Партнеры по подъезду
Инвестиции
В середине 90-х годов крупные компании начали осваивать жилищный рынок столицы и строить дома для своих сотрудников. Вскоре выяснилось, что "служебные квартиры" высокооплачиваемым сотрудникам не нужны. Но компании внакладе не остались. Изучив на корпоративном жилье технологии строительства, они стали профессионально инвестировать в недвижимость и теперь неплохо на этом зарабатывают.
Ведомственное жилье
Топ-менеджер преуспевающей российской корпорации обязан иметь респектабельную квартиру в Москве, даже если он проживает в столице не более двух недель в году, а остальное время проводит в Норильске, Нижневартовске или Праге. Однако приобретение квартиры пусть в респектабельном доме, но рядом с сомнительными соседями — не самое удачное решение проблемы. Именно поэтому в среде российских топ-менеджеров стала популярной идея строительства корпоративного дома, предназначенного исключительно для "своих".Пионером корпоративного жилищного строительства корпораций выступили ОНЭКСИМбанк и банк МФК, построившие в 1995 году элитный жилой дом на улице Вересаева. После сдачи дома в эксплуатацию в свободную продажу не поступила ни одна квартира. Правда, очень скоро топ-менеджеры ОНЭКСИМа и МФК стали продавать свои квартиры, а потому дом очень быстро утратил корпоративный статус. В отличие от дома на Вересаева квартиры в жилом комплексе "Газпрома" на Новочеремушкинской улице, построенном в 1997 году, продавались только функционерам компании. Несколько квартир поступило в свободную продажу, однако кандидатуры покупателей проходили длительную процедуру согласования в "Газпроме", отказы в продаже были скорее правилом, чем исключением, и потому риэлтеры скоро утратили интерес к этому дому, вычеркнув его из своих баз данных.
И дом ОНЭКСИМа, и дом "Газпрома", вне всякого сомнения, являются элитными, однако на жилье категории High End ни по своему расположению, ни по количеству квартир (около ста в каждом) претендовать не могут. Чего не скажешь о доме группы "Альфа", построенном в Большом Афанасьевском переулке. Типичный клубный дом на 12 квартир, с развитой инфраструктурой (бассейн, каминный зал с бильярдом, фитнес-центр), подземным паркингом и центральным кондиционированием задумывался исключительно как корпоративный. Однако, как и в ОНЭКСИМе, несколько топ-менеджеров "Альфы", получивших квартиры фактически по себестоимости, предпочли продать свое жилье по рыночной цене. Под стать "альфовскому" дому и жилой дома ЛУКОЙЛа в Гагаринском переулке. Две квартиры, по слухам предназначенные для президента Вагита Алекперова и вице-президента Леонида Федуна, были оборудованы спальными залами и гостиными площадью в несколько сот метров. Однако руководителям компании царские покои не понравились, и сейчас дом переоборудуется в офисный комплекс.
В Москве есть и другие дома, которые финансовые и промышленные группы строили для себя, однако, когда строительство уже шло, выяснялось, что по тем или иным причинам (самый распространенный аргумент — нежелание жить пусть в элитном, но все-таки "ведомственном общежитии") квартиры топ-менеджеров не устраивают, а потому большая их часть поступала в свободную продажу. Это подтверждают и риэлтеры. По словам начальника отдела элитного жилья компании "Кутузовский проспект" Андрея Зубова, "не менее 15% жилья, декларируемого как корпоративное, предлагается на продажу посторонним покупателям уже на нулевой стадии строительства". Возможно, поэтому управляющий директор Kirsanova Realty Надежда Кот считает, что говорить о наличии в Москве именно корпоративных домов сейчас не приходится.
Непрофильный бизнес
Если можно построить дом "для себя", то почему бы не построить и на продажу, тем более что продажи полученных топ-менеджерами квартир на вторичном рынке очень выгодны. Пока крупнейшие российские корпорации осваивают строительный рынок столицы весьма осторожно, однако то, что этот бизнес представляет для них интерес, несомненно. Директор риэлтерской компании Kalinka Realty Екатерина Румянцева говорит, что сейчас нет ни одной ФПГ, которая в той или иной степени не прощупывала рынок столичной недвижимости на предмет реализации строительных проектов. Однако сами корпорации за редким исключением категорически отрицают свое участие в девелоперских проектах. Характерный пример — элитный клубный дом, который планируется возвести в одном из самых престижных районов Москвы — в Знаменском переулке, между метро "Боровицкая" и "Кропоткинская". Представители риэлтерских компаний Москвы говорят, что это перспективный жилой проект, инициированный компанией "Объединенные машиностроительные заводы" (ОМЗ). Здесь возникает некоторая путаница: в ОМЗ говорят, что строительством занимаются не они, а компания "Городской дом", которая является "частным бизнесом некоторых менеджеров компании". Ситуация проясняется после наведения справок о том, кто владеет "Городским домом" — оказывается, эта компания принадлежит фирме "НИПЕК-Биопроцесс", контролируемой генеральным директором ОМЗ Кахой Бендукидзе.Серьезно занимается строительством и "Госинкор-Холдинг". Принадлежащая ему компания "Гута-Эстейт" возводит элитный 27-квартирный дом в Кривоарбатском переулке и в ближайшее время начнет строить монолитно-кирпичные дома на Полярной улице и в Химках. Общий объем инвестиций "Госинкора" в жилищное строительство в московском регионе в ближайшие два года составит $50 млн.
Не отстает от "Госинкора" и еще одна столичная финансовая группа — АФК "Система". Принадлежащая ей компания "Система Галс", ранее занимавшаяся преимущественно офисным строительством, к концу 2003 года намерена построить элитные дома в Большом Афанасьевском (16,8 тыс. кв. м) и Ботаническом переулках (14 тыс. кв. м), на Ельнинской улице (15 тыс. кв. м) и на улице Буданова (29 тыс. кв. м). До 2010 года "Система Галс" планирует реализовать и один из самых масштабных девелоперских проектов Москвы — комплексную реконструкцию десяти домов муниципального района Кунцево. Суммарная стоимость этого проекта, по словам вице-президента компании Феликса Евтушенкова, составит $500 млн.
Помимо городского строительства крупные корпорации осваивают и малоэтажные постройки. Правда, когда "Ъ-Дом" попытался выяснить у риэлтеров, какие именно коттеджные проекты были реализованы ФПГ, даже самые опытные специалисты смогли припомнить только поселок Чигасово, построенный в середине 90-х группой "Мост" и впоследствии раскупленный людьми, не имеющими отношения к империи Владимира Гусинского, а также "какие-то поселки 'Газпрома' и 'Мегионнефтегаза' на Калужском шоссе" и поселок ЛУКОЙЛа в Серебряном бору, несколько домов в котором "продавались два года назад 'ЛУКОЙЛ-Гарантом' в среднем по $1 млн". А общий пессимизм по поводу корпоративных поселков суммировал ведущий эксперт Penny Lane Realty Алексей Пащенко, заявивший Ъ, что "корпоративных поселков в Москве и Подмосковье единицы, но и в них процент жильцов, представляющих компанию-застройщика, едва превышает 50%". Непопулярность корпоративных поселков господин Пащенко объясняет психологическими причинами: "топ-менеджеры одного из ведущих российских холдингов планировали приобрести строящийся корпоративный поселок. После анализа нескольких вариантов они пришли к выводу, что достаточно часто видят друг друга на работе, и предпочли приобрести загородное жилище независимо".
Корпоративное строительство "для себя" испытывает серьезные проблемы, зато коммерческое строительство, инвестируемое ФПГ, процветает. Наиболее известный проект — таун-хаусы Рождествено, построенные "Альфа-Девелопментом". Менеджеры компании категорически отказались комментировать коммерческие результаты проекта. По мнению Андрея Зубова, рентабельность Рождествена не превысила 20%, чему в немалой степени способствовали кризис 1998 года и относительная неразвитость инфраструктуры поселка. Однако в том, что проект оказался прибыльным, сомнений нет.
Что касается промышленных корпораций, осваивающих рынок недвижимости, то их проектам могут позавидовать и профессиональные девелоперы. "Система Галс" одновременно строит 17 коттеджей на двух участках в Серебряном бору, 70 коттеджей на Рублево-Успенском шоссе и несколько поселков в других районах Подмосковья. По мнению Феликса Евтушенкова, говорить о едином уровне рентабельности проектов не приходится: "В Жуковке можно получить до 100%, в других проектах рентабельность иногда опускается до 20%". А Андрей Зубов считает, что рентабельность коммерческого строительства, финансируемого промышленными и финансовыми группами, редко опускается ниже 80%. Так что об эффективности вложений ФПГ в московскую и подмосковную недвижимость можно не беспокоиться.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ