Госдума сыграла на руку крупным застройщикам
Президент РФ Владимир Путин 30 июля подписал закон о создании компенсационного фонда долевого строительства, который приведет к существенному изменению деятельности девелоперов. В наибольшей степени он затронет небольших игроков; кроме того, новым строительным компаниям будет практически невозможно выйти на рынок. Вместе с тем, по мнению экспертов, создание компенсационного фонда позволит повысить уровень доверия граждан к долевому строительству.
Застройщики не выдерживают темп
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев / купить фото
Предпосылкой для появления закона о компенсационном фонде стала проблема обманутых дольщиков, которая актуальна для многих городов России. «В 2016–2017 годах количество несостоятельных в финансовом плане строительных организаций существенно возросло и, соответственно, появилось огромное количество проблемных объектов,— отмечает ведущий аналитик СК «Неометрия» Ксения Абрарова. При этом, как отмечает эксперт, чем масштабнее размах строительства в том или ином городе, тем острее ситуация с недостроенными объектами. Например, среди регионов России в числе лидеров по объемам строительства находится Краснодар. «На сегодняшний день здесь возводится 5,1 млн кв. м новостроек, это уникальная ситуация для регионального города,— говорит Ксения Абрарова.— Однако 27% всех возводимых новостроек (1,3 млн кв. м) относятся к категории долгостроев. Помимо этого, в первом полугодии 2017 года наблюдается систематический перенос сроков сдачи частью застройщиков. Например, в конце 2016 года было заявлено к сдаче 2 млн кв. м МЖС, из которых реально введено в срок только 27%».
По официальным данным, в Краснодарском крае сейчас 816 граждан, пострадавших от действий застройщика. Однако эксперты полагают, что официальная статистика занижена и на Кубани обманутых дольщиков больше в разы. «Проблема с обманутыми дольщиками стоит остро по всей стране, и юг России не исключение. Только в Краснодаре насчитывается порядка 15 тыс. семей, пострадавших от недобросовестных застройщиков. В „черном списке“ застройщиков Краснодара фигурируют 32 строительные компании»,— считает исполнительный директор УК «Фонд Юг» Эдуард Жучков. Эти цифры изданию подтвердил председатель Союза дольщиков Краснодара Виталий Киселев.
В Ростовской области, по мнению госпожи Абраровой, ситуация обстоит чуть лучше, однако, учитывая огромный пул новых игроков и перераспределение спроса, в ближайшее время ожидается увеличение числа долгостроев и, соответственно, ужесточение проблемы обманутых дольщиков. В регионе насчитывается 64 многоквартирных дома с незавершенным строительством, расположенных на территории девяти муниципалитетов. В общей сложности 4,2 тыс. семей в области пострадали от действий застройщиков.
В Новороссийске, по словам Ксении Абраровой, проблема также стоит довольно остро. Здесь один из крупнейших застройщиков города регулярно переносит сроки сдачи по своим объектам. Кроме того, в городе существует проблема с частными застройщиками, возводящими жилые комплексы без документов или с применением «серых» схем.
Административный ресурс
Системного решения проблемы обманутых дольщиков в России на сегодняшний день не существует. Руководители муниципалитетов каждый по-своему пытаются повлиять на этот процесс. «В каких-то случаях сложная ситуация возникла по вине застройщика, где-то — по экономическим причинам, где-то это вина муниципалитета. Сегодня мы ищем решения в режиме ручной настройки. Необходимо в индивидуальном порядке разрешить каждую конкретную ситуацию, структурировав дома по типологии проблем. Эта работа потребует определенного времени»,— отметил спикер донского парламента Александр Ищенко на слушаниях по вопросу защиты прав участников долевого строительства, которые прошли 25 июля в Ростове-на-Дону.
В некоторых случаях для достройки проблемных объектов удается найти инвестора. Позитивный опыт в этом направлении есть у Краснодара. «Надо понимать, что в городе осталось не такое большое количество строительных компаний, которые могут отвлекать свои денежные средства на достройку того или иного проблемного дома,— рассказал во время пресс-брифинга 3 августа глава Краснодара Евгений Первышов.— Хотя работа в этой части ведется. У нас в ближайшие дни будут вводиться два достроенных дома — „Барселона“ и „Пируэт“. Там обманутые дольщики ждали несколько лет. Проблемные дома „Таурас-96“ тоже нашли своего инвестора. С ним мы сегодня взаимодействуем, работы на объектах активно ведутся». Кроме того, как сообщил помощник мэра Краснодара Владимир Вербицкий, недавно в городе возобновлено строительство трех проблемных домов по улицам Писателя Знаменского, 9, и Снесарева, 10/1. Три дома должны были сдать еще в марте прошлого года. В итоге сотни людей остались без квартир. В марте инициативная группа дольщиков обратилась за помощью к главе города Евгению Первышову. Администрация города провела переговоры с несколькими потенциальными инвесторами. Достроить объекты взялась «Главная инвестиционная компания», новый жилой комплекс получил имя «Семь вершин».
Однако, как отметил Александр Ищенко, существуют и такие объекты, под которые инвестора не найдешь. «Значит тут нужны другие способы решения, связанные в том числе с привлечением бюджетных инструментов»,— отмечает Александр Ищенко. К примеру, депутаты донского парламента 27 июля расширили перечень пострадавших участников долевого строительства, которым будет оказана государственная поддержка. В список вошли дольщики Шахт и Новороссийска. Поправки позволят субсидировать достройку 12 проблемных домов в Шахтах. На эти цели из регионального бюджета выделят 378,3 млн руб.
Всех проблем не решить
Предполагается, что механизмы, предусмотренные в новом законе, подписанном президентом 30 июля, помогут защитить права дольщиков, которые инвестировали средства в строительство дома. Прежде всего, будет создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, учредителем которого выступит Российская Федерация. Среди полномочий организации значатся формирование компенсационного фонда за счет обязательных взносов застройщиков, выплаты дольщикам при банкротстве застройщиков, финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. Также фонд будет заниматься аккредитацией арбитражных управляющих, осуществляющих конкурсное управление в деле о банкротстве. Закон обяжет застройщиков перечислять в фонд 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. Эта мера заменит обязательное страхование ответственности девелоперов.
Законопроект налагает на застройщика ряд требований и ограничений. Компания, которая занимается долевым строительством многоквартирного жилого дома, может строить только один объект. Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства.
Также в законе прописано, какие компании могут быть участниками долевого строительства многоквартирного дома,— это исключительно хозяйственное общество, имеющее не менее трех лет опыта участия в строительстве многоквартирных жилых домов площадью не менее 10 тыс. кв. м в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика. Компания должна иметь в праве собственности, аренды, субаренды или безвозмездного пользования земельный участок, на котором осуществляется строительство.
По мнению экспертов, новый закон создаст определенные сложности как уже действующим девелоперам, так и новым игрокам. «Есть понимание, что новым требованиям не соответствуют многие застройщики, осуществляющие строительство многоквартирных жилых домов в настоящее время. Несомненно, количество компаний-застройщиков в регионе значительно сократится»,— считает генеральный директор «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев.
Тем, кто останется, придется серьезно пересматривать свои бизнес-процессы. «По законопроекту для одной компании положено только одно разрешение на строительство. Тем девелоперам, кто строит один-два дома, все равно. Но для застройщиков с проектами комплексного освоения территории это может оказаться критичным: на каждый новый объект придется создавать отдельное юридическое лицо, что чревато не только увеличением документооборота и финансовых издержек внутри компании, но и дает возможность органам власти чаще проводить проверки из-за множественности юрлиц»,— рассказала генеральный директор компании «Магистрат-Дон» Варвара Ротмистровская (компания реализует объекты ЗАО «Патриот» в Ростове-на-Дону).
Кроме того, по мнению Варвары Ротмистровской, закон фактически предполагает запрет на появление новых игроков на рынке: строить по ФЗ-214 смогут только те компании, кто проработал больше трех лет, сдал 10 тыс. кв. м и обладает средствами на банковском счету, а не абстрактным уставным капиталом. В конечном счете эти нововведения могут привести к укрупнению рынка, уверена Варвара Ротмистровская.
Закон не слишком позитивно оценивают и сами обманутые дольщики. По их мнению, застройщики смогут найти лазейки в документе, чтобы не исполнять своих обязательств.
«Этот закон абсолютно бесполезен. Согласно тексту документа, компенсацию будут выдавать дольщикам при банкротстве застройщиков. Но не факт, что застройщики будут признавать себя банкротами,— считает председатель Союза дольщиков Краснодара Виталий Киселев.— Существует много прецедентов, в том числе и на Кубани, когда застройщик, не имея денег, не признает себя банкротом и обещает, что дом будет достроен. Когда он будет достроен — не ясно. Сейчас мы выступаем за создание межведомственной комиссии, в которую войдут МВД, прокуратура, Следственный комитет и другие ведомства, способные воздействовать на проблемных застройщиков и принуждать их выполнять обязательства, а не грозить им пальцем, как это делает администрация».
Закон поможет обезопасить только тех дольщиков, которые купили квартиры после принятия нового закона. Что делать с теми, кто уже пострадал в результате заморозки строительства объектов, не совсем понятно.
Тем не менее, как отмечает исполнительный директор УК «Фонд Юг» Эдуард Жучков, принятие закона увеличит уровень доверия дольщиков к застройщикам. Государство будет координировать свои действия по санации на рынке недвижимости с объемами фонда. По мере наполнения фонда будет происходить санация неблагонадежных застройщиков.
«Теперь закон недвусмысленно запрещает использовать деньги человека, купившего квартиру в одном доме, для строительства другого. Даже в рамках одного ЖК. Плюс любого застройщика теперь намного проще проверить на наличие релевантного опыта и финансовую состоятельность. Ведь по новым нормам в проектной декларации застройщик обязан указать объекты, возведенные им за последние три года, откуда деньги на строительство, свое финансовое состояние и т. д. Если информации недостаточно, это повод задуматься о том, стоит ли доверять такому застройщику и не лучше ли будет обратиться к другому»,— рассказала Варвара Ротмистровская.
«Фонд долевого строительства с отчислением 1,2% должен стать эффективным инструментом для выполнения застройщиками своих обязательств. Как это будет на деле, покажут время и российские реалии. Среди других мер безопасности участников долевого строительства — список надежных компаний, хорошо зарекомендовавших себя на рынке, имеющих историю, ограничение доступа компаниям к земельному рынку, ужесточение ряда сертификационных мер»,— считает генеральный директор строительной компании ООО «Интерстрой» Евгений Кабанов.
«Принятие закона возможно приведет к тому, что с рынка уйдут мелкие и средние игроки — не каждый сможет оплатить 1,2% от ДДУ, которых требует новый закон. Не исключаю, что в будущем закон будет пересмотрен, и этот процент для ряда регионов снизят. Если для московских застройщиков цифра 1,2% вполне реальна, то региональные игроки эту цифру не вытянут. Депутаты, которые принимали этот закон, не до конца понимают рынок, и я предполагаю, что закон через полгода будет изменен»,- рассказал председатель Национального центра общественного контроля в сфере жилищного строительства «Жилстройконтроль» Константин Иванов.
Оценивать первые результаты работы фонда можно будет не ранее чем через два года. Предполагается, что после начала работы фонда в России будет определенный период, когда часть квартир в новостройках будут продаваться уже с защитой прав покупателей фондом, а часть будет страховаться по прежним правилам страховыми компаниями.
Спорные законы и радикальные меры
Несмотря на попытки государства защитить дольщиков, ряд экспертов полагает, что проблемы останутся до тех пор, пока будет существовать само явление долевого строительства. «Участие граждан в долевом строительстве — это по умолчанию сопряженное с риском инвестирование. Поэтому самое радикальное средство решения проблемы обманутых дольщиков — это отказ от приобретения квартир таким способом. Нужно понимать, что поручительство банка или страхование ответственности застройщика, безусловно, снижает риски дольщика. Однако полностью оно их не устраняет. Во-первых, появляются риски банкротства банка или страховой компании. Во-вторых, сумма, которую дольщик получит по страховому возмещению через несколько лет после начала строительства, из-за инфляции может стать уже недостаточной для покупки другого аналогичного жилья»,— заявил юрист московского офиса международной юридической фирмы «Ильяшев и партнеры» Иван Стасюк.
По мнению адвоката коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и партнеры» Яны Чернобель, несмотря на то что сегодня застройщик, допустивший нарушения при привлечении денежных средств граждан для строительства, может быть привлечен к уголовной ответственности, одной лишь борьбы государства с недобросовестными застройщиками недостаточно. «Cегодня, несмотря на уже давно принятый закон об участии в долевом строительстве, многие граждане соглашаются на сомнительные схемы приобретения строящегося жилья. В дальнейшем это затрудняет защиту их прав. Например, не настаивая на регистрации договора, гражданин может попасть в ситуацию „двойной продажи“ и не получить принадлежащее ему имущество»,— рассказала Яна Чернобель. Юрист добавляет, что граждане должны быть более внимательны при вступлении в правоотношения по долевому строительству и не соглашаться на сомнительные схемы покупки строящегося жилья.
«Участников долевого строительства обезопасит новая модель на рынке, которая исключит их существование в принципе,— уверен генеральный директор Prisma Group Сергей Первиков.— Эта модель сейчас действует во Франции. Компания-застройщик инициирует проект и начинает его продавать по договорам бронирования, то есть делать предпродажи. Далее застройщик презентует проект, собирает спрос и оценивает, насколько он будет востребован рынком. После чего идет с этими данными к банкам, обосновывает, что проект успешный и на него есть спрос, и банк принимает решение о финансировании проекта. Если спроса нет, они возвращают деньги за брони, если спрос есть и банк это увидел, то застройщик получает финансирование на полную реализацию проекта. Все продажи происходят только после того, как застройщик построил объект. У меня есть ощущение, что мы перейдем на такую же схему работы. „Долевка“ уйдет».
Однако для того, чтобы такая схема стала возможной, необходимо снизить размер процентной ставки, предупреждает Сергей Первиков. Тогда взять кредит и достроить объект будет выгоднее, чем собирать с дольщиков деньги и продавать неготовый объект. Это можно сделать через механизмы целевого субсидирования.
«Дайте застройщику доступный кредит, и ему выгоднее будет быстро достроить объект и продавать его как готовое жилье. Это реанимирует и строительный рынок, и рынок стройматериалов. Нужно снизить стоимость денег, для того чтобы экономика существующих проектов просто-напросто сшивалась. Многие девелоперы рады хотя бы „в ноль“ выйти, а не могут. А у них альтернатива уже такая: с одной стороны, хоть как-то, но выскочить, а с другой — тюрьма, ст. 159, ч. 4»,— резюмирует господин Первиков.