146) и Ростову-на-Дону (128).

По прогнозам ГК «Елка девелопмент», по итогам 2017 года торговая недвижимость подорожает в Новосибирске на 2–4%. «Состояние рынка зависит от состояния экономики. Если продлится стагнация, цены и ставки продолжат снижение. Если экономика начнет расти — на рынке коммерческой недвижимости наступит период стагнации, а затем может начаться слабый рост. Для того чтобы рост стал более заметным, рынок сначала должен поглотить тот объем помещений, которые сейчас свободны»,— отмечает руководитель компании RID Analytics Елена Ермолаева.

На ценовую политику крупных торговых центров города может повлиять долгожданный ввод в эксплуатацию ТРЦ «Европейский» (общая площадь — 100 тыс. кв. м, арендопригодная — 45 тыс. кв. м), строительство которого началось еще в конце 2000-х годов. В настоящее время ведутся переговоры с потенциальными арендаторами на 60% площадей ТРЦ. В прошлом году самым крупным новым объектом в городе стал ТЦ «Амстердам» общей площадью 21,4 тыс. кв. м.

Не так, как в Москве

В отличие от владельцев торговой недвижимости, владельцы качественных офисных помещений в Новосибирске смогли сохранить уровень докризисных цен. С 2009 года средневзвешенная цена продажи на этом рынке находится в коридоре 45–50 тыс. руб. за кв. м, близко не приближаясь к уровню 2008 года в 62 тыс. руб. за кв. м, отмечают в ГК «Елка девелопмент». В 2016 году стоимость 1 кв. м составила 49,97 тыс. руб., что всего на 0,3% выше показателя 2015 года (49,82 тыс. руб.). При этом на протяжении всего прошлого года среднерыночная скидка колебалась в границах от 4,5% до 6,5%. Как и в «торговле», пик спроса на покупку офисной недвижимости пришелся на четвертый квартал, по итогам которого средняя цена достигла 54,26 тыс. руб. за кв. м.

Стабильностью отличается и новосибирский рынок аренды офисных площадей. Если в 2009 году помещение можно было арендовать в среднем за 450 руб. за кв. м, то в 2016 году — за 511 руб. В сравнении с 2015 годом стоимость выросла на 4,1%, скидка составила от 2,3% до 3,5%.

«В офисах фактическая цена стала меньше отставать от цены предложения. Все больше арендодателей отказываются от скидок. Есть ощущение среди предпринимателей, что кризис достиг дна и вот-вот начнется восстановление спроса. Поэтому бизнес начинает активнее интересоваться предложениями на офисном рынке, искать большие площади. Арендодатели это видят и повышают ценники»,— объясняет Максим Марков.

По оценке Александра Назарова, тенденции на новосибирском рынке аренды качественной офисной недвижимости принципиально отличаются от того, что происходит в Москве. «Новосибирск зажил какой-то своей жизнью, и это удивительно. Если в Москве перенасыщение офисной недвижимостью, бизнес-центры по полздания стоят пустыми, то Новосибирск вошел в кризис с дефицитом качественных предложений»,— подчеркивает эксперт. Согласно данным господина Назарова, заполняемость всех офисных центров класса А в городе — БЦ «Гринвич», БЦ «Кронос», БЦ «Лига капитал» и БЦ Doubletree by Hilton — близится к 100%, притом что стоимость предложения колеблется от 1000 до 1500 руб. за кв. м.

«С начала года мы не заметили существенного изменения спроса на площади, мы наблюдаем изменение интереса к вакантным площадям в зависимости от сезонов деловой активности. Сейчас небольшое количество вакантных площадей у нас имеется, но это нормально,— говорит управляющий БЦ Doubletree by Hilton Алексей Карнаухов.— Ценовая политика нашего бизнес-центра стабильна, на это мы и опираемся в процессе переговоров с потенциальными арендаторами. Это около 1,5 тыс. руб. за кв. м».

Нет сегодня проблем с заполняемостью и у новых, удачно расположенных бизнес-центров класса B и B+. «Спрос на площади в БЦ класса В сейчас есть, и с начала года он существенно вырос. Вакантных площадей в БЦ MOST сейчас нет вообще, в БЦ „На Ленина“ таковых всего 5% от общей площади. Переговоры на них уже ведем, уверен, что к концу марта и там площадей не останется свободных»,— рассказывает управляющий директор бизнес-центра MOST Дмитрий Радионов. С начала года БЦ MOST увеличил арендную плату до 1100 руб. за кв. м. «С середины 2016 года наметилась положительная тенденция увеличения спроса, наблюдается интерес со стороны федеральных и международных компаний. На сегодня доля вакантных офисных помещений в „Сан сити“ около 1%»,— со своей стороны отмечает Евгения Быстрова.

В этом году новосибирский офисный рынок с большой вероятностью пополнится только одним крупным бизнес-центром класса В — проект компании «СД Альфа капитал» на ул. Кирова. Это 14-этажное офисное здание общей площадью 16,6 тыс. кв. м. В прошлом году в городе были сданы два бизнес-центра — «Айсберг» (9,4 тыс. кв. м) и «Аэропорт» (4,7 тыс. кв. м).

ГК «Елка девелопмент» прогнозирует рост цен на рынке офисной недвижимости на 4–6%. На такой же рост рассчитывают и сами участники рынка. «На рынке установилось состояние шаткого равновесия и отсутствие ярко выраженных тенденций как к росту, так и к снижению арендных ставок. При условии отсутствия экономических потрясений, в 2017 году возможен слабый рост арендных ставок, в пределах инфляции»,— указывает Евгения Быстрова. «Падения однозначно не будет, будет только увеличение арендных ставок»,— убежден Дмитрий Радионов.

Быстрее всех

Самую же высокую динамику роста цен на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска демонстрируют логистические комплексы. Этот сегмент не знает что такое падение продаж. В 2016 году склады в городе продавались в среднем по цене 21,1 тыс. руб. за кв. м или на 17,9% дороже, чем в 2015 году, отмечают аналитики ГК «Елка Девелопмент». Размер скидки колебался от 4% до 6%. «Складская недвижимость — это рынок, который не подвержен кризисным явлениям. Год к году цена только растет. Это своего рода тихая гавань для инвесторов. Здесь самые низкие риски возврата инвестиций на рынке коммерческой недвижимости»,— подчеркивает Максим Марков.

С опережающими темпами, по данным ГК «Елка девелопмент», растут и арендные ставки на складскую недвижимость. По итогам 2016 года они составили 224 руб. за кв. м (+7,2% к 2015 году). Правда, средняя скидка при этом выросла с 2,5% до 3%. Впрочем, у Елены Ермолаевой из RID Analytics другая информация о рынке: «В сегменте производственно-складской недвижимости цены в 2016 году снизились на 5%, а ставки — на 1%».

По данным компании DSO Consulting, суммарная площадь складских комплексов классов А и В в Новосибирской агломерации составляет около 750 тыс. кв. м. Лидеры рынка: «PNK-Толмачево» (242 тыс. кв. м), Ob Logistic Park (101 тыс. кв. м), логопарк «Сибирский» (82 тыс. кв. м). И складских площадей в городе становится все больше. В начале марта стало известно о том, что казахстанская компания ТОО «Волвер кампани», собственник складского комплекса «Сибирский», намерена к 2018 году ввести в эксплуатацию новый корпус площадью 70 тыс. кв. м. Инвестпроект компании предусматривает строительство еще одного корпуса площадью 115 тыс. кв. м к 2021 году. Вложения в строительство этих корпусов оцениваются компанией в 2,5 млрд руб. Долгосрочный же проект «Волвер кампани» до 2026 года предусматривает строительство еще двух корпусов (общей площадью 320 тыс. кв. м) с объемом инвестиций в 6,8 млрд руб.

В ГК «Елка девелопмент» считают, что стоимость предложения на рынке складской недвижимости по итогам 2017 года вырастет еще, как минимум на 6–8%.

Михаил Кичанов