Строительство с обременением
Пока Новосибирск активно разрастается, власти города под эгидой здорового партнерства перекладывают часть обязанностей возведения социальной инфраструктуры на строительные компании. Последние готовы работать на предлагаемых условиях и признают, что загнаны в угол ужесточившейся конкуренцией в условиях падения платежеспособного спроса населения.
Фото: Сибакадемстрой
Опора и поддержка
Последние годы строительный рынок Новосибирска был рекордсменом по сдаче жилья, вводя год к году все больше квадратных метров, и только последние пару лет возросшая конкуренция и кризис перепроизводства заставили его остановиться на отметке в 1,53 млн кв. м. Это на 11% меньше, чем в 2015 году. В среднем на одного жителя в прошлом году было построено 0,98 кв. м, притом что общероссийское значение — 0,6 кв. м. По оценке экспертов, в 2016 году в Новосибирске было сдано на 9,8 тыс. квартир больше, чем продано. Общий объем нераспроданной за последние два-три года новой недвижимости в городе к началу текущего года составил 19 тыс. квартир или около 1 млн кв. м. За минувший год средняя цена квадратного метра на рынке новостроек снизилась на 5%, до 54,9 тыс. руб.
Чтобы сохранить свое место на рынке, застройщики вынуждены думать не только о лучших планировках квартир и мест общего пользования, но и о житейских потребностях будущих жильцов, заранее заботясь о транспортной доступности, детских садах, школах, поликлиниках.
«Вопрос строительства социальной инфраструктуры — очень острый. Строительство детских садов, школ, поликлиник, мест физкультурного назначения — больная тема для города,— признает руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон.— И это вопрос не только самих по себе помещений. Постройка здания — это 50% успеха, ведь еще необходимо облагородить территорию, продумать транспортные развязки, сделать территорию не просто пригодной для жизни и работы, но и безопасной». По его наблюдениям, в борьбе за внимание покупателей квартир строительные компании стали больше заботиться не только о качестве домов, но и о благоустройстве территорий и инфраструктуре, даже если речь идет о жилье экономкласса.
«Одно из основных противоречий, которые мы пытаемся разрешить на протяжении нескольких лет — отставание развития инфраструктуры от темпов строительства жилой недвижимости, новых кварталов»,— подчеркивает мэр Новосибирска Анатолий Локоть. Выполнив в 2015 году задачу по федеральной программе строительства детских садов, муниципалитет Новосибирска приступил к программе строительства, реконструкции и модернизации школ, также частично финансируемой из урезанного федерального бюджета. В планах мэрии — привлечь к этой работе частных инвесторов, активизировать сотрудничество с застройщиками, с теми компаниями, которые занимаются комплексным освоением территорий, возводят целые жилые микрорайоны. «В развитии социальной инфраструктуры в рамках муниципально-частного партнерства заинтересованы все: муниципалитет, жители, застройщики»,— подчеркивает Анатолий Локоть, указывая на очевидный плюс вложений для застройщиков — повышение их конкурентоспособности. «Инвесторы предлагают варианты размещения на их территориях детских садов и школ, разрабатывают проекты. Так, в „Чистой Слободе“ застройщик подготовил проект школы, нулевой цикл которой уже завершен. В микрорайоне „Матрешки“ застройщик разрабатывает проект школы, привязанный к этой территории. В „Родниках“ также есть удачный опыт партнерства муниципалитета и застройщика, где построена школа №211, еще одну застройщик планирует возвести в ближайшие годы»,— перечисляет господин Локоть.
По принятой Программе комплексного развития социальной инфраструктуры Новосибирска до 2030 года, размер расходов из бюджетов всех уровней составит не менее 176 млрд руб. Из них на строительство трех школ, детского сада, лабораторного корпуса поликлиники и реконструкцию бассейна «Дельфин» в 2017 году потребуется более чем 2,5 млрд руб., плановая доля привлеченных инвестиций от частных компаний на строительство социальных объектов — почти 110 млн руб.
Обречены работать на благо
Необходимость заботиться о примыкающей инфраструктуре диктуется не только условиями контрактов. «Де-юре — застройщик города должен только возводить жилье, но де-факто — обречен облагораживать городскую среду,— комментирует генеральный директор группы компаний «Стрижи» Игорь Белокобыльский.— За пять лет хозяйствования на рынке жилой недвижимости мы уже выработали привычку изыскивать финансовые ресурсы для инфраструктурных проектов. За пять лет сумма безвозвратных инвестиций компании в развитие социальной инфраструктуры города перевалила за 100 млн рублей».
О социальной ответственности девелопмента говорит и Динар Зарипов, директор по продажам компании "Сибакадемстрой": «Сегодня девелопмент — не только качество строительства жилья, это проектирование жилой среды. „Сибакадемстрой“ занимается развитием социальной и транспортной инфраструктуры проектов». Совместно с муниципалитетом «Сибакадемстрой» сейчас работает над проектами нескольких школ и детских садов в возводимых им микрорайонах.
«В декабре 2014 года в „Европейском Береге“ мы сдали детский сад на 320 мест. Сейчас компания планирует начать работу над проектом школы в том же микрорайоне»,— уточняет Динар Зарипов и добавляет, что за последний год принципы развития среды в городе были заметно скорректированы — они стали жестче и понятнее, так они дадут тот уровень комфорта, который нужен всем сторонам, в первую очередь, жителям и бизнесу.— Теперь, чтобы получить разрешение на строительство, нужно все продумать, чтобы проект был состыкован со всей городской инфраструктурой: дороги, ливневки, канализация, транспорт. Чтобы человек, покупая квартиру, получал все необходимое. Ранее на это не обращали особого внимания, полагая, что новый микрорайон имеет право на некоторые изъяны, которые со временем будут ликвидированы».
Однако эксперты рынка уверены — ответственность за обеспечение города социальной инфраструктурой должна полностью лежать на местной власти. «В данной ситуации роль застройщика должна ограничиваться функциями генподрядчика,— уверен независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.— Социальная инфраструктура, за исключением коммерческих помещений, не приносит девелоперам прибыль, единственный выход — работать по заказу муниципалитета или правительства, получать финансирование из бюджетных средств. Но так как бюджеты в дефиците, застройщики вынуждены вкладывать собственные средства, закладывать затраты в стоимость квартир. Развитая инфраструктура повышает привлекательность жилья, но сегодня и транспортная составляющая, и социальная инфраструктура значительно отстают от темпов строительства. В Новосибирске за 2016 год введено 3,8 млн кв. м зданий, 5,7% из этого — медицинские, промышленные, сельскохозяйственные и образовательные учреждения, все остальное — жилье и коммерческие помещения, и это соотношение сохраняется».
«Муниципальные деньги — это „долгие деньги“. Компенсация застройщику дается после сдачи объекта. Здесь важно, чтобы не было задержек, но механизмы расчета с застройщиком могут быть иными — муниципалитет может выделять земельные участки, компенсируя части аренды. Все зависит от договоренностей,— делится Григорий Якобсон. — Город уплотняется, растет вверх — в мегаполисе становится все теснее, хотя для равномерного развития он должен расширяться — территорий для этого предостаточно. Радует ситуация, что сегодня некоторые застройщики начинают развивать Новосибирск вширь». По его наблюдениям, острым остается вопрос подключения к коммуникациям. Во-первых, у города иногда не хватает мощностей: некоторые застройщики вынуждены устанавливать дополнительные системы подогрева воды, а саму воду брать из артезианских скважин. Во-вторых, подключение к центральным сетям стоит очень дорого, поэтому некоторые застройщики вынуждены искать другие пути. «Порой гораздо выгодней построить котельную. Для гармоничного развития городу нужно расширять границы, а для этого в свою очередь необходимо развивать коммуникации — обновлять устаревшие системы, делать подключение к ним более доступным. Застройщик — это бизнесмен, заинтересованный в получении денег. Его задача — построить и выгодно продать квартиры. Инфраструктура — это способ привлечь покупателя»,— делится размышлениями господин Якобсон.
ГЧП как панацея
По итогам 2016 года Новосибирская область занимает четвертое место в рейтинге регионов по развитию государственно-частного партнерства — кроме Москвы и Санкт-Петербурга ее опережает Самарская область. Как отмечают составители рейтинга, одна из причин того, что показатель оказался ниже прогнозируемого,— снижение темпов роста российской экономики и, как следствие, снижение интереса инвесторов к долгосрочным инвестициям в инфраструктуру на региональном и муниципальном уровнях. Как признаются сами застройщики Новосибирска, количество реализованных объектов в рамках ГЧП стремится к нулю из-за дорогих кредитов.
«Когда инвестор берется за проект, вполне естественно, что он хочет вернуть вложенные средства и остаться в плюсе. Сейчас сотрудничество в рамках ГЧП не несет никакого смысла — на возведение объекта берутся кредитные деньги под сумасшедшие проценты, которые оставляют компании в убытке. Мы готовы сотрудничать с государством, но требуется пересмотр кредитной системы, появление специальных программ кредитования застройщиков, оптимальной была бы ставка в 2%. Но это должны понимать наверху, мы не можем снизу на это указывать»,— рассуждает руководитель компании «Энергомонтаж» Иван Сидоренко.
По словам девелоперов, самый эффективный метод сотрудничества — работа в рамках федеральных программ, желательно рассчитанных на 10–15 лет. «Мы в этих условиях работаем уже сейчас — так нами были построены крытый каток, фехтовальный центр. Не надо корить муниципальный бюджет — он просто не рассчитан на такое количество объектов, которое требуется городу»,— считает Иван Сидоренко.
По словам Игоря Белокобыльского, из-за слабых бюджетных возможностей мэрии города для плодотворного сотрудничества проще «отбросить бюрократию» и работать на взаимовыгодных договоренностях. «Для нас это неформализованное ГЧП. Как правило, от 80% до 90% этих договоренностей выполняются. Что-то мы делаем за свой счет, что-то — по заказу мэрии. Например, реконструкция Мочищенского шоссе была проведена за счет бюджетных средств, муниципалитет выкупил детский сад, который мы построили. Но все равно за последние годы мы вложили не меньше 80 млн руб. в строительство дорог, 3 млн руб. выделили на создание сквера, сейчас строим детскую спортивную школу — 40% затрат нам возместят, остальное — наш подарок городу»,— рассказывает господин Белокобыльский.
Сейчас ГК «Стрижи» и компания «Энергомонтаж» работают над развитием дорог северного направления. На первом этапе работ ГК «Стрижи» проведут реконструкцию железнодорожного переезда, размер инвестиций оценивается в 2–3 млн руб. Но иллюзий, что деньги будут возвращены из бюджета, компания не питает, признается Игорь Белокобыльский.
Несмотря на стагнацию рынка, застройщики настроены оптимистично — по их оценкам, конкуренция, обострившаяся в регионе в последние годы, скорректирует рынок в течение года. «Чтобы развитие социальной инфраструктуры получило толчок, есть два сценария развития событий. Первый — поддерживание строительства путем понижения кредитных ставок. Чтобы обновлять строительные фонды, нужно иметь рентабельность не менее 20%, но сейчас конкуренция растет, себестоимость растет, а цены квартир снижаются, рентабельность упала до 5% и стремится к нулю. Второй — перестать строить», — констатирует Иван Сидоренко.