Квартира с добавленной стоимостью
Оценка недвижимости
Рано или поздно любой владелец квартиры сталкивается с необходимостью продажи своего жилья. Однако оценить квартиру, учитывая стоимость проведенного ремонта, установленного оборудования, довольно сложно. С вопросом, как правильно подойти к оценке недвижимости, корреспондент Ъ ДМИТРИЙ НАЗАРКИН обратился в ведущие риэлтерские агентства Москвы.
Как говорят риэлтеры, существуют "три кита", на которых зиждется системный подход к оценке квартиры. В первую очередь — это район, в котором она находится. И здесь пальма первенства принадлежит центральным районам города. Средняя цена за квадратный метр жилья внутри Садового кольца неумолимо растет в направлении к Красной площади от одной до трех тысяч долларов и выше. Немного уступают центру в стоимости квартир Западный и Юго-Западный округа Москвы. Напротив, квартиры в Восточном и Юго-Восточном округах сейчас самые дешевые.На втором месте по значимости стоит категория дома. Возьмем, скажем, самую популярную у градостроителей массовую серию — П-44 во всех ее модификациях. Однокомнатная квартира за пределами Садового кольца в таком доме будет стоить около $30 тыс. А вот однокомнатная квартира гостиничного типа — со знаменитыми "трехметровой" кухней, "коробочкой"-прихожей и сидячей ванной — независимо от района потянет не более чем на $23 тыс. Самыми же престижными и дорогими на сегодняшний день считаются кирпично-монолитные дома. По словам управляющего компании Soho Realty Михаила Мишарина, "стоимость одного квадратного метра жилья в таком доме составляет в среднем $1,7-2 тыс. за квадратный метр".
Наконец, на третьем месте стоит общая площадь квартиры. Причем соотношение общей и жилой площади не так уж и принципиально, поскольку покупатель всегда сможет провести перепланировку, прирезав, скажем, к гостиной еще и лоджию. Правда, из этого правила выбивается кухня: большие кухни всегда делали любую квартиру соблазнительной для покупателя.
А вот совмещенный санузел на цену квартиры практически не влияет. Как сказала в беседе с корреспондентом Ъ менеджер агентства недвижимости "Пересвет-Инвест" Надежда Мушкетова, "у квартир с совмещенным санузлом есть свои клиенты, и покупательская способность вашей квартиры ничуть не пострадает из-за 'совмещенки'".
В список второстепенных, но не менее значимых критериев, определяющих покупательскую способность вашей квартиры, входит также этаж, на котором находится квартира, планировка квартиры — "распашная" или нет, удаленность дома от станции метро. "Средняя стоимость любой квартиры падает на 10-15% в случае, если она находится на первом этаже дома, и на 5% — если на последнем,— заявил в беседе корреспонденту Ъ специалист столичного агентства недвижимости 'Контакт' Алексей Аникин.— Если ваша квартира является 'распашной', то есть окна комнат выходят на разные стороны дома, вы можете претендовать еще на 5% к первоначальной стоимости квартиры". Удаленность дома от станции метро пропорциональна снижению цены на квартиру. Порой, если от метро до дома приходится добираться 15-20 минут на автобусе, стоимость квартиры может упасть и на $3 тыс.
Если количество комнат и размер кухни оценить несложно, то вот подсчитать, какую добавленную стоимость квартиры вы сделали ремонтом, весьма проблематично. Ведь не факт, что ее новый владелец будет готов доплачивать за золотую лепнину на потолке — скорее он попросит вычесть из цены жилья стоимость ее демонтажа. Как говорят риэлтеры, о деньгах, вложенных в ремонт, при продаже квартиры можно забыть. Исключение делается только для тех квартир, в которых после ремонта никто не жил. "Двухкомнатная квартира, стоимость которой, к примеру, реально составляет $45 тыс., с ремонтом, обошедшимся в $15 тыс., рискует надолго задержаться у ее хозяина, вздумай тот возместить себе сумму ремонта. Нынешний покупатель предпочтет за $60 тыс. приобрести трехкомнатную без ремонта",— утверждает Надежда Мушкетова из "Пересвет-Инвеста". По ее словам, единственное исключение — переделка двухкомнатной квартиры в просторную студию. "Если двухкомнатная квартира в столице стоит нынче $43-45 тыс., то после превращения ее в студию, квартиру можно продать дороже на $5 тыс.",— считает госпожа Мушкетова. Однокомнатные квартиры большого метража весьма востребованы на квартирном рынке Москвы, а в строящихся типовых домах "однушки" традиционно имеют небольшую площадь.