Сочи: отели vs. частники

За последние три года Сочи превратился в курорт с круглогодичной возможностью рекреации, что привлекло сюда солидный объем частных инвестиций. Насколько успешны эти инвестиции в зимний период, в состоянии ли частники конкурировать с отелями и на что готовы владельцы квартир в поиске съемщика?

Дина Назарова ("Дом", N 49 от 23.03.2017)

Отельная доля

Сегодняшний Сочи — это все классы отельного отдыха в их разнообразии. "Средняя годовая цена отеля категории "пять звезд" начинается от 12,5 тыс. рублей. Средняя годовая цена отеля категории "четыре звезды" составляет 7 тыс. рублей. Средняя годовая цена отеля категории "три звезды" составляет 4,5 тыс. рублей", — утверждает Владимир Стригин, вице-президент "Галс Девелопмент", чей отель "Swissotel Resort Сочи Камелия" многократно был признан одним из лучших в категории "пять звезд" в центре города. Примерно о тех же цифрах говорят и другие эксперты из компаний JLL, "Главстрой", агентства Kalinka Realty.

Однако покупательский спрос зимой все же ниже, чем в летний период. Чтобы подогревать интерес, многие отели даже класса люкс предлагают различные акции (например, 2,7 тыс. рублей "все включено" за ночь на двоих в одном из лучших отелей Красной Поляны). И все же только в пики популярности — на Новый год, 23 февраля и 8 марта — заполняемость отелей может достигать 95-100%, в остальное время она держится на уровне 70-80% в горах и до 45% в прибрежной зоне. А в текущем году наметился еще больший спад в связи с незначительным курсом стабилизации рубля, "эффектом привыкания" россиян к ситуации экономических санкций и, как следствие, постепенным возвращением на любимые европейские курорты. "По нашим данным, загрузка отелей Красной Поляны в этом сезоне не превышает 60% в среднем за зимние месяцы", — отмечает Наталия Розенблюм, представитель Top Hotel Experts. Владельцы отелей, впрочем, не унывают и возлагают серьезные надежды на международные и правительственные мероприятия нынешней зимы, традиционно проходящие в Сочи (Международный инвестиционный форум, Всемирные военные игры, Матч всех звезд Единой лиги ВТБ, мероприятия F1 и другие). Ведь участники их делегаций, особенно зарубежных, традиционно останавливаются в отелях, а не у частных владельцев.

Кстати, про иностранцев. Имеет ли смысл делать на них ставку? Эксперты подчеркивают, что, несмотря на многомиллионный PR и статус олимпийской столицы, наплыв иностранных туристов в Сочи по-прежнему невелик и исключением можно назвать только зимний период. "Иностранцы если и приезжают, то ради краткосрочного отдыха в горах в зимний период. Число их незначительно, поскольку Красная Поляна представляет интерес для зарубежных гостей только благодаря своему внетрассовому катанию, которое является экстремальным и практикуется всего 4-5% активных горнолыжников", — отмечает госпожа Розенблюм.

И все же цена аренды в Сочи непрерывно растет: "Начиная с 2014 года средний прирост цен в Сочи по показателю RevPar составляет 20% в год", — замечает Владимир Стригин.

С ним солидарна и Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, приводящая цифры по элитной недвижимости: "В среднем, по нашей оценке, стоимость аренды на горное жилье верхнего ценового сегмента в Сочи выросли с 2014 года на 30-35%".

Но если отелям удается держаться зимой на плаву благодаря пулу официальных мероприятий и гибкой ценовой политике, рассчитанной на многочисленного клиента, то как выживать частникам?

Рантье на все готовы

На момент написания этого текста популярный сервис бронирования Airbnb предлагал более 150 вариантов размещения в городе и в Красной Поляне прямо на день обращения. Живи — не хочу! Стоимость съема у частников варьировалась от 600 до 55 тыс. рублей на двоих в сутки уже с комиссией портала: от маленькой студии до шикарной виллы на 10-14 человек, а все варианты были дополнены набором фотографий, как выглядит предложенное жилье.

Под видом "тайного покупателя" я опросила примерно 10% арендодателей и почти от всех получила ответы, причем весьма оперативно — сочинские домовладельцы на "ты" с современными технологиями, всегда на связи и все как один прикрепляют к аккаунту объекта услугу моментального бронирования. Среди основных требований, которые я предъявляла к владельцам жилья, были такие: просьба о скидке или комиссии Airbnb, возможность приехать с маленькими детьми, место для хранения горнолыжного оборудования (услуга, которую часто бесплатно включают европейские апарт-отели), возможность приехать с домашними животными, разрешение на курение.

Самым гибким в плане условий оказался эконом-сегмент (1,5-4 тыс. рублей в сутки на двоих): почти все были готовы и на детей, и на животных под личную ответственность владельца, абсолютно все отводили какое-то место для хранения лыж (балкон, просторная гардеробная), и ни у кого не возникало претензий к курильщикам. А вот со скидкой или бронированием вне системы возникали проблемы: никто из владельцев на данные условия не соглашался. Оно и понятно: прибыль и так небольшая. В то же время Airbnb мгновенно холдирует средства при бронировании, мотивируя тем самым покупателя остановиться именно у этого хозяина. У владельцев данного сегмента, кстати, больше всего отзывов, что также отражает динамику спроса на рынке частного съема.

Самыми лояльными оказались владельцы вилл и элитных домовладений, точнее, их управляющие: те легко переходили к переговорам с личных номеров, охотно отказывались от комиссии сервиса (которая за неделю проживания могла составлять 20-25 тыс. рублей), готовы были терпеть детей, животных, вечеринки. Что характерно, жилье этого сегмента сдается с проживающим там персоналом — садовниками, горничной, по всей вероятности выполняющим одновременно функции местной охраны и контроля. Здесь тоже можно проследить закономерность: покупателей, снимающих виллы, в разы меньше (хотя формат может быть успешно освоен корпоративными выездами), поэтому хозяева борются за каждого владельца. Для сравнения: двухместный номер на даче Сталина в Хосте, вилле с 14 жилыми комнатами, бассейном, сосновой рощей и полностью сохраненным интерьером, до недавней реставрации можно было снять за 8,5 тыс. рублей на двоих в сутки.

Самыми же негибкими оказались представители комфорт- и бизнес-классов. Например, предложение в ЖК "Версаль" — студия с одной спальней и видом на Морской вокзал стоимостью 10,5 тыс. рублей на двоих в сутки. Агентство, представлявшее интересы собственника, отказало и в размещении детей, и в хранении оборудования. При этом апартаменты можно найти на сайте и сейчас свободными на любую дату вплоть до конца месяца.

Несмотря на все заверения хозяев в overbooking круглый год, большинство апартов по-прежнему свободно и доступно для бронирования. Складывается впечатление, что в зимний период большинство домовладельцев даже горных районов отчаянно демпингуют и открыты к компромиссам в попытке привлечь клиента.

Имеет ли смысл покупать жилье в Сочи сегодня как объект вложения средств для инвестиций и получения долгосрочного капитала? С одной стороны, город действительно предлагает все необходимые возможности для отдыха и бизнеса круглый год. С другой — перенасыщение рынка предложений отельного и частного размещения налицо. Так что, постоянно проживая, например, в Москве и рассчитывая исключительно на трудолюбие местного агентства, стать успешным рантье в Сочи сегодня вряд ли получится.