Столичный метод

В последние годы крупные Петербургские девелоперы активно выходят на рынок столицы, а столичные строительные компании все активнее работают на рынке Петербурга. При этом, как говорят эксперты, рынки Москвы и Петербурга довольно заметно отличаются друг от друга и девелоперам нужно это учитывать, выстраивая стратегию развития в новом для себя регионе.

Роман Масленников

Миграция девелоперов из Москвы в Петербург и обратно происходит уже давно. Московские строительные компании работают в Петербурге — это "Главстрой", "Лидер", "Мортон", бывшее СУ-155. В свою очередь, в Москве работают крупные компании Петербурга, такие как ЛСР и "Эталон".

Рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, с одной стороны, во многом похожи, с другой — имеют много отличий. За 2016 год цены на первичную недвижимость в Москве упали, а в Петербурге, наоборот, выросли. Правда, все равно в столице цены остаются почти в два раза выше: в Москве они начинаются от 120 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в Петербурге — от 70 тыс. рублей.

Директор департамента маркетинга и рекламы ГК "ЦДС" Иван Носов говорит: "Основные различия формируются разницей масштабов рынка. Московская агломерация сама по себе значительно больше Санкт-Петербурга с областью, да и растет интенсивнее. По цене московского эконома можно смело купить крепкий питерский бизнес-класс".

Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.", полагает, что самое очевидное различие рынков недвижимости двух столиц — стоимость жилья. "Квадратный метр в черте Москвы стоит в полтора-два раза выше. И это средняя цифра. В сегменте элитного жилья, например, вилка еще шире. Причем наряду с невероятно дорогим предложением в Новой Москве существуют локации, где цена на новостройки кардинально не отличается от Петербурга".

Алексей Гусев, коммерческий директор компании "Главстрой-СПб", обращает внимание на то, что практически весь рынок жилищного строительства в Москве сосредоточен в классах комфорт и бизнес. На предложение новостроек этих двух сегментов, по его словам, приходится 70%. В то время как в Петербурге значительную часть городского жилья составляет масс-маркет. "В качестве другого принципиального отличия можно назвать долю квартир с отделкой. В Петербурге она достигает 50% от всего объема предложения, в российской столице количество таких объектов ограничено. Петербург сам по себе — более европейский город, поэтому во многих вопросах Москва "догоняет" Северную столицу. Например, планировки в Петербурге более компактные, но при этом функциональные", — рассуждает господин Гусев.

Екатерина Запорожченко, генеральный директор ГК Docklands Development, рассуждая о различиях рынков, указывает на то, что московские девелоперы первыми в стране освоили формат апартаментов. "Опыт оказался успешным: доля апартов на рынке в среднем составляет 15-20%. В Петербурге в последние годы апарты появились, хотя и не в таком количестве. При этом особенностью нашего города стало использование юнитов как основного, а иногда и единственного жилья", — отмечает госпожа Запорожченко.

Еще одним отличием петербургского рынка от столичного является инфраструктура. "В Петербурге, даже если объект недвижимости находится за пределами городской черты, у покупателя все равно есть возможность быстро и легко добраться в любой район города. Проживая в Подмосковье, это сделать гораздо сложнее", — считает директор по работе с инвесторами и связям с общественностью группы ЛСР Юрий Ильин.

Кроме того, качество петербургских объектов на порядок выше, нежели в Москве, полагает господин Ильин, по крайней мере это касается масс-маркета. "В столице объекты массового спроса чаще всего сдают без стяжек, межкомнатных перегородок, какой-либо отделки, разводки основных сетей по квартире, без нормальной входной двери в квартиру, отдавая все эти отделочные "заботы" покупателям после получения ключей от квартиры", — говорит он.

Господин Гусев советует петербургскому покупателю перед покупкой внимательно изучить административные границы города и помнить, что жилье, расположенное за МКАД, — это не Москва, за бренд "Новая Москва" переплачивать не стоит.

Высокий порог

Почти в два раза отличаются и затраты девелопера, выходящего на рынок Москвы. Руслан Ярмош, ведущий специалист E3 Investment, говорит: "В строительном сегменте много факторов, которые влияют на рентабельность девелоперов и их планы по экспансии регионов. Среди них можно отметить локацию земельного участка и его стоимость, класс объекта, удачность планировочных решений. При этом чем больше выводится площадей под реализацию проекта, тем ниже будет себестоимость одного квадратного метра. Так, в Петербурге себестоимость "квадрата" будет в районе 40-45 тыс. рублей, а в Москве — около 80 тыс. рублей. Таким образом, в Петербурге себестоимость 10 тыс. кв. м жилья будет равняться 450 млн рублей, в Москве себестоимость аналогичного проекта составит 800 млн рублей".

Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, подсчитал, что для выхода на петербургский рынок девелоперу требуется около 300 млн рублей, а на московский — около 500 млн.

Председатель совета ассоциации СРО "Центр развития строительства" Алексей Пышкин полагает, что порог входа на рынки ниже: "Цена вопроса выхода на петербургский рынок — около 200 млн рублей, на московский — 350 млн рублей. Однако нужно сказать, что этих сумм будет недостаточно для благополучного завершения проекта, поскольку рентабельность девелоперских проектов сегодня находится на довольно низком уровне, и средств необходимо примерно в два раза больше: в Петербурге — около 500 млн рублей, в Москве — 600 млн рублей".

Иван Носов из ЦДС, впрочем, отмечает, что выход в столицу одной только суммой денег не измеряется: "Понятие минимального капитала весьма условно, сейчас, когда рынка земли фактически нет, основной вопрос не в деньгах, а пятнах под застройку. Готовых практически нет, период "купил — строй" закончился. Общая конъюнктура усложняется". По его мнению, начинать в Северной столице "что-то серьезное" без финансового рычага в 2-3 млрд рублей и реальной экспертизы в девелопменте не стоит. "В Москве умножаем минимум на два", — уверен господин Носов.

Господин Ильин из ЛСР рассуждает: "Если у какого-либо игрока есть свободные финансовые средства, то выход на рынок девелопмента возможен в любое время. Вопрос только в том, какие цели преследует компания. К примеру, период кризиса как нельзя лучше подходит для приобретения недооцененных активов. Выход на новые рынки на сегодняшний день вполне возможен, однако сумма инвестиций на создание нового бренда зависит от масштаба компании и реализуемого проекта. Для того чтобы зарекомендовать себя на рынке, требуется немало времени, а чтобы сформировать правильную репутацию в глазах покупателя, понадобится не один реализованный проект".

У каждого свои правила

"На мой взгляд, особенность строительства, как, впрочем, и ритма жизни, в Москве в более деловом подходе. В столице оборот девелоперских проектов выше, поскольку там более понятные правила игры. Хотя, конечно, принятые у нас в прошлом году ПЗЗ приблизили Петербург к некоей стандартизации, которая есть в Москве. Если говорить об архитектурном облике, то Москва больше напоминают Азию, а Петербург — Европу. Условно говоря, наш город плоский и низкий, а столица, в силу отсутствия высотного регламента, более разнородная", — высказывается господин Богданов.

"Работать девелоперам было легче в Петербурге, так как в Москве рынок больше зарегулирован. Впрочем, любому девелоперу крайне сложно работать на непривычном рынке. В этом отношении показательны скромные по объему проекты ЛСР и ПИК не на своей территории", — считает Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ГК "Финам".

Алексей Пышкин говорит: "Обе столицы постоянно соревнуются друг с другом в плане регулирования градостроительной деятельности. Москва, к примеру, очень четко вырабатывает параметры зависимости инвестиционных затрат от плотности застройки, поэтому девелоперам там работается легче. Кроме того, активно стимулируется менее плотная застройка. В целом процедуры регулирования застройки в столице более понятны и прогнозируемы, а значит, стабильны и более безопасны с точки зрения рисков. Пока в этом плане Москва удерживает пальму первенства".

С ним не согласен Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development. Он считает, что принципиальных отличий между строительством в двух мегаполисах практически нет. По его словам, в каждом городе существует определенная специфика, например, в Санкт-Петербурге это свой климат, иной характер почв. Стоимость земли, конечно, в столице выше, но и свободных площадок в черте города меньше. Правда, за счет расширения границ Москва с дефицитом земель пытается бороться, но в Петербурге текущая ситуация позволяет реализовывать проекты даже в центре города. "На мой взгляд, в Северной столице административные вопросы решать несколько проще: в Москве многоступенчатая пирамида власти, в Санкт-Петербурге связь короче, а "правила игры" понятнее", — говорит эксперт.

Господин Носов отмечает, что в столице меньше исторический центр и проще с высотностью. "Нельзя сказать, что московскому девелоперу легче, просто иные правила и надо уметь в них делать бизнес", — полагает он.

Обогнали столицу по числу сделок

Тимур Нигматуллин считает, что рынки недвижимости Москвы и Петербурга различаются кардинально. "Ввод недвижимости в Москве в 2016 году снизился по сравнению с результатом 2015 года — до чуть более 8 млн кв. м. В Петербурге ввод жилья вырос на 3%, до чуть более 3 млн кв. м жилья. Тем не менее интересно, что, по данным Росреестра, за прошлый год в Москве было зарегистрировано 35,6 тыс. ДДУ, а в Петербурге — 36,9 тыс. То есть с учетом более чем двукратного отличия по численности населения в Санкт-Петербурге рынок более развит", — приводит данные он.

Лев Марголин, директор по строительству Mirland Development Corporation, говорит: "Еще несколько лет назад считалось, что в Москве более устойчивый спрос на жилье и региональный покупатель предпочитает Москву другим городам. Сегодня мы видим, что это уже не так. Доля региональных покупателей в Москве упала ниже 20-25%, тогда как доля региональных покупателей в Петербурге составляет более 30%".

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", подтверждает его слова: "В прошлом году рынок жилой недвижимости Петербурга впервые в истории обошел рынок Москвы по количеству сделок, речь идет, в том числе, и о региональных покупателях, и об инвестиционных покупках. Такое положение вещей, конечно, не будет пролонгированным, потому что Москва остается очень динамичным городом, финансовой столицей России, там другая мощность финансовых потоков. Когда покупатели окончательно осознают, что пересмотр цен уже завершен, то вернутся на московский рынок".

Виталий Коробов, директор по развитию ГК "Аквилон Инвест", рассказал: "Для нас пока Петербург приоритетен. Это второй по численности город. Соответственно, спрос на строящуюся недвижимость здесь большой. Причем не только внутренний, со стороны жителей Северной столицы. В Петербург едет работать и учится много людей со всей России, а они также заинтересованы в покупке здесь жилья. Все это дает предпосылки к выходу на петербургский рынок новых игроков. Еще один фактор — хорошая экономика проектов: несмотря на рост себестоимости, цена на недвижимость остается высокой, а значит, позволяет строить с хорошим уровнем прибыли. Москва — следующий шаг в развитии нашей компании. Пока мы только присматриваемся, но надеюсь, что в ближайшее время будет осваивать и столичный рынок".