Склад стабильности
Рынок качественной складской недвижимости Новосибирска на пороге дефицита. Количество вакантных арендопригодных площадей в комплексах класса А составляет не более 1–2% или около 10–12 тыс. кв. м. При том, что с начала года цены на складскую недвижимость выросли на 7–8%, эксперты прогнозируют до конца 2017 года увеличение стоимости предложения еще на 3–5%.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
Растущий в кризис
По данным компании Nazarov & Partners, Новосибирск занимает четвертое место в России по объему предложения качественных складских площадей после Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. Суммарная площадь складских комплексов классов А и В в Новосибирской агломерации по разным оценкам составляет от 750 тыс. до 1 млн кв. м. «В настоящее время Новосибирск реализует себя как крупнейший транспортно-логистический узел Сибири. Новосибирская агломерация — центр по созданию региональных складов, обслуживающих не только Новосибирскую область, но и потребности соседних регионов. В зоне ее влияния находятся 12–14 млн человек. На Новосибирск приходится 78,9% от всех складов класса А и В в Западной Сибири»,— объясняет причины высокого спроса на качественные складские комплексы в Новосибирске президент Союза транспортников, экспедиторов и логистов Сибири (СТЭЛС) Сергей Максимов.
В отличие от рынков торговой и офисной недвижимости, чрезвычайно уязвимых в условиях экономической нестабильности, складской рынок отличается стабильностью. В то время как другие сегменты коммерческой недвижимости сегодня только-только начинают выходить из периода затяжной стагнации, сдавая в аренду месяцами пустовавшие площади и повышая ставки на свои услуги, экономика логистических комплексов из года в год показывает рост. Если средняя стоимость аренды торговой недвижимости в Новосибирске по итогам прошлого года подешевела на 12,4%, а цена предложения на офисном рынке почти не изменилась, то склады стали дороже на 7,2%, отмечают в ГК «Елка девелопмент». По данным руководителя департамента складской и индустриальной недвижимости ГК «Елка девелопмент» Георгия Кузнецова, арендные ставки в классе А сегодня находятся в коридоре 320–330 руб. кв. м, а в классе В — 225–250 руб. за кв. м. «Производственно-складская недвижимость гораздо слабее реагирует на всяческие кризисные явления. Но, надо сказать, что цены и ставки на нее в разы ниже, чем на офисные и торговые помещения, и существенно колебаться некуда»,— считает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.
Последнее исследование ГК «Елка девелопмент» показало, что количество вакантных площадей в качественных складских комплексах в Новосибирске стремится к нулю. «В настоящий момент количество арендных вакантных площадей находится на минимально возможном уровне. В классе А фактическая вакансия находится в пределах 1–2%, что в натуральном выражении составляет 10–12 тыс. кв. м»,— констатирует Георгий Кузнецов. Высокую заполняемость складских комплексов Сергей Максимов объясняет ростом объемов оптовой торговли. В период с января по апрель текущего года динамика продаж оптовой торговли составила 11,9% к аналогичному периоду 2016 года. «Как известно, склады класса А и В в значительной степени востребованы именно торговыми, сбытовыми и дистрибьюторскими организациями. На настоящее время количество вакантных площадей в них оценивается в 8%»,— констатирует глава СТЭЛС.
Ориентиры поменялись
По оценкам ГК «Елка девелопмент», на новосибирском рынке складской недвижимости сегодня наблюдаются два разнонаправленных тренда. С одной стороны, происходит уменьшение объема арендованных площадей с 3–4 тыс. кв.м. до 1,5–2 тыс. кв. м, что объясняется совершенствованием складской логистики и сокращением части рынков. С другой стороны, наблюдается увеличение объемов арендных площадей с 5–6 тыс. кв.м. до 8–15 тыс. кв. м из-за консолидации товарных потоков внутри отраслей. «В производственно-складском сегменте определяющим фактором является благосостояние промышленников. На нашем примере могу сказать, что многие производственные компании-арендаторы этот кризис пережили более устойчиво,— говорит директор по развитию бизнес-парка «Южный» Елена Полукошко.— Руководители более рачительно подходят к затратам, многие выбирают более прижимистый подход. Они более рационально используют арендуемую площадь, многие предпочитают расширяться постепенно, нежели (как раньше) платить за пустующие помещения».
На рынке складской недвижимости сегодня зарождаются компании нового порядка, с новыми требованиями к производству, технологическому процессу и соответственно зданию, месторасположению участка, мощностям, замечает руководитель отдела земельных участков и производственно-складской недвижимости компании Nazarov & Partners Рустам Сатышев. Как правило, у новых объектов лучше логистика, инфраструктура, сервис, управляющая компания (зачастую международная), чем у большинства существующих на рынке предложений того же класса. «Подобные объекты охотно покупают инвесторы, так как здесь есть прозрачный бизнес с долгосрочными арендаторами и качественным объектом недвижимости»,— подчеркивает господин Сатышев.
«В условиях кризиса поменялись ориентиры, стали более востребованы не просто складские мощности в аренду, а склад с наличием логистического оператора. Данный оператор берет на себя все задачи по приемке, сортировке, ответственному хранению товаров, комплектовке и разукомплектовке грузовых партий», — говорит Сергей Максимов.
«Несмотря на то, что стоимость такого хранения выше, это позволяет сократить клиентам совокупные транспортно-логистические затраты, избавиться от несвойственных им функций»,— подчеркивает господин Максимов.
«Как правило, объекты класса А строятся уже под конкретного арендатора. Мы видим активность со стороны основных игроков — „Магнита“, Х5, Росагромаркета, Почты России и других»,— указывает Рустам Сатышев. В начале марта стало известно о том, что казахстанская компания ТОО «Волвер кампани», собственник складского комплекса «Сибирский», намерена к 2018 году ввести в эксплуатацию новый корпус площадью 70 тыс. кв. м. Инвестпроект предусматривает строительство еще одного корпуса площадью 115 тыс. кв. м к 2021 году. Вложения в строительство этих корпусов оцениваются компанией в 2,5 млрд руб. Долгосрочный же проект «Волвер кампани» предусматривает строительство в 2026 году еще двух корпусов (общей площадью 320 тыс. кв. м) с объемом инвестиций в 6,8 млрд руб.
Формат меняется
Эксперты и участники рынка складской недвижимости прогнозируют дальнейший рост стоимости предложения. При том, что за четыре месяца текущего года склады подорожали в среднем на 7–8%, Георгий Кузнецов прогнозирует увеличение их стоимости до конца года еще на 3–5%. «В перспективе пяти лет динамику новосибирского рынка складской недвижимости будут определять три фактора: рост потребительского рынка на фоне стабилизации общей ситуации в стране, дефицит качественных площадей для аренды в классах А и В и развитие складского рынка в формате Built-to-Suite, который приобретает все большую популярность среди крупных компаний (размер требуемых складских площадей от 10 до 50 тыс. кв. м)»,— перечисляет господин Кузнецов. По его мнению, развитие рынка будет происходить «на фоне высокой скорости роста сегмента мультимодальных перевозок», что будет провоцировать игроков к созданию новых и укрупнению текущих транспортных хабов и логопарков.
Также Георгий Кузнецов указывает на появление на рынке сегмента Light Industrial —объектов складского и производственного назначения с отдельными блоками размером от 500 до 2500 кв. м. «Предварительная оценка спроса на Light Industrial по Новосибирской области в перспективе пяти лет составляет от 120 до 200 тыс. кв. м. Также стоит учитывать, что складские площади требуются таким секторам, как 3PL, фулфилмент-центрам, e-commerce»,— подытоживает он. Средний ежегодный рост потребностей рынка качественных складских площадей он оценивает в 25–30 тыс. кв. м.
«В перспективе пяти лет Новосибирск сохранит и упрочит функции крупнейшего транспортно-логистического узла Сибири, а значит, здесь по-прежнему будут концентрироваться основные складские мощности. Будет расти потребность в создании новых складов и терминалов, в развитии всей логистической инфраструктуры в целом,— считает Сергей Максимов.— Мы видим, что заполняемость складов становится высокой, значит через некоторое время опять возникнет дефицит предложений в А и В классах».
