14 июня Госдума приняла закон о реновации, дающий столичным властям особые права при демонтаже пятиэтажек. Какие дома пойдут под снос, какие квартиры и документы получат переселенцы взамен и получат ли на данном этапе вообще, разбирался “Ъ”.
Что такое программа реновации?
Столичные власти анонсировали масштабную программу сноса пятиэтажек в феврале 2017 года, когда инициативу столичного мэра Сергея Собянина поддержал президент РФ Владимир Путин. Программа может затронуть свыше 4 тыс. домов, в которых живут около 1 млн человек. Программа оценивается в 3,5 трлн руб.; Москва обещала выделить на ее первый этап 300 млрд руб. из городского бюджета (уже выделено около 100 млрд. руб.).
Для реализации программы Госдума приняла закон о реновации, дающий столичным властям особые полномочия. Документ позволяет сносить здания «первого периода индустриального домостроения» высотой до девяти этажей, а также конструктивно аналогичные здания по решению жителей. Дом вносят в программу реновации двумя третями голосов жителей. Переселенцам предлагают давать равнозначное или равноценное жилье (взамен сносимого) или денежную компенсацию на выбор. Квартиры взамен сносимого жилья должны предоставляться в том же районе, за исключением Зеленограда и Новой Москвы (там квартиры будут выделять в пределах округа).
С 15 мая по 15 июня 2017 года власти проводили «поквартирное» голосование в системе «Активный гражданин» и в МФЦ (центры «Мои документы»); по его итогам в программу вошло около 4 тыс. домов.
Между тем у жителей остается много вопросов к программе реновации и закону. Так, граждане опасаются, что их выселят в Новую Москву или отселят вообще на улицу (а новую квартиру дадут потом); не понимают, можно ли возместить стоимость ремонта в старой квартире; и переживают, что обещания чиновников расходятся с документами. На эти и другие вопросы пытается ответить “Ъ” (материал будет обновляться).
В законе упомянуты «дома первого периода индустриального домостроения», которые могут пойти под снос. А что это?
Это понятие было конкретизировано в документе к его второму чтению в Госдуме. Если первоначально оно не расшифровывалось, то в итоговом тексте закона говорится, что речь идет о зданиях высотой до девяти этажей, «возведенных по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 год».
Управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин поясняет, что о таких типовых проектах говорится в постановлении правительства Москвы №894 от 2 октября 2001 года. В основном речь идет о четырех-пятиэтажных крупнопанельных жилых домах (серии I-515, 1605АМ, 1МГ-300, К-7, II-32, II-35), домах с неполным каркасом (серия I-335), крупноблочных домах (серия I-510), домах с кирпичными несущими стенами (серий I-511, I-513, II-34) и домах из объемных блоков.
В законе говорится и о домах, «аналогичных по характеристикам конструктивных элементов» зданиям «первого периода индустриального домостроения». Какие это дома?
Представитель адвокатской компании «Павлова и партнеры» Константин Савин говорит, что формулировка позволит сносить и сталинки. Однако в законе прямо говорится, что их снос возможен лишь на основании голосования жителей: в ходе этой процедура за включение здания в программу реновации должны высказаться две трети обитателей здания.
Законом при переселении обещано давать «равнозначное жилье». Это что такое?
В документе поясняется, что равнозначным помещением будет считаться квартира с не меньшим количеством комнат и жилой площадью и с гарантированно большей общей площадью. При этом помещение должно располагаться в том же районе (за исключением Зеленограда и Новой Москвы, где переселять будут в пределах округа). Кроме того, это жилье должно «соответствовать стандартам благоустройства», которые установлены столичными нормативными актами. А в столичном законе «о дополнительных гарантиях» переселенцам при реализации программы реновации, который был принят 17 мая Мосгордумой, говорится и о том, что у предоставляемого взамен сносимого жилья должна быть «улучшенная отделка». Однако критерии такой отделки все равно предлагается установить отдельным правовым актом мэрии.
Партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин отмечает, что в столице стандарты благоустроенного жилья определяются законом «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». В приложении 1 к этому документу говорится, что благоустроенное жилье — это «квартира со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен». Иначе говоря, по законодательству переселенец не может рассчитывать на квартиру с идентичным ремонтом, который был у него в старом жилье.
Закон позволяет предоставлять как равнозначное, так и равноценное жилье. Что лучше юридически — равноценное или равнозначное?
Партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин считает, что принципиальной разницы в этих понятиях нет. Он обращает внимание на то, что в законодательстве нет понятия «равноценное жилое помещение», а в Жилищном кодексе РФ и столичном законе «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» говорится только о возможности получения переселенцами «равноценного возмещения». Причем в столичном законе уточняется, что это возмещение можно получить деньгами или в «натуральной форме» — в виде «предоставления равнозначного жилого помещения».
Таким образом, «равноценное возмещение» в натуральной форме является предоставлением равнозначного жилья, подытоживает адвокат Москвитин. Отметим, что в федеральном законе прямо говорится о возможности выбрать равнозначное или равноценное жилье. В последнем случае жителю сносимой пятиэтажки нужно подать письменное заявление в столичную мэрию.
Если взамен квартиры рядом с метро выдадут такую же далеко от станции, это будет считаться ухудшением условий? Возможна ли в этом случае компенсация?
«Равнозначное жилье» напрямую не предусматривает учет удаленности от значимых объектов инфраструктуры, поэтому оспаривание обоснованности предоставления такого помещения на основании «неравнозначности» может быть затруднено, говорит партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин. Впрочем, в этом случае можно воспользоваться нормой закона о праве выбора равноценной квартиры или денежной компенсации.
Что с платой за капремонт дома, который будут сносить по реновации?
После того как принимается решение о сносе, многоквартирный дом исключается из региональной программы по капремонту. С этого момента собственники помещений этого дома от взносов за капремонт освобождаются, объясняет юрист коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Иван Стариков. Ранее внесенные средства, согласно закону, будут использоваться «на цели реализации программы». «Собственнику уплаченные ранее взносы не возвращаются, возможность их возврата в административном или судебном порядке прямо не предусматривается»,— отмечает господин Стариков.
В законе оговаривается количество вариантов предлагаемых переселенцу новых квартир?
Количество вариантов не определено. По словам адвоката бюро «Деловой фарватер» Сергея Варламова, там указано лишь, что срок освобождения жилого помещения в каждом конкретном доме определяется в решении органа власти.
Могут ли взамен одной старой квартиры дать две новых?
Закон подразумевает равнозначность, то есть обмен одной квартиры на одну, говорит адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина. Исключения возможны лишь для очередников (вставших на учет до 2005 года): власти могут улучшить их условия, предоставив больше одной квартиры, согласно социальным нормативам, считает адвокат. Впрочем, закон позволяет переселенцу выбрать денежную компенсацию за старое жилье и приобрести себе квартиру взамен самостоятельно.
Если в старой пятиэтажке сделан дорогой ремонт, можно ли получить компенсацию за него при переезде?
Один из авторов закона о реновации депутат Госдумы Николай Гончар говорил, что такую компенсацию можно получить по ст. 32 Жилищного кодекса РФ (ЖК). В законе эта статья упоминается в связке с предоставлением равноценного жилья или равноценной денежной компенсации взамен сносимой квартиры. Размер компенсации устанавливается согласно п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, где говорится о «рыночной стоимости» жилья и компенсации «всех убытков», связанных с изъятием квартиры.
Представитель адвокатской компании «Павлова и партнеры» Константин Савин считает, что переселенец может воспользоваться в этом вопросе и ст. 15 Гражданского кодекса РФ и поставить вопрос о компенсации расходов на неотделимые улучшения, «результатами которых он не сможет воспользоваться в будущем по независящим от него обстоятельствам». Если стоимость работ документально подтверждается чеком или отчетом оценщика, добавляет юрист, собственник может потребовать от властей квартиру большей площади или денежную компенсацию, а в противном случае обратиться в суд с иском о компенсации расходов, «понесенных на улучшение сносимого помещения», согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ.
Расходы на ремонт в новой квартире можно компенсировать?
Все опрошенные “Ъ” юристы однозначно утверждают, что сделать это невозможно. Но столичный мэр Сергей Собянин обещал гражданам новые квартиры «с полной отделкой комфорт-класса, выше стандартного муниципального жилья».
Можно ли отказаться от переселения, получить деньги за старую квартиру и выбрать себе новое жилье самому?
Да, возможность денежной компенсации прямо оговаривается федеральным законом. Ее размер устанавливается согласно п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, где говорится о «рыночной стоимости» жилья и компенсации «всех убытков», связанных с изъятием квартиры, включая «изменение места проживания».
Кроме того, в столичном законе «о дополнительных гарантиях» переселенцам, который был принят 17 мая Мосгордумой, подчеркивается, что «возмещение в денежной форме» должно быть «предварительным». Для получения компенсации собственнику нужно написать письменное заявление в столичную мэрию. При этом денежные компенсации не смогут получить обладатели ипотечного жилья и семьи с несовершеннолетними детьми (или недееспособными гражданами).
В законе говорится, что переселенцу направляется «договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение». Каков юридический смысл этого договора?
В законе подробно расшифровывается, что переселенцу направляется договор мены (обмена) жилья (в случае выделения равнозначного помещения) или купли-продажи жилья (в случае выделения равноценной квартиры). В договоре должен быть указан кадастровый номер новой квартиры и сроки выселения из старого жилья и вселения в новое. Первые договоры могут заключаться через 90 дней после включения дома в программу реновации. Документы должны отправляться заказным письмом с уведомлением о вручении. По информации “Ъ”, с договором переселенец должен пойти в МФЦ, где ему зарегистрируют право собственности на новую квартиру. Собственники, желающие получить деньги, должны в месячный срок со дня получения договора обратиться с заявлением к властям.
А что делать владельцам ипотечных квартир?
В законе говорится, что ипотечный залог будет переоформлен на новое жилье одновременно с регистрацией перехода прав собственности. Страховой полис также будет переоформлен на новое жилье, не будет необходимости править и закладную. Внесение изменений в закладную будет осуществляться путем прикрепления к ней дополнительного листа с данными о новом предмете залога безвозмездно. При этом условия договора об ипотеке жилого помещения, а также условия иных соглашений, заключенных в отношении прежнего предмета залога, применяются без изменений к правам и обязанностям соответствующих сторон в отношении нового предмета залога. Иначе говоря, переоформление будет сделано вне зависимости от согласия на то кредитора и заемщика, а условия кредита при этом останутся неизменными. Таким образом, граждане будут защищены от риска досрочного прекращения ипотечного договора по инициативе банка.
Позволяет ли законопроект о реновации выселить владельца квартиры в пятиэтажке прямо на улицу?
Законным образом сделать это невозможно. Действующее законодательство, поясняет партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин, предполагает возможность принудительного изъятия недвижимости только на условиях «предварительного возмещения».
Что происходит, если вам предоставляют вариант жилья, но вы на него не соглашаетесь?
Через 90 дней после отправки предложения о новом месте жительства столичные власти идут в суд с иском о понуждении заключить договор о переходе права собственности на другое жилое помещение, с требованием о выселении и прекращении права собственности на старое помещение, говорит адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина.
При этом закон сохраняет за гражданином право оспаривать в судах, например, законность включения его дома в программу реновации. Столичные власти добивались включения в текст закона нормы о том, что на время судебных разбирательств с жильцами снос дома бы не приостанавливался. Однако эти полномочия Москва в итоге так и не получила, и суды по-прежнему смогут приостанавливать подобные процедуры на время разбирательств.
В законопроекте ранее говорилось, что судебное решение о выселении подлежит «немедленному исполнению». Это осталось в тексте закона?
Эта норма действительно упоминалась в первоначальном варианте законопроекта о реновации, однако в итоговый текст закона она не вошла наряду с другими судебными преференциями столичным властям. В частности, граждане и после принятия закона смогут оспаривать в судах решения о включения их дома в программу реновации и другие нормативные акты правительства Москвы — а не только судиться вокруг равнозначности предоставляемого им жилья, как это предлагалось в первоначальном варианте законопроекта.
Можно ли будет обжаловать в суде действия и бездействия властей, решение о включении дома в списки на снос?
Право на обжалование действий и нормативных актов органов власти (в том числе и судебное) гарантировано Конституцией РФ, напоминает адвокат бюро «Деловой фарватер» Сергей Варламов. Адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина говорит, что можно обжаловать и решение о сносе дома.
Можно обжаловать в Конституционном суде сам закон о реновации после его принятия?
Можно. Обратиться в Конституционный суд (КС), поясняет адвокат бюро «Деловой фарватер» Сергей Варламов, может любой, чьи права этот нормативный акт нарушает. Это можно сделать после проигрыша дела об оспаривании решения о сносе дома или о неравноценности предоставляемого жилья, но можно и без предварительного обращения в суд общей юрисдикции. По словам господина Варламова, достаточно того, что гражданин пострадал от того или иного закона. Впрочем, на время разбирательства в КС действие обжалуемого закона не приостанавливается (в том числе о реновации, если его примут в нынешнем виде).
Кто и как мог проголосовать по вопросу о сносе дома?
2 мая 2017 года правительство Москвы утвердило постановление, которым определяется порядок голосования. Оно проводилось с 15 мая по 15 июня 2017 года и только по домам, включенным в перечень, размещенный на сайте мэра Москвы. Голосовать могли собственники жилых помещений (граждане и юрлица), а также наниматели жилья по договорам соцнайма либо лично через МФЦ «Мои документы», либо путем электронного голосования в рамках проекта «Активный гражданин» (для одобрения сноса дома нужно набрать более двух третей голосов за, одна квартира — один голос). Также можно проголосовать на общем собрании собственников жилья (голосовать смогут и наниматели по договору соцнайма), здесь для включения дома в программу под снос нужно было набрать не менее двух третей голосов. Решение общего собрания имеет приоритет перед другими видами голосования, протокол решения нужно представить в управу до 15 июля.
Управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин говорит, что правил проведения голосований через «Активный гражданин» и МФЦ нет в федеральном законодательстве, поэтому можно говорить «о серьезной опасности ошибок или сознательных фальсификаций, особенно с применением интернета».
Можно ли лишить человека квартиры против его воли по результатам голосований, о которых говорят власти Москвы?
Нет, утверждает управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин, который ссылается на ст. 35 Конституции РФ: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Таким образом, говорит адвокат, имущество может быть изъято у добросовестного собственника только при условии предоставления равноценной компенсации и только по решению суда. Он напоминает, что Конституция РФ является законом прямого действия и ее нормы должны исполняться без специальных разъяснений и уточнений, а принимаемые в РФ законы не могут противоречить Конституции. Как раз для случаев отказа собственника на добровольный переезд закон предусматривает принудительное переселение в равнозначное жилье исключительно по решению суда.
Помогут ли собственникам с переездом в новое жилье?
Помогут, но не всем. По столичному закону «о дополнительных гарантиях» переселенцам, принятому 17 мая Мосгордумой, правительство Москвы окажет содействие в организации переселения ветеранам, пенсионерам-одиночкам, многодетным семьям, инвалидам и малоимущим гражданам.
Есть ли гарантии благоустройства территории рядом с новым домом, куда будут переселять собственников из дома под снос?
В столичном законе «о дополнительных гарантиях» переселенцам, который был принят 17 мая Мосгордумой, упоминается о том, что правительство Москвы должно утвердить градостроительную документацию для новых домов с учетом требований по организации социальной инфраструктуры. В частности, там говорится про обустройство улиц, пешеходных дорожек, спортивных и детских игровых площадок, организацию парковок, объектов рекреации — скверов, бульваров, садов, а также иных объектов инфраструктуры в соответствии с нормативными правовыми актами Москвы.