Задуманная московскими властями программа по расселению пятиэтажек взбудоражила рынок недвижимости. Потенциальные покупатели квартир на вторичном рынке всерьез рассматривают приобретение жилья в устаревшем жилом фонде, рассчитывая на дальнейшее улучшение жилищных условий. “Ъ” разбирался, будет ли выгодной такая сделка.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото
В начале 2000-х инициированная мэром Москвы программа по сносу пятиэтажек вывела на столичный рынок жилья целый пул покупателей, целенаправленно охотившихся за квартирами в определенных под снос хрущевках. Для многих такая сделка стала неплохим шансом заработать. «Цены фиксировались в долларах, и нередки были случаи, когда человек покупал недвижимость за $100 тыс., а получал за $120–130 тыс., но квартиры в “сносных” домах были в дефиците, за ними приходилось побегать»,— вспоминает управляющий партнер «Миэль» Марина Толстик. Сейчас эта ситуация может повториться: риэлторы уже зафиксировали увеличение числа обращений по проведению сделок с жильем в пятиэтажках. Но далеко не всем покупателям удастся повторить успех сделок 15-летней давности.
Ценовая разница
Основным аргументом в пользу покупки жилья в готовящейся к сносу пятиэтажке обычно считается будущая капитализация инвестиций. В пояснительной записке к законопроекту, призванному отрегулировать вопрос переселения москвичей, сообщается, что стоимость новой недвижимости может на 35% превысить стоимость сносимого жилья. Но в большинстве случаев речь пойдет об увеличении стоимости лишь на 10–15%, отмечают аналитики «Метриум групп». При этом, по их мнению, из этой оценки будет достаточно много исключений. В некоторых наименее ликвидных сейчас локациях разница в цене между новостройкой и хрущевкой может достигать 50%. В других ситуациях речь пойдет о снижении цены: например, жители пятиэтажек в Кузьминках могут переехать в соседнее Люблино, где средняя стоимость 1 кв. м на 9% ниже, указывают в «Метриум групп».
При этом стоимость хрущевок продолжает оставаться сравнительно невысокой. Согласно оценкам «Миэль», по итогам марта средняя стоимость однокомнатной квартиры в пятиэтажном фонде составила 4,5 млн руб., двухкомнатной — 5,62 млн руб., трёхкомнатной — 6,95 млн руб. Это дешевле средних показателей рынка. «По сути, альтернативой “однушке” в пятиэтажке может стать одна-две комнаты в коммунальной квартире или малогабаритное жилье площадью до 25 кв. м»,— рассуждает Марина Толстик. Трехкомнатную квартиру на деньги, вырученные от продажи аналогичной хрущевки, по ее словам, найти в Москве невозможно.
Дополнительные бонусы
В числе других плюсов покупки жилья в хрущевке консультанты «Метриум групп» называют возможность увеличить при переезде метраж жилья. Проблемы тесных коридоров, кухонь и ванных комнат в современных новостройках давно решены, указывают они. Согласно расчетам аналитиков, предоставляемое в рамках первой волны сноса пятиэтажек жилье было в среднем на 5–10 кв. м больше квартир в сносимых домах. В рамках нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно.
Еще одним плюсом покупки жилья в сносимой хрущевке станет возможность получить новую квартиру с ремонтом. Согласно расчетам «Метриум групп», сейчас 86% квартир на массовом рынке квартир сдаются без отделки, а на ремонт стандартной «однушки» площадью до 45 кв. м уходит в среднем 700 тыс.—1,2 млн руб.
Очевидные минусы
Главный недостаток решения жилья в пятиэтажке сейчас — отсутствие адресной программы сноса. Законопроект, регламентирующий его порядок, пока не утвержден, правила переселения — тоже, а сами городские чиновники пока лишь собирают информацию о домах, которых возможно ждет расселение. «Если квартиру в хрущевке рассматривать как инвестицию, такое вложение весьма сомнительно: представьте, вы пришли в банк, где вам предлагают сделать вклад, по которому неизвестна ни доходность, ни срок возврата, именно так сейчас выглядит идея покупки жилья в сносимой пятиэтажке»,— рассуждает управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. По мнению консультанта, не стоит забывать и о риске полного отказа от программы: по предварительным оценкам, ее стоимость составит 3,5 трлн руб., тогда как весь годовой бюджет Москвы — 1,9 трлн руб. Если ситуация в стране изменится, власти могут пересмотреть свои планы, рассуждают в «Метриум групп».
Марина Толстик аргументом «против» покупки жилья в сносимом доме называет будущее состояние неопределенности. «Если семья планирует именно жить в этой квартире, то это будет жизнь на чемоданах, в постоянном ожидании переселения, какой-то хороший ремонт делать бессмысленно — зачем, если через год вполне вероятен снос и все деньги будут потеряны»,— рассуждает она. Этот аргумент подкрепляют задуманные столичными властями масштабы. Первая программа сноса пятиэтажек предполагала снос 1,7 тыс. хрущевок и растянулась на 18 лет. Теперь мэрии, решившей переселить жителей 8 тыс. зданий, по оптимистичным оценкам потребуется не менее 25 лет: то есть кто-то получит новую квартиру в ближайшие годы, а кто-то будет ждать ее десятилетия, оценивают в «Метриум групп».