В первом полугодии инвесторы купили коммерческой недвижимости в общей сложности на $1,8 млрд, что почти на треть меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Но консультанты утверждают: рынок оживляется и уже стали возвращаться прямые инвестиционные сделки.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
В первом полугодии объем инвестиций в коммерческую недвижимость России упал на треть, до $1,8 млрд, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали в S.A. Ricci. Предварительные оценки Colliers International за январь—июнь 2017 года дают похожие результаты: $1,72 млрд, что на 30% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда объем инвестиций составил $2,53 млрд. Такие же данные у Knight Frank — $1,7 млрд с января по июнь 2017 года. В CBRE оценивают общий объем инвестиций за январь—июнь текущего года в $1,2 млрд.
Директор департамента аналитики, консалтинга и оценки S.A. Ricci Александр Морозов объясняет падение инвестиционной активности естественным движением рынка после активного второго полугодия прошлого года, когда, по данным аналитиков S.A. Ricci, в недвижимость было вложено $2,97 млрд, и реакцией инвесторов на укрепление рубля. «Большинство считает в долларах и уверено, что курс может вернуться к отметке более 70 руб. за доллар»,— говорит господин Морозов.
82% инвестиций, сделанных в этом году (это более $1,5 млрд), приходится, как обычно, на Москву и Подмосковье. Рекордным с 2012 года текущее полугодие стало для Санкт-Петербурга — 16% инвестиций на сумму $306 млн.
Самым привлекательным для инвесторов остается офисный сектор, куда за шесть месяцев 2017 года вложено $1 млрд, это на 45% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Крупнейшими сделками на рынке офисной недвижимости, помимо продажи «Военторга», были покупка компанией «Инград-сервис» бизнес-центра Solutions (43 тыс. кв. м, $71 млн) и группой «Сафмар» — бизнес-центра Dominion Tower (21,4 тыс. кв. м, около $41 млн). По словам Александра Морозова, наметилась тенденция перераспределения спроса в пользу качественных торговых объектов. Доля инвестиций в торговые центры в общем объеме вложений в сегмент коммерческой недвижимости достигла максимума за прошедшие шесть лет, составив 37%, или $690 млн. «Это больше, чем годовой показатель трех последних лет»,— отмечает эксперт. Он объясняет это стабилизацией арендного потока. В 2015 году из-за кризиса торгцентры меняли порядок расчетов с арендаторами, переходя на процент от оборота вместо фиксированной ставки аренды. «Сейчас спрос стал устойчивее»,— объясняет господин Морозов. Успех сегменту торговой недвижимости принесла пока одна крупная сделка: 74% инвестиций в сегмент пришлось на покупку «Горбушкиного двора» в Москве структуры «Фармстандарта».
Консультанты отмечают, что, несмотря на падение объемов вложений, инвесторы остаются активными. «Этому способствовали общее улучшение экономических условий и снижение ключевой ставки Центральным банком»,— говорит партнер Colliers International Станислав Бибик. В этом году возвращаются инвестиционный спрос и иностранные покупатели, говорит руководитель отдела экономических и стратегических исследований JLL Олеся Дзюба. «В прошлом году преобладали покупки под собственные нужды, в основном госкомпаниями, и переход прав за долги, доля иностранного капитала снизилась до минимума и составила 6%»,— вспоминает госпожа Дзюба. Это формирует оптимистичные ожидания на второе полугодие. Прогноз по объему инвестиций на этот период у S.A. Ricci находится на уровне $5–6 млрд. В Colliers считают, что этот показатель составит $4 млрд.