Подъем из пике
В условиях резкого снижения темпов строительства многоквартирных домов в Новосибирске и высокой конкуренции застройщики меняют принципы работы: увеличивают штат собственного отдела продаж и больше не ориентируются на временного инвестора-перекупщика. В итоге корректировка курса действий помогла ряду застройщиков показать рост на падающем рынке. По мнению экспертов, отрасль в ближайшем будущем ждут сильные изменения, преодолеть очередной кризис удастся клиентоориентированным и гибким, просчитывающим каждый шаг игрокам.
Фото: Валерий Титиевский, Коммерсантъ
Выделились на общем фоне
Рынок жилищного строительства оказался одним из самых уязвимых в условиях экономического кризиса. С 2012 года объем работ в строительной отрасли упал в два раза, отмечает министр экономического развития Новосибирской области Ольга Молчанова.
Ввод жилья в Сибирском федеральном округе, по данным Новосибирскстата, в январе–мае 2017 года к аналогичному периоду прошлого года снизился более чем на 30% — за это время в области сданы в эксплуатацию 5,5 тыс. квартир общей площадью 384,1 тыс. кв. м, это составляет 68,9% к аналогичному периоду прошлого года.
«Долгое время единственным фактором, который в кризис поддерживал продажи на более или менее значительном уровне, было государственное дотирование ставок по ипотеке на новостройки. Теперь этот фактор отсутствует и спрос упал,— рассуждает генеральный директор агентства недвижимости „Республика“ Дмитрий Холявченко.— Главной причиной падения спроса на всех сегментах рынка недвижимости Новосибирска является падение доходов, и, как следствие, покупательной способности населения. Вторая по значимости причина — это достаточно высокие ставки по ипотеке, которые хоть и были снижены в последний год, но все равно из-за большой ключевой ставки ЦБ заметно выше уровня инфляции, что существенно уменьшает выгоду ипотеки с финансовой точки зрения. При отсутствии государственных дотаций ставка по ипотеке на новостройки даже выросла при некотором снижении ставок по всем остальным ипотечным кредитным продуктам». Последнее явление, по мнению господина Холявченко, можно считать положительным, «потому что избавляет от искушения купить новостройку у неквалифицированных инвесторов и тем самым подвергнуть себя высоким рискам».
В то же время в Новосибирске есть ряд строительных компаний, которым удалось показать положительную динамику продаж на фоне падающего рынка. По данным аналитиков портала Декарт.онлайн, тройка лидеров по объемам продаж в Новосибирске на конец мая выглядела следующим образом: «Сибакадемстрой», «Стрижи», концерн «Сибирь». На их долю в общей сложности приходилось 20% от всего количества сделок. С января по май 2017 года было заключено 9046 договоров долевого участия (ДДУ).
«Продажи сейчас растут только у лидеров рынка. Если распределить все количество ДДУ с января по май, получается, что в месяц заключается около 1,8 тыс. ДДУ. Хотя раньше было около 3 тыс. Это происходит на фоне падения рынка на 30%. А у компаний-лидеров рост»,— отмечает полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов по Новосибирску и Новосибирской области Максим Марков.
По словам генерального директора группы компаний «Стрижи» Игоря Белокобыльского (с января по май на долю компании приходилось 7% от всего объема сделок в городе по ДДУ — данные аналитического портала Декарт.онлайн), с января по март продажи квадратных метров в компании росли на 2–3% в сравнении с предыдущим кварталом, в апреле немного приостановились, в мае вновь показали положительный тренд. «Если посмотреть статистику за май текущего года и сравнить с маем предыдущего, рост составил около 20%»,— рассказал представитель компании. В «Сибакадемстрое» (с января по май на долю компании приходилось 8% от всего объема сделок в городе по ДДУ — данные Декарт.онлайн) отметили, что рост продаж в мае этого года в сравнении с маем прошлого составил 37%. В первом квартале рост к аналогичному периоду прошлого года был 63%, за первое полугодие — 47% к аналогичному периоду прошлого года.
«Первое полугодие было самым продуктивным за последние восемь лет. Попадаем в свои планы»,— резюмировал директор по продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов.
Без посредников
Представители компаний-застройщиков отмечают, что увеличить продажи удалось за счет постоянного мониторинга рынка и гибкой политики. По словам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, на рост продаж влияет агрессивная маркетинговая политика. Также дела идут неплохо у тех компаний, кто в прошлый раз в срок выполнили все данные обязательства по вводу объектов.
В то же время застройщики отметили для себя такую тенденцию: объем сделок через партнерские каналы, агентства недвижимости в регионе стал падать. По данным директора Центра недвижимости и ипотеки «Этажи» Марата Авлеева, у компании объем сделок за последние два–три года снизился с 40% до 14,5%. «Это антирекорд»,— считает Марат Авлеев. Динар Зарипов и Сергей Николаев также наблюдают снижение объемов сделок через агентов-риэлторов. «Мы взяли эту ситуацию в разработку. В итоге решили не отказываться от услуг агентств, однако предпочли развивать клиентскую базу за счет собственной службы продаж»,— рассказывает Игорь Белокобыльский.
По словам господина Белокобыльского, в Новосибирске снижение доверия к риэлторам — один из последних трендов регионального рынка недвижимости. Произошло это в связи с изменением портрета покупателя.
«Сейчас покупатель — человек, который хорошо себя чувствует в информационном поле, имеет экспертные навыки, может изучать документы, собирать информацию. Зачем ему в таком случае агент? Необходимость в специалисте появляется лишь если нужно дополнительно собрать пакет документов. Либо клиент — человек, который панически боится принимать решение, и ему нужен риэлтор, чтобы переложить на него ответственность за сделанный шаг. Поскольку вторых с каждым годом все меньше, влияние агентств на рынок ослабевает. Однако перестроить свою работу решили не многие застройщики»,— продолжает Игорь Белокобыльский.
Рынок требует большей клиентоориентированности, отмечают эксперты. По словам Динара Зарипова, клиенты все больше обращают внимание не только на качество строительства, инфраструктуру, но и на инструменты покупки, дополнительные условия, которые предлагает застройщик. Например, по словам аналитика Сергея Николаева, одна из новосибирских строительных компаний в качестве дополнительных преференций предоставляет возможность «сделать квартирную карьеру»: сначала человек покупает у них однокомнатную, потом на особых условиях — «двушку», потом — трехкомнатную квартиру.
Перестроиться, чтобы быть востребованными
Эксперты сходятся во мнении, что происходящие сегодня события на рынке недвижимости настолько мощны, что многим застройщикам придется пересматривать свою работу, становиться гибкими в принятии решений. В противном случае есть возможность оказаться за бортом рынка. По словам Максима Маркова, сейчас в регионе отмечается серьезное перераспределение. Около 80% объемов формируют 30 компаний, в общей сложности в регионе представлено около 200 компаний. Большая часть застройщиков ведут локальные проекты. «Так как покупатели сейчас серьезно анализируют риски, они делают выбор в пользу компаний с позитивной репутацией, тех, кто точно закончит стройку. Инвесторов-авантюристов становится все меньше. В связи с этим наблюдается переток клиентов»,— рассуждает эксперт.
По мнению собеседника, в ближайшие два года регион может лишиться около 50% застройщиков. «Уйдут те, кто не умеют работать с рисками. Останутся те, кто смогут управлять девелопментом жилищного строительства, умеют оценивать стоимость денег»,— продолжает Максим Марков. Кто-то, по его словам, покинет рынок, выполнив все обязательства перед инвесторами, однако не обойдется и без пополнения списка обманутых дольщиков.
Согласен с собеседником и Дмитрий Холявченко. По его словам, несмотря на то, что в Новосибирске гораздо более дифференцированная и живая экономика, чем в большинстве городов России, значительная часть застройщиков либо уйдет в состояние банкротства, либо завершит активную деятельность, перейдя в «режим самосохранения». «Также следует ожидать появления значительного количества долгостроев и социального напряжения, связанного с этим»,— продолжает Дмитрий Холявченко.
«Будет сокращаться доля однокомнатных квартир. Городу нужно 25%, сейчас стоит более 50% от общего предложения»,— продолжает Максим Марков. По его словам, рынок ждут качественные изменения, которые происходят благодаря потребительскому запросу.
Как отмечает Игорь Белокобыльский, в ближайшие пару лет не стоит ждать сегментных провалов. «В этот раз в каждом сегменте жилья останутся свои покупатели. И если пару-тройку лет назад выигрывал тот, кто предлагал наименьшую цену, то сейчас такого нет. Поскольку экспертность покупателей будет возрастать, клиенты понимают, что бесплатный сыр — только в мышеловке»,— продолжил Игорь Белокобыльский.
Собеседник предполагает, что в скором времени на новосибирском рынке недвижимости могут произойти структурные изменения после экспансии банковского сектора. «По моим оценкам, строительным рынком заинтересовался, в частности, Сбербанк. Пройдет немного времени, и мы увидим то же самое, что происходило в Москве и Санкт-Петербурге с рынком такси. Сам рынок остался, но получил новых агрегаторов и людей, которые им управляют. То же самое ждет рынок недвижимости. С 1 июля вступают в силу последние правила в 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве“, которые закрывают вход на рынок несистемным застройщикам и компаниям с улицы. Это опять же на руку финансовым институтам»,— считает глава ГК «Стрижи».
По словам Максима Маркова, до конца года в планах лидеров строительного рынка Новосибирска поднять цены на квадратный метр от 3% до 7%. Поскольку на жилье их производства есть спрос. Динар Зарипов частично подтверждает слова эксперта, добавляя, что в ближайшем будущем новосибирский рынок ждет «сокращение предложения, и, как следствие, рост стоимости квадратных метров во втором полугодии».