Минстрой подготовил поправки к закону о долевом строительстве, согласно которым в случае банкротства застройщика покупателям квартир будет компенсирована сумма, эквивалентная стоимости 100 кв. м. Таким образом, чиновники предлагают тем, кто вкладывает средства в элитное жилье, взять решение всех проблем возможного недостроя на себя. Только в Москве изменения, если они вступят в силу, могут коснуться каждой седьмой квартиры в новостройках.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В распоряжении “Ъ” оказались подготовленные Минстроем ко второму чтению поправки к федеральному закону №214 (214-ФЗ), регулирующему долевое строительство жилья. Одно из предложений касается выплат соинвесторам из компенсационного фонда в случае банкротства застройщика. Власти планируют формировать фонд за счет отчислений девелоперами 1,2% от стоимости каждого из договоров долевого участия в первый год его работы с возможной будущей дифференциацией платежей в зависимости от уровня финансовой устойчивости компании. (Ожидается, что фонд заработает после того, как поправки к 214-ФЗ будут окончательно одобрены депутатами и сенаторами.) В поправках Минстроя говорится об ограничении максимальной площади жилья для целей расчета компенсации 100 кв. м.
Глава Минстроя Михаил Мень подтвердил информацию “Ъ”, добавив, что решение внести этот пункт с конкретным размером ограничений было принято после первого чтения документа в Госдуме. «Такой механизм применяет Агентство по страхованию вкладов (в случае банкротства банка компенсирует вкладчикам до 1,4 млн руб.— “Ъ”)»,— напоминает министр. Он добавил, что ограничение не коснется многодетных семей. Во многих странах, где реализован механизм гарантий для соинвесторов строительства жилья, предусмотрено ограничение предельной суммы возмещения, отмечает господин Мень.
Если поправки будут приняты, то покупатели дорогих квартир будут сами нести риски в случае недостроя объекта, признает один из федеральных чиновников.
Владимир Путин, президент России, на медиафоруме «Общероссийского народного фронта» в апреле 2017 года
Изначально можно было бы это сделать (сформировать компенсационный фонд.— “Ъ”), но люди с либеральными экономическими взглядами говорили: «Нет, этого делать нельзя»
Квартиры площадью свыше 100 кв. м продаются в элитном сегменте и премиум-классе. По данным директора по маркетингу Welhome Андрея Хитрова, сегодня в Москве в стадии строительства находится около 150 тыс. кв. м элитного жилья (средняя стоимость — от 700 тыс. руб. за 1 кв. м) и примерно столько же новостроек премиум-класса, где цены не превышают 500 тыс. руб. за 1 кв. м. По подсчетам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, с начала 2017 года на рынок вышло шесть новых проектов в элитном сегменте, ожидаются к выходу как минимум еще семь проектов общим объемом около 84 тыс. кв. м. Сейчас предложения на первичном рынке объектов элитного и премиум-класса составляют 15% от общего объема, добавили в «Метриум групп».
Покупатели элитных квартир проще относятся к рискам недостроя объекта, так как в этом сегменте подобные случаи встречаются гораздо реже, отмечает госпожа Румянцева. «Но,— продолжает она,— есть один спорный момент. Почему покупатели элитных квартир должны самостоятельно нести свои риски, если наравне с покупателями квартир массового сегмента также будут вносить платежи в компенсационный фонд?» Возможное исключение покупателей больших и элитных квартир из числа тех, для кого предусмотрена помощь компенсационного фонда, безусловно, отразится на элитном рынке, считают в «Метриум групп». «Покупатели дорогостоящих объектов всегда рассматривают приобретение недвижимости как инвестицию. Потерять из-за долгостроя несколько миллионов долларов не хочет никто, а отсутствие компенсации от властей означает рост рисков вложения»,— добавили в компании. В Европе, где покупка жилья на этапе строительства — распространенная практика, осуществляются поэтапные выплаты: вначале покупатель платит 10% от суммы договора и далее по 30% на каждой стадии готовности, поясняет Екатерина Румянцева.
Чиновники предлагают различные варианты ограничений выплат из компенсационного фонда. На прошлой неделе глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявил, что каждый дольщик должен претендовать на выплату компенсаций за одну квартиру. Таким образом, чиновник пытается исключить из компенсационного механизма инвестиционные квартиры. Удельный вес инвестиционных квартир в общем объеме предложения не превышает 7%, подсчитали в «Метриум групп». Один из федеральных чиновников сообщил “Ъ”, что идею ограничить размер компенсации только для одной квартиры продвигают власти Москвы и Казани, но в федеральном правительстве ее пока не поддерживают.