Скандинавский синдром
Город
О квартире от скандинавских застройщиков мечтают многие петербуржцы. За полтора десятка лет работы на строительном рынке Петербурга северные соседи заработали себе репутацию, которой впору позавидовать большинству местных застройщиков. Их проекты, по сути, трансформировались в отдельный сегмент — сегмент скандинавской недвижимости.
Зов предков
Любовь петербуржцев к скандинавской недвижимости имеет глубокие корни и некий романтический флер. "Со времен Российской империи Финляндия славилась профессионализмом мастеров и качеством строительных материалов", — говорит председатель правления концерна REIM Group Oy Ltd. Тимо Мултанен. Шведским архитекторам Петербург обязан домами, выполненными в стиле "северный модерн".
Действительно, врастать в петербургскую почву скандинавы начали еще три века назад. Впервые как строители Петербурга они проявили себя в 1715 году, когда для возведения Невского проспекта был использован труд 3 тыс. шведских военнопленных. Впоследствии в Петербурге была образована шведская диаспора, во владение которой в 1733 году по указу императрицы Анны Иоанновны официально была отдана Малая Конюшенная улица. С середины XIX века на ней стали появляться дома, построенные по проектам приехавших из Швеции архитекторов Карла Андерсона и Федора Лидваля. Именно они, а также финский зодчий Карл Аллар Шульман стали проводниками идей популярного в то время в Северной Европе национального романтизма, который в Петербурге переродился в северный модерн.
Впрочем, и в Финляндии, которая до 1917 года входила в состав Российской империи, русские архитекторы построили немало зданий. Хельсинки, например, задумывался Александром I как уменьшенная модель Петербурга, поэтому многие набережные и дома дореволюционной постройки в финской столице являются практически точной копией некоторых зданий в историческом центре Петербурга.
Однако, как известно, история развивается по спирали. Спустя почти два века уже финны пытаются построить в Петербурге маленькую Финляндию, однако повторить то, что они строят у себя на родине, в полной мере им не удается. Здесь как финны, так и шведы следуют только базовым постулатам скандинавского домостроения.
Без претензий
Одним из основных является минималистический и функциональный подход: экологичные материалы, неброские фасады, смещение архитектурного фокуса с экстерьера на интерьер. "Особенностью скандинавских проектов является эргономичность квартир: очень хорошо оформляются даже самые небольшие пространства, нет бессмысленной площади", — говорит директор по маркетингу компании "Лемминкяйнен Строй" Ольга Семенова-Тян-Шанская. Конфигурация зданий зависит только от таких вещей, как инсоляция и возможность внедрения планировочных и инженерных решений: никому и в голову не придет спроектировать какую-нибудь бессмысленную башенку просто для красоты. Именно поэтому в России, склонной к византийской роскоши, скандинавская архитектура ассоциируется с эстетикой аскетизма.
Отсутствие излишеств и амбициозности во внешних проявлениях в наибольшей степени присуще финской архитектуре, которая совсем не будоражит воображение и не отличается оригинальностью форм. Как у себя на родине, так и в Петербурге финны стараются избегать сложных, перегруженных деталями фасадов и с осторожностью относятся ко всем модным архитектурным тенденциям. Шведский архитектурный стиль менее аскетичен, хотя, по словам директора по развитию Bonava в России Александра Свинолобова, это тоже в первую очередь проявление рационализма. Однако шведское зодчество все же больше склонно к роскоши и смелым экспериментам. "Во многом это связано с разным уровнем жизни в этих странах и, соответственно, с разными представлениями о качественном жилье", — объясняет основатель бюро Rumpu Евгений Богданов. Однако, по словам эксперта, проекты, реализуемые шведскими компаниями в Петербурге, "проще и бюджетнее".
Впрочем, на стоимости жилья это никак не отражается. Недвижимость от скандинавских застройщиков традиционно одна из самых дорогих в Петербурге. "Стоимость квартир в объектах финских и шведских застройщиков всегда выше, — подтверждает ведущий брокер корпорации "Адвекс. Недвижимость" Александр Жулин. — Но клиенты готовы переплачивать за качество застройки и социальное окружение, в котором им предстоит жить, а также за безопасность и надежность, которые в проектах финских и шведских строительных компаний всегда выступают на первый план. Зачастую они одновременно выполняют функции заказчика, инвестора и застройщика объектов жилищного строительства. Это означает, что, в отличие от многих своих российских конкурентов, они контролируют качество строительства на всех его стадиях и отвечают за это. Кроме того, обслуживание построенных жилых комплексов, как правило, осуществляется "своей" управляющей компанией, которая оперативно решает все вопросы, возникающие у покупателей квартир. То есть клиенты не остаются брошенными, когда вселяются в новые "скандинавские" квартиры".
Ольга Семенова-Тян-Шанская считает, что стоимость жилья в скандинавских проектах выше также из-за использования европейских строительных материалов и энергоэффективных технологий строительства. Из-за сходства климатических условий — суровой зимы и высокой влажности — эти технологии идеально подходят для Петербурга, что только повышает ценность их применения. "Скандинавы действительно преуспели в вопросах инновационных решений для нового строительства, — подтверждает Александр Жулин. — Как правило, в квартирах финских застройщиков стояки систем отопления, водоснабжения и канализации расположены в местах общего пользования, например на лестничных площадках, а разводка этих систем в квартирах скрыта в толще перекрытий. Поэтому внутри помещений отличная шумоизоляция. Еще одним важным моментом является наличие сливного трапа в полу ванной комнаты, который в сочетании с качественной гидроизоляцией обеспечивает стопроцентную защиту от протечек. У наших застройщиков я такого не видел".
Обязательные элементы каждого дома — водосберегающая сантехника, многоуровневая система очистки воды, окна с энергосберегающими стеклопакетами. Однако, по словам директора по маркетингу и продажам компании ЕКЕ Ирины Зеренковой, российские реалии усложняют скандинавским строительным компаниям жизнь, и им зачастую приходится отказываться от интересных идей, которые успешно воплощаются на территории Финляндии и Швеции.
Много проблем скандинавским застройщикам доставляет и российское законодательство. "Наши нормативы в сфере строительства значительно отличаются от шведских или финских, — поясняет Евгений Богданов. — Европа уже давно ориентируется на еврокоды, а мы работаем в рамках СНиПов, разработанных еще в советское время". Как объяснили эксперты, за давностью лет российские строительные нормы не могут охватить новые направления и технологии строительства, а также применяемые при их использовании современные материалы, у которых другие технические характеристики и показатели. "Из-за того, что в каждой стране свои нормы строительства, мы не можем под кальку скопировать проект, который, к примеру, Bonava (NCC) строит в Швеции. Но специалисты компании Bonava перенимают логику шведских проектов, их эргономику, рациональность и функциональность и в итоге создают оригинальный проект, который отвечает требованиям российского градостроительного законодательства", — говорит Александр Свинолобов.
Не в красоте дело
В любом случае законодательные ограничения и трудности с согласованием проектов не могут заставить скандинавов уйти с петербургского рынка. И не только из-за высокого спроса на их объекты, но и из-за очень ограниченных возможностей строить у себя на родине. В Финляндии, например, уже достаточно давно ощущается острый дефицит жилья, но, несмотря на это, строительного бума там не наблюдается и объемы нового строительства составляют не более 2% от существующего жилищного фонда.
В итоге, начав с отдельных домов, сегодня финские и шведские застройщики застраивают Петербург уже целыми кварталами. Так, ЖК Skandi Klubb на Аптекарском проспекте от шведского девелопера Bonava занимает земельный участок площадью 3,8 га и состоит из семи корпусов. При этом в комплексе всего 1213 квартир, то есть в среднем менее 200 квартир в каждом корпусе.
Однако для скандинавского проекта это уже довольно большой объем. "Финны и шведы стараются строить небольшие клубные комплексы, в которых не больше 400 квартир, что, как показывает практика, практически всегда в два-три раза меньше, чем в соседних объектах, — рассказывает Ирина Зеренкова. — Это, в частности, объясняется тем, что подавляющее большинство комплексов от скандинавских компаний относится к сегментам комфорт- и бизнес-классов. Соответственно, покупателей, приобретающих квартиру у таких компаний, привлекают качество строительства и используемых материалов, интересные планировочные решения".
Кроме того, культурные традиции Северной Европы не предполагают высотной застройки. "Например, в Финляндии типичная застройка — это малоэтажные здания, максимально три-четыре этажа", — говорит Евгений Богданов.
Правда, в Петербурге в связи с высокой плотностью населения повсеместная застройка домами низкой этажности практически невозможна, поэтому в сегодняшних скандинавских проектах даже пятиэтажки — редкость. Тем не менее, как уверяет Ирина Зеренкова, финские и шведские компании не стремятся строить "муравейники", "запихнув" в проект как можно больше квартир. Хотя бывают и исключения. В рамках проекта "Ново-Орловский" в Каменке (застройщик — финский концерн YIT), реализуемого на территории 46 га, появится шесть 25-этажных домов-башен и четыре семиэтажных жилых здания.
Увеличение высотности до таких в буквальном смысле заоблачных масштабов, безусловно, способствует получению сверхприбылей, однако при этом прелесть скандинавской архитектуры безвозвратно теряется. Тем не менее подавляющее большинство петербуржцев, если позволяют средства, все равно предпочитают недвижимость, построенную застройщиками из Северной Европы. "По множеству причин лояльность всему скандинавскому в Петербурге очень велика, поэтому объекты финских и шведских застройщиков всегда будут здесь востребованы", — говорит Ольга Семенова-Тян-Шанская.