Украинское законодательство лояльно относится к иностранным покупателям жилья. Граждане других стран могут получать права собственности наравне с украинцами на любые объекты недвижимости. Для россиян этот вопрос весьма актуален: украинское имущество, как правило, достается им в наследство. “Ъ” изучил юридические тонкости таких сделок.
Фото: Михаил Маркив/Pool, Коммерсантъ
Покупка
Основное требование для покупки недвижимости — украинский идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), который можно оформить в местной налоговой службе. Потребуется также перевести данные российского паспорта на украинский язык и предоставить разрешение супруга на приобретения жилья или подтверждение отсутствия брака.
Все документы необходимо заверить у государственного нотариуса, за его услуги придется заплатить пошлину 1% стоимости имущества. Если гражданин России приобретает квартиру или дом на Украине впервые, то никаких дополнительных отчислений с него не возьмут, а за все последующие сделки покупатель должен направлять в местный пенсионный фонд 1% общей стоимости объекта, уточняет адвокат Олег Сухов. По его словам, российское гражданство никак не влияет на условия сделки и процесс оформления собственности в Государственной регистрационной службе.
По оценкам управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, доля сделок с нерезидентами Украины на рынке жилья не превышает 5% общего объема. Примерно 20% украинцев в той или иной степени чувствительны в принятии решения о владении жильем в зависимости от взаимоотношений России и Украины. Преимущественно речь идет о тех людях, у которых есть родственники в России.
Валютное правило
Согласно украинскому законодательству гражданин России, приобретающий на Украине квартиру или участок, считается иностранным инвестором. Расчеты по таким сделкам контролирует Нацбанк Украины через коммерческие банки. Расплатиться за украинскую недвижимость можно, например, в гривнах, евро и долларах США. Покупать инвестиционные объекты на Украине за российский рубль запрещено. «При этом расчеты за такой объект инвестирования могут осуществляться иностранным инвестором исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках, что, соответственно, исключает приобретение в данной ситуации недвижимости за наличность»,— предупреждает советник по вопросам финансового права юридической фирмы «Салком» Наталья Дроздова.
Получить ипотеку в украинских банках не получится вовсе: кредитные учреждения неохотно предоставляют займы иностранцам. Правда, после 2014 года россияне скорее стараются продать свои украинские активы, нежели купить недвижимость. Инвестировать в жилье на Украине стало крайне невыгодно, говорит аналитик SV Development Сергей Костецкий. По его оценкам, двухкомнатную квартиру на окраине Киева стоимостью $60 тыс. можно сдать в аренду за $200 в месяц, но примерно столько же придется отдать за коммунальные услуги.
Наследство
По оценкам SV Development, граждане России чаще всего получают украинскую недвижимость в наследство. Получить права собственности можно спустя полгода после смерти родственника и заплатив в бюджет Украины 18% стоимости наследуемого имущества. Впрочем, у россиян есть способ уменьшить сумму отчислений в украинскую казну. Для этого необходимо стать резидентом страны.
Адвокат Олег Сухов напоминает, что по украинским законам резидентами считаются иностранцы, которые имеют на Украине бизнес или находятся в стране более 183 дней в течение календарного года. «Не стоит обращаться в нотариальную контору сразу после смерти родственника. Вместо этого можно просто пожить в стране до тех пор, пока в общей сложности не набегут недостающие дни для того, чтобы считаться резидентом. И тогда украинское налоговое ведомство возьмет с вас ровно столько, сколько потребовало бы в аналогичной ситуации с гражданина страны»,— советует господин Сухов.
Как только гражданин России получит статус резидента Украины, ставка налогообложения будет колебаться в зависимости от степени родства покойного владельца недвижимости. К примеру, самые близкие родственники вообще могут не платить налоги за наследуемое имущество.