Операторам московского рынка жилой недвижимости придется снизить расходы на четверть, чтобы сделать свои проекты рентабельными, считают в Swiss Appraisal. Участники рынка в целом согласны с необходимостью экономии. Сделать это по уже запущенным проектам без потери качества сложно. Поэтому девелоперы говорят о господдержке, снижении стоимости земли, централизации закупок, а также "повышении продаж квартир с гектара" — то есть, по сути, увеличении нагрузки на территорию.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В ближайшие два года столичным девелоперам придется серьезно снизить себестоимость строительства жилья, чтобы вернуться к безубыточности, считают в консалтинговой Swiss Appraisal. Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Алексей Сергеев поясняет, что экономия должна составить до 25%. До кризиса, по его словам, доходность некоторых проектов в Москве достигала 50%. Но теперь основная задача для отрасли, подчеркивает эксперт, вернуться хотя бы к минимальной маржинальности, о сверхприбылях речи не идет.
Добиться роста маржинальности за счет повышения стоимости квадратного метра не получится — объем предложения сейчас на историческом максимуме и продержится на этом уровне ближайшие два-три года, следует из исследования Swiss Appraisal. В компании подсчитали, что за три года совокупная площадь новостроек в Москве выросла на 50%, сейчас в продаже более 7 млн кв. м жилья. При этом за последние 12 месяцев объемы реализации жилья на столичном рынке упали на 20%. Ситуацию не спасает и то, что минимальный бюджет покупки квартиры в Москве снизился до 3,38 млн руб. (данные "Метриум групп"). Три года назад он превышал 4,2 млн руб.
7 млн кв. м — объем предложения жилья на столичном рынке
Еще один фактор, который может повлиять на снижение цен,— программа реновации ветхого жилого фонда, которая предполагает снос старых пятиэтажек и строительство новых домов для расселения жильцов (сейчас в перечне голосования для включения в программу 4,6 тыс. зданий).
Если в рамках расселения будут сроить 2,5 млн кв. м в год, то цены в некоторых районах упадут на 15-20%, считает коммерческий директор "Миэль-новостройки" Анна Шишкина (см. "Ъ" от 26 мая).
"В середине 2014 года никто не ждал, что маржинальность проектов когда-нибудь будет всего 5-10%",— говорит директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК "Лидер" Ксения Цаплина. В то же время она отмечает, что ситуация постоянно меняется и на больших долгосрочных проектах в перспективе можно будет заработать, даже если на старте продажи шли ниже себестоимости. По данным "Метриум групп", к концу апреля средняя цена квадратного метра на первичном рынке в старых границах Москвы в экономклассе была 98,1 тыс. руб., в комфорт-классе — 154 тыс. руб. Себестоимость строительства без учета стоимости земли и подключения к коммуникациям составляла 60-70 тыс. руб. за 1 кв. м.
Алексей Сергеев среди механизмов экономии называет, в частности, оптимизацию налогов, которые могут быть снижены за счет сокращения стоимости земли. Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко отмечает, что в среднем 3-5% себестоимости строительства занимают проектно-изыскательные работы, 10-15% уходит на покупку земли, 40-50% — на строительно-монтажные работы и необходимые материалы, 8-10% — на подключение к инженерным сетям, 20-25% — на создание инфраструктуры и социальных объектов. "После утверждения проекта на большинство слагаемых себестоимости практически невозможно повлиять без потери качества строительства",— добавляет он. По словам господина Алексеенко, снизить стоимость проекта девелоперы могут за счет участия в действующих программах поддержки: например, субсидирования строительства инфраструктуры или выделения земли под застройку и подключение к инженерным сетям в счет квартир, которые в будущем будут переданы под муниципальные нужды.
В последние два-три года девелоперы утверждали, что проблем с привлечением покупателей у них нет, главное — предложить качественный продукт. Аналитик Sberbank-CIB Юлия Гордеева считает, что в среднесрочной перспективе этим не обойтись и "придется выкручиваться за счет снижения себестоимости". Для этого, добавляет она, можно централизовать закупки техники и стройматериалов, а также заниматься улучшением планировки, чтобы повысить объем продаж квартир с одного гектара. По словам госпожи Гордеевой, крупные девелоперы сейчас продолжают зарабатывать, на грани рентабельности оказались небольшие компании, которые дорого платили за земельные участки.