Как стало известно „Ъ-Прикамье“, с приходом врио губернатора Максима Решетникова краевые власти задумались о том, чтобы обязать девелоперов строить социальную инфраструктуру за свой счет. Сейчас правительство прорабатывает вопрос, в каком объеме и в какой форме застройщики могут участвовать в создании социальных объектов, особенно в территориях комплексной застройки. Участники рынка говорят, что готовы обсуждать конкретные механизмы.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
По данным „Ъ-Прикамье“, краевые власти разрабатывают новые механизмы создания социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник) с участием застройщиков. Речь идет о том, чтобы эти обязательства были не только у города и края, но и у девелоперов, особенно у тех, кто занимается комплексной застройкой территорий.
Об этом „Ъ-Прикамье“ рассказали сразу несколько знакомых с ситуацией источников. По информации „Ъ-Прикамье“, тема возникла с приходом врио губернатора Максима Решетникова. По одной из версий, для создания механизма может быть использован столичный опыт.
В Москве и Московской области, в частности, введена плата за изменение вида разрешенного использования участка в зависимости от плотности застройки. Эта плата потом идет в бюджет на создание социальной и иной инфраструктуры. Несколько лет назад правительство Москвы также обязало девелоперов возводить транспортную и социальную инфраструктуру за свой счет.
«Действительно, есть объективная проблема — зачастую при освоении больших по площади территорий, при отсутствии со стороны застройщика определенных обязательств, появляются районы с большим количеством жителей, при этом совершенно не обеспеченные социальной инфраструктурой. Среди них, например, Вышка-2, Грибоедовский, Кондратово, Ферма. Это порождает проблемы у будущих жильцов, и можно сказать, что в каком-то смысле застройщики вводят их в заблуждение, потому что, с одной стороны, жильцы приобретают квартиры, не обеспеченные никакой инфраструктурой, с другой — предполагают, что объекты появятся в ближайшее время, — отметил вице-премьер краевого правительства, министр экономического развития Виктор Агеев. — Мы считаем, что при реализации проектов по жилищному строительству было бы правильным внедрять принцип комплексного освоения, который предполагает участие застройщика в создании инфраструктурных объектов. Вопрос, в какой форме и в каких объемах это нужно организовать, находится в проработке».
Механизм участия краевые власти собираются обсудить с девелоперами. «Как и все нормы, касающиеся взаимодействия с инвесторами и бизнесом, тема будет обсуждаться с застройщиками. Мы исходим из того, что обеспеченность жилья социальной инфраструктурой, в том числе, составляет и интерес застройщика, так как повышает ликвидность жилья и избавляет от претензий покупателей квартир», — пояснил Виктор Агеев.
Сегодня в регионе отработаны две схемы по созданию социальных объектов. В одном случае используется система госзакупок, когда власти выбирают подрядчика для строительства детсада или школы через тендер. Второй вариант, активно используемый в краевом центре, — выкуп уже построенных объектов. В этом случае застройщик возводит объект за свой счет исходя из намерения администрации приобрести здание в будущем. Администрация выкупает готовый детсад или школу после того, как это решение утвердит Пермская гордума. По такой схеме муниципалитет приобрел около десятка детсадов в Перми. Средняя стоимость детского сада — около 200 млн руб.
Исключением является комплексная застройка микрорайона Ива-1. Право комплексного освоения этой территории в 2008 году выиграл краснодарский холдинг «Девелопер-Юг». По условиям аукциона, компания должна также за свой счет создать объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. В период кризиса девелопер приостановил реализацию проекта. Позднее начать застройку помешали новые Генплан и Мастер-план Перми, по которым Ива была отнесена к территории средне- и малоэтажной застройки. Однако в 2012 году руководство «Девелопмент-Юга» договорилось с краевыми и городскими властями о застройке территории в первоначальном варианте.
Первые разрешения на строительство домов девелопер получил в 2014-м. Прошлым летом был поднят вопрос о несоблюдении сроков строительства детсадов и школы. В октябре муниципалитет обратился в суд с требованием взыскать неустойку в размере 17 млн руб. и обязать застройщика предоставить банковскую гарантию по договору.
Краснодарская компания с претензиями властей не соглашалась, ссылаясь на то, что длительное время шла подготовка документации по планировке территории: документы, определяющие участки, в том числе под социалку, были утверждены администрацией только в ноябре 2016 года.
Производство по делу приостановлено до того, как вступит в силу решение по другому делу — о внесении изменений в договор аренды. Краснодарская компания через суд добивается увеличения сроков строительства, в том числе для объектов социальной инфраструктуры, на десять лет.
«О конкретных предложениях (по обязательствам застройщиков. — „Ъ-Прикамье“) со стороны края я не знаю. Когда появятся механизмы, будем обсуждать», — говорит гендиректор АО «Камская долина» Андрей Гладиков.
«Пока застройщикам новые условия не озвучены. Пусть предложат, будем рассматривать, — отмечает и гендиректор АО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин. — Если огромные промышленные площади переводятся в жилую зону, то, наверное, власти вправе устанавливать подобные требования. Но вопрос в том, какой будет коэффициент. Сравнивать Пермь с Москвой нельзя, там совсем другая рентабельность у застройщиков, порой в разы больше, чем у нас в регионе. Рентабельность строительства в Перми и крае сегодня невелика, покупательная способность крайне низкая». Господин Суетин также напоминает, что ранее город практиковал инвестиционные соглашения с застройщиками: девелопер получал участок бесплатно, а взамен передавал муниципалитету в среднем 10% жилья. «Иногда в этих 10% „сидела“ и социальная инфраструктура в виде детского сада, поликлиники или чего-то еще. Сегодня таких механизмов нет, землю у города можно получить только на аукционе», — добавляет собеседник „Ъ-Прикамье“.