Как стало известно „Ъ“, ООО «Выбор-Сервис Дельфин», под управлением которого находятся все здания, возведенные в Воронеже компанией «Выбор» по технологии объемно-блочного домостроения (ОБД), добивается прокурорского реагирования на действия ряда собственников. Они переводят свои квартиры в нежилые помещения и планируют в том числе частичное разрушение железобетонных конструкций. В компании опасаются, что такое вмешательство может привести к обрушению 17-этажного здания. Технология ОБД, по словам представителей застройщика, не предполагает подобных реконструкций. В мэрии Воронежа, куда собственники квартир обращаются за соответствующим разрешением на перепланировку, не видят законных оснований для отказов.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
В распоряжении „Ъ“ оказалось обращение и.о. директора ООО «Выбор-Сервис Дельфин» Светланы Кравцовой в надзорный орган, в котором она просит «принять меры прокурорского реагирования» в отношении собственника одной из квартир в доме на улице Беговой, 219/1. Его действия, как считают в управляющей компании, «могут привести к обрушению» здания, так как оно «построено по технологии ОБД», которая «не предполагает возможности вмешательства в конструкцию жилых домов в любой форме». Как рассказала „Ъ“ госпожа Кравцова, собственник собирается разрушить оконный проем и сделать из него входную группу. «Он принес экспертизу сторонней организации, которая без выхода на место, без учета технических характеристик, без согласования с застройщиком дала заключение, что перепланировка и разрушение оконного проема возможны», — пояснила Светлана Кравцова. По ее словам, УК всячески препятствует, но дежурить круглосуточно около квартиры не представляется возможным. Недавно к фасаду была приварена железная лестница. «В другой квартире в том же доме собственником разобрана часть фасада с утеплителем также для строительства входной группы, — добавила представитель УК. — Попытка штробить пол пресечена нами».
Госпожа Кравцова утверждает, что строительство входных групп должно быть согласовано со всеми собственниками решением общего собрания. Вопросы о реконструкции здания принимаются в соответствии с Жилищным кодексом РФ 2/3 голосов от общего числа. А уменьшение земельного участка, который также является частью общедомового имущества, принимается решением 100% голосов: «Никаких разрешений собственники в указанных случаях не давали».
Александр Терехов: «Монтаж в одной конструкции ведет к нарушению несущей способности всего здания»
Отмеченная в обращении в прокуратуру попытка прорезать проем в фасаде жилого дома, построенного по технологии ОБД, как пояснила Светлана Кравцова, первая с момента введения в эксплуатацию «Выбором» зданий этого типа. При этом собственники квартир на первых этажах все-таки переводят помещения в нежилые и обустраивают магазины, но до этого только с использованием балконов. Ранее в одной из квартир жилкомплекса «Цветной бульвар», построенном по той же технологии, была демонтирована внешняя стена для объединения с витражным балконом. После этого на стенах и потолке соседей образовались трещины, а жильцы дома подняли тревогу. Конструкцию пришлось усиливать швеллерами, отметила госпожа Кравцова. Согласно акту приема-передачи квартиры, построенной по технологии ОБД, собственникам запрещено выполнять снос, разрушение железобетонных элементов и устройство в них проемов и сквозных отверстий диаметром и глубиной более 5 см. В районе вентиляционных отверстий на кухне нельзя штробить или сверлить.
В указанном в обращении в прокуратуру случае собственником помещения было получено положительное заключение от Воронежского центра судебной экспертизы. Специалистом сделан вывод о сохранении прочностных характеристик конструктивных элементов при изменениях, предусмотренных проектом реконструкции и соответствии их СНИП. ООО «Центринвест» выполнило проект по переоборудованию жилого помещения для организации продовольственного магазина. Однако в УК «Жилпроект» — разработчике жилого дома с применением блоков ОБД — уверяют, что проект «Центринвеста» «ни в коей мере не учитывает конструктивных особенностей конкретного жилого дома», а выполнение работ по переоборудованию помещения оценивается как «отрицательно влияющее на общую работоспособность конструкций».
Главный инженер компании «Выбор» Александр Терехов пояснил „Ъ“, что все перестройки с прорезом оконных или дверных проемов в домах ОБД категорически запрещены: «В данной технологии монтаж в одной конструкции ведет к нарушению несущей способности всего здания. Каждый блок ОБД представляет собой цельную монолитную комнату с расчетным армированием, где все стены несущие».
В мэрии Воронежа „Ъ“ сообщили, что, выдавая разрешения на перепланировку в домах «Выбора», чиновники работают строго в рамках административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Принятие документов, а также выдача решений о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое…». При этом собственнику необходимо представить в мэрию определенный перечень документов, среди которых нет разрешения от застройщика или УК, согласия соседей. «Согласно Жилищному кодексу РФ, орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов», — добавили в горадминистрации. По ее данным, в доме на улице Беговой, 219/1, уже четыре квартиры переведены в нежилые помещения: две — под парикмахерские, одна — под аптеку и еще одна — под продовольственный магазин. В прокуратуре Воронежской области пока не комментируют обращение «Выбора».
Завод «Выбор-ОБД» стоимостью 2 млрд руб. был запущен в мае 2015 года. Его проектная мощность составляет 265 тыс. кв. м в год. За первый год работы предприятием, по данным «Выбора», были сданы около 1 тыс. квартир площадью более 50 тыс. кв. м. Выпущено более 10 тыс. объемных блоков, или более 100 тыс. кубометров. К концу второго года объем производства был удвоен. По технологии ОБД возведены комплексы на улице Беговой, 219в, ЖК «Озерки» и «Цветной Бульвар».
Юрист судебно-аналитического отдела HEADS Consulting Александра Елизарова уверена, что в данной ситуации есть два пути развития событий: административный и судебный порядок. УК вправе обратиться в орган жилищного надзора, который, в свою очередь, вынесет собственнику предписание об устранении нарушения. Если результат не будет достигнут, компании следует подать иск в суд с аналогичными требованиями. В агентстве недвижимости «Адвекс» напомнили, что организация магазинов и прочих услуг на первых этажах зачастую происходит «в новостройках, где проектом не предусмотрены специализированные помещения». В то же время «недостаточно развитая инфраструктура в районах новой застройки должна предполагать наличие минимального набора услуг населению».