Комплексный пересмотр концепции

Эпоха проектов комплексного освоения территории в том виде, в котором к ним уже привыкли потребители, заканчивается. Сплошная застройка полей 25-этажными жилыми муравейниками теперь не устраивает никого — ни покупателей, ни власти, которым потом приходится разгребать возникающие проблемы. Новый тренд — комплексное универсальное развитие, в которое будет включаться не только жилая застройка, но и создание рабочих мест, инфраструктуры, полноценных общественных пространств.

Михаил Гельбойм

Изначально, когда на рынок выходили первые проекты комплексного освоения территорий (КОТ), девелоперы заявляли, что удаленность жилья в них будет компенсироваться высоким качеством жилой среды, в частности, комплексным благоустройством и собственной полноценной инфраструктурой. Но на практике создание комфортных условий ограничилось в лучшем случае минимальным набором объектов социальной инфраструктуры — детскими садами, школами, поликлиниками. Отсутствие мест для работы и учебы, досуга и развлечений, качественных публичных пространств привело к тому, что такие районы буквально "вымирают" в рабочее время по будням. Растет неблагополучие. Согласно открытым официальным источникам, для спальных районов характерна самая большая доля тяжких преступлений, они могут составлять до половины от зарегистрированных преступлений и раскрываются в 30-35% случаев. По количеству преступлений в год лидируют крупные спальные массивы — Невский и Калининский, вслед за ними идут Выборгский и Приморский.

"Путь отказа от "спальников" прошли многие мегаполисы на Западе. Появившиеся здесь в годы активного послевоенного строительства монофункциональные жилые районы на окраинах уже спустя пару десятков лет превратились в гетто. Новые кварталы ликвидировали остроту жилищного кризиса, но дефицит социально-бытовой и торговой инфраструктуры, однообразие архитектуры и прежде всего территориальный разрыв между жильем и местами приложения труда вызвали целый ряд новых проблем, обострив маятниковую миграцию. В ряде случаев единственным выходом из создавшейся ситуации стал полный снос возведенных несколько десятилетий назад зданий", — говорит генеральный директор УК "Старт Девелопмент" Сергей Хромов.

"В эконом-классе Петербурга, например в районе КАД, и сегодня существуют проекты комплексной застройки, которые строятся без какой-то идеи и не решают задачи создания комфортной среды обитания для человека. Ближайшие десять лет вряд ли изменят эту ситуацию", — пессимистично настроен Михаил Гущин, директор по маркетингу холдинга RBI.

"Большинство людей работает в пределах обжитых районов, в основном в центре. Поэтому дальнейшее развитие проектов массовой застройки либо уже уткнулось в проблему утренних и вечерних пробок, либо в ближайшее время столкнется с этим. Когда потенциальный покупатель поймет, что будет ежедневно тратить от двух до пяти часов на дорогу на работу и с работы, он много раз подумает, надо ли ему покупать квартиру в этом месте даже за очень небольшие деньги. Или все же стоит потратить больше, но купить квартиру в том районе, где таких проблем гораздо меньше", — говорит Екатерина Запорожченко, генеральный директор ГК Docklands Development.

Меньше масштаба, больше урбанизма

Прежде проекты КОТ были более "размашистыми", более масштабными и амбициозными, говорят участники рынка. "Одна компания брала огромную территорию и заявляла, что справится с ее освоением. Но времена изменились. Сегодня поднять такое в одиночку девелоперу или даже крупному застройщику практически невозможно, поскольку это очень длинные по времени реализации проекты, подразумевающие большие инвестиции. К тому же подобные долгосрочные программы связаны с длительным замораживанием денег. Все эти факторы привели не только к уменьшению масштабов проектов КОТ, но и к возникновению коллективного подхода при их осуществлении. Сегодня застройщикам проще и выгоднее брать меньший размер территории и договариваться с "коллегами по цеху", которые ведут строительство на соседнем участке, о совместном возведении, например, той же социальной инфраструктуры", — рассказывает начальник отдела маркетинга ООО "H+H" Майя Афанасьева.

"Проекты КОТ должны сильно поменяться, и я верю в то, что будущее за проектами, которые реально занимаются не освоением территории, а ее развитием. Верю в то, что новые проекты будут более качественными с точки зрения продукта и развития среды проживания. На данный момент новые КОТы не сильно отличаются от КОТов десятилетней давности", — говорит Алексей Муравьев, директор по маркетингу ООО "Управляющая компания "Новоселье"".

Единственный путь

В глобальном смысле развитие городов на базе комплексного освоения территории — единственный управляемый и плановый путь, говорят участники рынка. "От уплотнительной застройки мы уверенно шагнули к практике проектов КОТ, безусловно, они различаются по масштабу и времени реализации. Но так или иначе, иного пути обеспечить горожан квартирами, инфраструктурой, социальными объектами и комфортной средой нет. По нашим оценкам, доля проектов КОТ достигла 70% и вырастет до 85-90% за три-пять лет. Помимо уже обозначенных факторов и экономической выгоды, на тренд влияет и естественный фактор — уменьшение числа земельных пятен в черте города для точечных проектов", — считает директор департамента маркетинга и рекламы ГК "ЦДС" Иван Носов.

"Уже сейчас большинство девелоперов в связи с возросшей конкуренцией все больше внимания уделяет обеспечению комфорта проживания в своих объектах. Многое из того, что строится, благодаря комплексному подходу к развитию территории уже сейчас разительно отличается от старых спальных районов. Высокая конкуренция заставляет девелоперов тщательно продумывать концепции своих проектов", — уверен Виталий Коробов, директор по развитию ГК "Аквилон Инвест".

"Комплексное развитие территорий в Петербурге постепенно эволюционирует в концепцию так называемого нового урбанизма. Она подразумевает под собой фокус на интенсивном развитии небольших компактных районов города, что противопоставляется до сих пор широко распространенной концепции "автомобильных" пригородов. Основные принципы нового урбанизма: развитая пешеходная доступность, безбарьерная среда, многофункциональность территорий, разнообразие архитектурных элементов и экологичность", — полагает Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ГК "Финам".

Новая идеология

Одним из первых проектов, реализуемых в новой идеологии, станет город-спутник "Южный", который компания "Старт-Девелопмент" реализует совместно с ИТМО в Пушкинском районе Петербурга. "Для нас участие в этом проекте важно, так как позволяет полностью реализовать идею создания площадок для развития экономики знаний. Инноград науки и технологий станет именно такой площадкой — он не только создаст рабочие места для высококвалифицированных специалистов, но и станет драйвером развития города-спутника, также поддержит устойчивое развитие города по полицентричному пути", — говорит ректор Университета ИТМО Владимир Васильев.

Для покупателей недвижимости в новых проектах КОТ привлекательными факторами могут быть более низкая, по сравнению с городской недвижимостью, цена на жилье и хороший уровень экологии. Критериями принятия решения о покупке жилья в таком проекте также являются полноценно развитая инфраструктура и оптимальное транспортное сообщение с городом. По словам экспертов, города-спутники в силу сравнительно больших территорий и минимальных ограничений предполагают возможность создания различных точек притяжения и элементов инфраструктуры.

"Почти 80% своих потребностей житель должен решать в пешеходной доступности", — уверен Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена".

"В Петербурге уже сформировался спрос со стороны потребителей на качественную жилую среду. Увидев те проблемы, с которыми уже столкнулись жители новых микрорайонов, горожане предъявляют более высокие требования к средовым характеристикам проекта. Изменившиеся потребительские предпочтения стимулируют появление на рынке нового качественного предложения, которое придет на смену монофункциональным спальникам. В ближайшее время начнут появляться самодостаточные районы, такие как город-спутник "Южный", где будет представлен полный набор городских функций, а жилая составляющая станет производной функцией от мест приложения труда", — уверен Сергей Хромов.