«Мы не на Олимпиаде, в конце концов»

В конце прошлого года девелопер ОПИН сменил собственника: 90,99% акций компании у группы ОНЭКСИМ выкупили структуры единственного владельца концерна «Россиум» Романа Авдеева. О том, как этот застройщик будет связан с подконтрольной бизнесмену компанией «Инград» и стоит ли банкам кредитовать девелоперов, он рассказал в интервью “Ъ”.

— Почему вы решили выкупить ОПИН? Это была ваша инициатива или предыдущий собственник сделал вам предложение?

— ОПИН был давним клиентом нашего банка МКБ (Московский кредитный банк.— “Ъ”). Хорошие сделки в принципе получаются только тогда, когда их условия удовлетворяют и продавца, и покупателя.

— У компании был большой заем в Московском кредитном банке?

— Да, кредит был, но это не главное.

— Сделка была денежной?

— Эта сделка была интересна для двух сторон, то есть она рыночная. Но мы взяли на себя обязательства ее условий не раскрывать.

— Сейчас ОПИН входит в концерн «Россиум»?

— Нет, в группу компаний «Инград». Это обратное поглощение — фактическая покупка одного бизнеса другим структурируется юридически наоборот. И тогда юридически головной компанией становится, по сути, приобретенная. Мы присоединяем более крупный бизнес «Инграда» к ОПИН, и объединенная компания будет работать под единым брендом «Инград».

— То есть брендом ОПИН вы в дальнейшем пользоваться не будете?

— Почему? Это сильный бренд, мы оставим его за собой, в дальнейшем будем его использовать.

— Какой портфель девелоперских проектов перешел к вам вместе с ОПИН?

— Самым крупным проектом, включенным в сделку, стал стадион «Торпедо». На данный момент это основной проект ОПИН. Считаем его очень перспективным. Также есть уже ранее начатые проекты «Весна» и «Павловский квартал» в Подмосковье. Земельный банк ОПИН около 16,5 тыс. га земель различного назначения.

— Как будет дальше развиваться проект по стадиону «Торпедо», планируете в нем что-то поменять?

— Нет, мы не планируем никаких изменений. Это хороший проект, включает в себя большое количество спортивных и социальных объектов инфраструктуры, озеленение и благоустройство, жилье бизнес-класса. Все те обязательства, которые по нему имеются, все намеченные ранее планы будут выполнены.

— Сколько средств потребуется на его реализацию?

— Предполагается построить около 250 тыс. кв. м, на это уйдет примерно 54 млрд руб. Мы будем финансировать проект в основном за счет собственных средств и текущих поступлений, от продажи квартир и коммерческих площадей. В зависимости от темпов реализации может понадобиться кредитование, но оно значительно меньше общего объема инвестиций, обычно не более 20–25%.

— Как сделка повлияет на ранее заявленные планы провести IPO «Инграда»?

— IPO проведено до нас Владимиром Потаниным и Михаилом Прохоровым. ОПИН — публичная компания, после завершения юридических процедур по объединению «Инград» тоже станет публичной компанией.

— Какая доля акций сейчас в свободном обращении? Она изменится?

— Сейчас это 9% акций ОПИН, после присоединения «Инграда» она сократится. Думаю, это будет около 3% объединенной компании.

— Это очень маленькая доля. Планируете ее увеличивать?

— Для мировой практики вполне нормальная, мы не исключаем привлечения капитала за счет SPO. Но сначала должны компании объединить, выполнить все процедуры, дождаться благоприятных условий на рынке. В целом существует стратегия развивать «Инград» как публичную компанию.

— Уже есть какое-то видение, какой объем стороннего финансирования может быть привлечен?

— Это же рынок, и это публичная компания. Мы говорим о прогнозах. Нам, естественно, чем дороже, тем лучше. Но есть объективные факторы.

— Сейчас многие девелоперы проводят делистинг. Вам не кажется, что это обоснованно?

— Московская биржа за последние годы достаточно хорошо развилась, внедрила различные сервисы, и сейчас мне кажется, что это достойная площадка. Но говорить за другие компании я не привык.

— У вас есть понимание, какую долю на московском строительном рынке может занять объединенная компания ОПИН и «Инграда»?

— Конечно. Совокупный портфель объектов жилой недвижимости группы «Инград» после объединения составит почти 2,5 млн кв. м. Но на самом деле мы не ставим перед собой как первоочередную задачу выйти на какие-то позиции. Мне важно, чтобы компания была эффективна. Если она публичная, то должна быть интересна для вхождения в капитал, должна быть интересна для акционеров, должна показывать прибыль, и не только в краткосрочном периоде, но и в долгосрочной перспективе.

— То есть у вас нет амбиций стать одним из крупнейших девелоперов Москвы и Подмосковья?

— Мне в принципе эта идея как самоцель непонятна. Мы не на Олимпиаде, в конце концов. Войти в тройку, в пятерку — так задачу мы не ставим. Намного важнее экономические показатели. Компания должна быть стабильной, у нее должен быть качественный портфель проектов, высокий уровень менеджмента, сильный бренд.

— «Инград» раньше работал под брендом «Домус финанс»…

— Это не так. «Домус финанс» — это агентство недвижимости. Оно было создано задолго до «Инграда», чтобы лучше понимать ситуацию и тренды на рынке недвижимости. Это помогло при кредитовании МКБ застройщиков. В кризисные времена это очень важно — понимать ситуацию, чтобы ею управлять. После было принято решение развивать это направление дальше, но без привязки к банку. В результате получилась полноценная девелоперская компания, которую назвали «Инград».

— Это необычно. Многие банки рассматривают девелоперский бизнес как какой-то ненужный…

— Наши бизнесы работают самостоятельно, они между собой не связаны, разве что на акционерном уровне. Банк никак не влияет на деятельность «Инграда» и наоборот. Поэтому постановка вопроса, что банк не рассматривает девелоперский бизнес как значимый или нет, в нашем случае некорректна.

— То есть МКБ уже не кредитует ни «Инград», ни ОПИН?

— Там есть кредиты. Например, группа ОПИН, как я уже говорил, с давних времен была клиентом банка. Но в их кредитном портфеле есть и другие банки. Я как акционер считаю, что если кредитовать связанный бизнес, то кредитовать дорого. Это дает бизнесу стимул уходить в другие банки, это рыночная конкуренция.

— Получается, вы хотите сократить долю кредитов МКБ в их портфеле?

— Я бы так не ставил вопрос. Наши бизнесы развиваются как независимые. И нам важно не создавать излишних стимулов, под которыми в данном случае понимается цена кредита. Я как акционер считаю, что если банки кредитуют, то это должно им быть выгодно. Иначе это будет неправильно. Все должно строиться на рыночных отношениях.

— Сейчас многие банки оценивают застройщиков как проблемных клиентов...

— Неэффективных бизнесов не бывает, бывают только неэффективные менеджеры. Если, конечно, этот бизнес имеет реальную основу. Например, тот же девелопмент: людям нужно жилье, они формируют спрос, дальше все вопросы к выстраиванию вокруг этого бизнеса. С моей точки зрения как кредитора ОПИН, это вполне успешная история и сделка никак не зависела от кредита. Наши позиции в переговорах усилил тот факт, что, кредитуя компанию, мы общались с менеджерами, естественно, понимали суть бизнеса, что там происходит, и за счет этого смогли договориться о достаточно выгодных условиях для себя. Но ОПИН вполне мог и дальше жить с этим кредитом, проект «Торпедо» мог обслуживать долговую нагрузку, и, с моей точки зрения, фатальных проблем с возвратом средств не было и это сделку не обусловливало.

— Кроме ОПИН есть и другие девелоперы.

— Мы заинтересованы в развитии девелоперского направления, сейчас рассматриваем различные проекты, девелоперские компании. У нас имеются уже в этой сфере собственные компетенции.

— Какие девелоперские бизнесы сейчас кредитует МКБ?

— Не совсем правильно будет отвечать на этот вопрос. У нас есть определенные обязательства перед партнерами.

— МКБ готов вкладываться в первую очередь в коммерческую недвижимость? Многие банки сейчас не рассматривают жилищный сектор.

— Если компания берет деньги у дольщиков и ничего не строит, а потом берет кредит в банке и тоже ничего не строит, это не девелопер, а жулик, и речь просто идет о каких-то намеренных махинациях. На мой взгляд, в жилой недвижимости как раз более ликвидный залог, если грамотно определена локация проекта, ценовая ниша и выбран надежный концепт.

— Сейчас вы ведете с кем-то переговоры о приобретении других активов в недвижимости?

— На данный момент никаких конкретных переговоров не ведем. Но это бизнес. Будут интересные проекты — будем рассматривать. Идею, что сейчас кризис и все плохо, я не разделяю. Другое дело, что рынок становится более насыщенным, конкурентным, но это позволяет нам еще быстрее развиваться, строить еще более эффективную компанию. Ничего плохого здесь я не вижу.

— «Инград» не планирует заниматься коммерческой недвижимостью?

— Группа работает преимущественно в сфере жилой недвижимости. И пока менять это направление мы не планируем. Коммерческая недвижимость не является для нас приоритетной. При строительстве жилой недвижимости мы строим и коммерческую недвижимость, которую мы потом можем реализовать или развивать самостоятельно. Но фокуса на это направление не делаем и сейчас. Как правило, речь идет о продаже этих объектов.

— Думали ли вы о том, чтобы присоединиться к программе реновации жилья, которую мэрия разворачивает в Москве?

— Московские власти, насколько мне известно, привлекать частные девелоперские компании к программе реновации пока не планируют. Так что нас это никак не затронет: у нас свои проекты, у городских властей — свои.

— В регионы «Инград» будет выходить?

— Пока нет.

— Нет ли у вас опасений, что доходность жилищного девелопмента как бизнеса будет снижаться? Есть ли взаимосвязь между снижением маржинальности строительства и увеличением конкуренции на рынке?

— Конкуренция растет. Это хорошо. Есть стимул развиваться. Если мы строим, нужно уметь подстраиваться под потребителя, соответствовать его запросам, предлагать рынку качественный и востребованный продукт. Потребитель сегодня точно знает, чего он хочет. Построить что угодно и сразу это продать уже не выйдет. Мы стараемся подстраиваться под новые ожидания.

— Какой суммарный земельный банк ваших девелоперских структур и где сосредоточены эти участки?

— Земельный банк девелоперских структур — около 267 га. Преимущественно Москва и Московская область.

— У концерна «Россиум» есть еще доля в аптечной сети «36,6», которую также кредитует МКБ. Планируете ли вы в будущем конвертировать долг в акции?

— Таких планов нет.

— Каким-то другим способом будете увеличивать долю?

— Рыночная цена акций сети, на мой взгляд, сейчас интересна для инвестирования, в том числе для проведения спекулятивных сделок. Не исключаю, что мы будем покупать какие-то акции. Но это в любом случае не будет существенным увеличением доли.

— Обсуждали ли вы с другим акционером «36,6», американской Walgreens Boots Alliance, возможный в будущем выкуп вашей доли в аптечной сети?

— Walgreens Boots Alliance публично заявляла о возможности в дальнейшем выкупить акции «36,6», также СМИ неоднократно писали про наличие опциона. Но «Россиум» никакого отношения к этому опциону не имеет, хотя, на мой взгляд, на данный момент компания находится на очень интересном уровне для инвестирования, в котором, как я уже говорил, мы, возможно, сами будем участвовать.

— Есть ли у вас другие интересы в фармацевтическом или аптечном бизнесе?

— Да, принципиально у нас есть интересы в этой сфере. Но конкретных переговоров не ведем сейчас.

— Какой сейчас земельный банк у вашей сельскохозяйственной компании «Агронова-Л»?

— Около 100 тыс. га в Липецкой, Тамбовской, Рязанской, Тверской и Владимирской областях. Больше всего в Тамбовской области.

— Какие у вас планы в отношении этого актива?

— Сельскохозяйственный бизнес сейчас хорошо развивается, мы смотрим на него как на перспективный сектор и, в общем-то, заинтересованы в увеличении земельного банка. Но для любой сделки всегда должны быть какие-то конкретные условия, которых пока нет. При появлении привлекательных предложений, особенно в регионах присутствия, мы их, конечно, рассмотрим.

— У вас есть еще молочный бизнес — компания Ekosem Agrar. Почему вы решили заняться этим сектором?

— Это не мы, а Штефан Дюрр (владелец агрохолдинга «Эконива».— “Ъ”) решил заняться молоком. Мы просто вложились туда, но это длинная история. В принципе молочное направление — это следующий по сложности бизнес после растениеводства. При этом на внутреннем рынке есть большой потенциал для роста, так как в Россию все еще ввозятся значительные объемы сухого молока.

— В какие-то еще сектора сельского хозяйства собираетесь вкладываться?

— Нет, пока будем развиваться там, где уже есть компетенция. Но в целом сельское хозяйство — перспективный сектор. Хотя сейчас никаких конкретных переговоров не ведется, но это не значит, что завтра, например, они не могут возникнуть.

Беседовала Александра Мерцалова