Экономика пешеходов

Улицы как важные транспортные и пешеходные артерии в российских городах переживают новое рождение. Старт был дан в Москве, где после реконструкции сразу несколько центральных улиц не только поменяли внешний облик, но и стали доступны для большинства горожан.

Александра Мерцалова

Весна благоустройства

В Нижнем Новгороде горожане обсуждают предложенную главным архитектором города Виктором Быковым концепцию реновации Ильинской улицы, которая возникла еще в начале XVI века. Серьезная общественная дискуссия этого проекта вполне ожидаема: с этой улицей связана практически вся история Нижнего. Ильинская с прилегающими к ней улицами представляет собой зону, отличающуюся целостностью архитектурного облика. На относительно небольшой территории сконцентрированы памятники истории и культуры регионального, федерального значения.

Городской архитектор предлагает объединить этот район в единую взаимосвязанную систему улиц: Ильинской (на участке от храма Казанской Божией матери до улицы Маслякова), Добролюбова, Почаинской (на участке от улицы Добролюбова до Дома Чатыгина), Сергиевской (на участке от улицы Ильинской до улицы Гоголя), переулков Крутого и Почтового. По задумке местных властей улицы исторического центра Нижнего Новгорода должны зажить полной жизнью, там горожане и гости могут сделать покупки или перекусить в кафе и ресторанах.

Нижегородские власти ссылаются на опыт московской мэрии. В столице задуманное городскими властями превращение центральных московских улиц в ключевые элементы городской среды начало оказывать влияние и на бизнес. За прошедшие с начала их массовой реконструкции два года кратно увеличившийся пешеходный трафик сократил количество пустующих помещений и качественно изменил состав наполненных. На месте недавних дорогих ресторанов и бутиков все чаще открываются демократичные кафе, продуктовые лавки и магазины одежды массового сегмента. Бутики, напротив, оставляют ставшие пешеходными улицы.

Сейчас в Москве стартовал третий этап реконструкции городских общественных пространств по программе "Моя улица". За весенне-летний сезон мэрия рассчитывают благоустроить 90 городских пространств, включая более 80 улиц. В частности, работы начались на значительных участках Садового и Бульварного колец, на Лубянской площади, Варварке и Ильинке. Тем временем участники рынка недвижимости, ритейлеры и урбанисты начинают подводить первые итоги работы благоустроенных улиц, работы на которых проводились в летние месяцы 2015-2016 годов.

Новый портрет арендатора

Согласно обнародованным ранее данным Центра организации дорожного движения, реконструкция улиц приводит к увеличению пешеходного трафика в два--семь раз. Так, по расчетам организации, на Мясницкой стало появляться в два раза больше людей, а на Большой Дмитровке — в четыре. Одновременно с улиц исчезли парковочные места: например, Тверская, где еще несколько лет назад можно было оставить машину практически напротив любого магазина, сейчас не предполагает такой возможности. Проезд по Никольской в принципе закрыт, а в других случаях количество автомобильных мест сильно ограничено. Такая переориентация улиц с автомобильного на пешеходный трафик не могла не отразиться на качественном составе арендаторов.

В "Магазине магазинов" подсчитывают, что сейчас половину от общего объема спроса на помещения стрит-ритейла на торговых улицах формируют рестораны, кафе и продуктовые магазины. При этом последние все чаще открываются в уменьшенном формате, снимая площади в 150-200 кв. м. Рынок подстраивается под покупателей, которые постепенно переориентируются на магазины шаговой доступности: в них удобно заходить после работы, затрачивая на покупки минимальное количество времени, объясняют консультанты. В CBRE приводят динамику: за четыре последних года доля ресторанов в сегменте стрит-ритейла выросла с 31,7% до 36,9%, продуктовых — с 4,9% до 6%, а количество магазинов одежды и обуви, напротив, сократилось с 19,2% до 15,2%.

Глава центра городской экономики КБ "Стрелка" Елена Короткова считает, что речь идет не только о количественном росте ресторанов и продуктовых магазинов, но и об изменении их качественного состава. "Профиль меняется в сторону демократичных заведений и организаций: например, на Покровке, где долгое время работала "Азбука вкуса", теперь магазин "Дикси", а там, где раньше находились дорогие рестораны, теперь сетевые кафе и недорогие заведения новых форматов",— указывает она. Появление демократичных заведений она связывает с изменением портрета среднего горожанина на центральных улицах: пешеходный трафик растет прежде всего за счет представителей среднего класса, ориентированных на товары и услуги массмаркета. Именно они теперь формируют спрос.

Богатые люди в Москве гуляют намного меньше, это известный факт, который объясняется с точки зрения скорее психологии, чем экономики или урбанистки

"Богатые люди в Москве гуляют намного меньше, это известный факт. Он объясняется с точки зрения скорее психологии, чем экономики или урбанистки: существует такой феномен, как имиджевое поведение, это когда тебе в принципе нравятся кроссовки за 1 тыс. руб., но ты идешь и покупаешь кроссовки за $1 тыс., потому что именно этого ждет твое окружение",— рассуждает она. Именно на этом фоне, продолжает госпожа Короткова, сокращается количество дорогих магазинов: лишившись парковочных мест у самого входа, они просто потеряли свою клиентуру.

Заместитель руководителя отдела стрит-ритейла JLL Наталья Озерная тоже заметила, что ритейлеры стараются учитывать изменившийся портрет покупателя. "Например, на Тверской ввиду отсутствия парковки сейчас появляются продуктовые сети, российские дизайнеры, ювелирные магазины, демократичные кафе, косметика — профили, которые с большей вероятностью сделают нужный оборот за счет пешеходного трафика",— рассуждает она.

Эта теория подкрепляется данными других консультантов. Так, по расчетам CBRE, из 26 магазинов fashion-сегмента, существующих на Пятницкой улице, к классу бутиков сейчас причисляет себя лишь один, на Кузнецком мосту — два из восьми, на Мясницкой — ни один из семи. Наиболее значительной доля бутиков выглядит в Столешниковом переулке (12 из 22 магазинов), на Никольской улице (семь из 14) и Петровке (шесть из 12).

Уход с улиц обеспеченных покупателей Елена Короткова называет во многом российским феноменом. "На Западе состоятельная публика свободно ходит пешком в обычные магазины, в России желание перемещаться по городу на автомобиле может быть связано с тем, что сами по себе обеспеченные потребители начали появляться не так давно, всего 20 лет назад",— объясняет она. Но есть еще и влияние действий властей: например, в центре Милана власти существенно ограничивают проезд и парковку в наполненном бутиками Квартале моды, расположенным между улицами Montenapoleone и della Spiga.

Сокращение вакантности

По оценкам CBRE, по итогам первого квартала этого года, средний уровень вакантности в основных торговых коридорах столицы составил 5,2%, в то время как в течение 2016 года этот показатель оценивался в 6,3%. Основные торговые улицы города — Столешников переулок, Кузнецкий Мост, Маросейка, Покровка, Петровка, Большая Дмитровка, Мясницкая и Никольская — восстановились после реконструкции, делают вывод консультанты. По их расчетам, лучше всего дела пока идут в Столешниковом переулке, где свободных помещений в принципе нет. Достаточно трудно найти пустующие помещения на Покровке, где за год их объем сократился с 1,3 тыс. до 400 кв. м, и Кузнецком Мосту, где аналогичный показатель снизился с 2,5 тыс. до 400 кв. м. В обоих случаях этот объем примерно соответствует 2% от всего объема имеющихся в торговом коридоре помещений стрит-ритейла. На Пятницкой улице, как считают в CBRE, сейчас пустует 1 тыс. кв. м — это более чем в четыре с половиной раза ниже аналогичного показателя середины прошлого года (4,7 тыс. кв. м) и соответствует 6% от общего объема недвижимости.

Тяжелее всего пока развивается ситуация на Тверской, где за год доля вакантных помещений, по оценкам CBRE, сократилась всего на 12%, до 4,4 тыс. кв. м. Ситуация на Арбате за год не изменилась: здесь по-прежнему пустует 17% помещений. Низкий уровень спроса на площади на этих улицах консультанты объясняют их неоднородностью: Тверская, например, интересует ритейлеров только на центральном участке, между станциями метро "Пушкинская" и "Охотный Ряд". По мнению руководителя направления стрит-ритейла "Магазина магазинов" Марины Марковой, неоднородный спрос характеризует многие улицы с сохранившимся автомобильным движением. В качестве другого примера эксперт приводит Пятницкую, которая пользуется спросом на участке от отеля "Балчуг" до Климентовского переулка, отрезок до Павелецкого вокзала вызывает уже значительно меньший интерес.

На месте недавних дорогих ресторанов и бутиков все чаще открываются демократичные кафе, продуктовые лавки и магазины одежды массового сегмента

Госпожа Маркова считает, что несмотря на это произошедший за счет расширения тротуаров рост пешеходного трафика уже сумел изменить и саму концепцию взаимоотношений между владельцами коммерческой недвижимости и арендаторами. "Найти свободные площади на них сейчас практически невозможно, на каждое освобождающееся помещение собственник, как правило, заранее получает пять-шесть предложений. По сути, благоустройство дало возможность арендодателям диктовать свои условия",— рассказывает госпожа Маркова. По ее словам, хотя резкого роста среднего показателя арендных ставок не произошло, практически все сделки заключаются здесь на условиях предложения, без каких-либо уступок.

Временные трудности

Впрочем, как показывает московский опыт, сам процесс реконструкции не всегда проходит гладко. Ключевым проблемным местом действующей программы и консультанты рынка недвижимости, и урбанисты называют заметное снижение покупательского трафика в период проведения работ. Например, летом прошлого года ритейлеры зафиксировали падение оборота на 30-50% из-за снижения трафика из-за ремонтных работ, в итоге арендаторы из числа розничных компаний стали требовать от собственников помещений 50% скидки на аренду.

"В краткосрочной перспективе реконструкция прошлых лет заметно перераспределила покупательские потоки, нарушив естественный ход событий: многие москвичи, напуганные масштабом и непредсказуемостью проведения работ, просто боялись приезжать в центр",— вспоминает партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов. Он также предполагает, что говорить о реальном эффекте реконструкции пока еще рано: новые паттерны поведения в городе сформируются лишь через два года, тогда же закончится перераспределение потоков. По мнению господина Соколова, вычленить роль масштабной реконструкции в происходящим сейчас снижении вакантности и изменении профиля арендаторов непросто: этот процесс совпал с кризисом потребительского рынка и постепенным выходом из него.

Прогноз на точечный рост

Далеко не всем реконструируемым в этом году улицам удастся повторить успех Столешникова переулка и Кузнецкого Моста. Марина Маркова наиболее туманным считает будущее Садового кольца. "Здесь традиционно небольшой пешеходный трафик, замена плитки и высадка деревьев не смогут привести к его резкому росту, понадобятся какие-то отдельные условия для привлечения качественных арендаторов",— рассказывает она. Директор направления стрит-ритейла Knight Frank Виктория Камлюк тоже сомневается, что стоит ждать сокращения вакантности и изменения профиля арендаторов. По ее прогнозам, доля свободных площадей здесь сохранится на уровне 10%, а занятые площади продолжат распределяться между кафе и ресторанами (33%), магазинами одежды и обуви (8%), банками (8%) и продуктовыми ритейлерами (5%).

Госпожа Камлюк предполагает, что наиболее заметным эффект от программы реконструкции этого года окажется для участка Тверской улицы от Настасьинского переулка до Триумфальной площади, 1-й Тверской-Ямской улицы и площади Тверская Застава. "Это район с колоссальным дневным трафиком: здесь единовременно проживает более 35 тыс. человек, есть крупные офисы, гостиницы и транспортно-инфраструктурный комплекс, состояние торговой инфраструктуры при этом оставляет желать лучшего",— рассуждает она. По мнению госпожи Камлюк, благоустройство может привлечь в этот район новых арендаторов, на фоне чего нижняя граница арендных ставок поднимется на 30-40%, до 44-48 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В числе других точек потенциального роста интереса ритейлеров она выделяет Щелковское шоссе, Стромынку, Краснопрудную, Русаковскую, Преображенскую и Большую Черкизовскую улицы. "Здесь может сформироваться привлекательный для розничных сетей торговый коридор, где арендные ставки не будут уступать Ленинскому и Ленинградскому проспектам",— резюмирует госпожа Камлюк.