Власти Москвы разрешили группе ПСН братьев Дмитрия и Алексея Ананьевых построить еще почти 600 тыс. кв. м недвижимости в промзоне «Грайвороново» на юго-востоке столицы: здесь девелопер уже реализует проект по строительству жилого комплекса Sreda.
Фото: Зотов Алексей, Коммерсантъ / купить фото
Градостроительно-земельная комиссия города Москвы одобрила проект по застройке 17 га промзоны «Грайвороново» на юго-востоке Москвы, где возможно строительство 594 тыс. кв. м недвижимости, включая 253 тыс. кв. м жилья, общественно-деловые объекты и социальную инфраструктуру. Об этом “Ъ” сообщили в Москомстройинвесте. Это участок группы ПСН, которая разрабатывала проект планировки территории промзоны площадью 86 га. В компании сообщили “Ъ”, что плановая застройка Грайвороново в рамках разработанного проекта предполагает застройку дополнительных 2,2 га, а также озеленение на 10 га и создание улично-дорожной сети на 15,4 га. Сейчас на этой территории находятся торговые объекты (11,8 га; включает плодоовощную базу, торгцентр «Город»), коммунально-складские здания (9,2 га) и административные помещения (1 га). Проект планировки будет вынесен на публичные слушания. В пресс-службе ПСН рассказали, что оценивают объем инвестиций в новую стройку в $550 млн. Там не стали рассказывать детали проекта, сославшись на то, что концепция только разрабатывается.
У ПСН на территории Грайвороново уже есть проект строительства жилого комплекса Sreda (19,4 га, общая площадь застройки — 763 тыс. кв. м). Портфель текущих проектов девелопера достигает 2 млн кв. м.
За прошедшие пять лет московские промзоны стали для девелоперов одним из источников получения площадок под новые стройки. Основная трудность их освоения часто связана со сложной структурой собственников, которым трудно договориться о перспективах использования территории и о том, как делить расходы на подготовку проекта. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в Москве около 72 крупных промышленных территорий (без учета небольших участков, на которых расположены одно-два предприятия). В различной стадии разработки находятся пятнадцать, активная стройка идет на ЗИЛе, Тушинском аэродроме, на месте комбината «Серп и молот», ДСК №3, НПО «Взлет», в Грайвороново, Калошино, Нагатинском затоне, на Бережковской набережной. С 2012 года городские власти утвердили 61 проект планировки территории промзоны, из них 17 — реализуются.
«Расположение строящегося жилого комплекса в бывшей или действующей промышленной зоне отрицательно влияет на цены с точки зрения девелопера, это обычно связано с трудностями, которые ждут будущих жильцов»,— отмечает Мария Литинецкая. По ее словам, среди проблем таких проектов — удаленность от метро и сложившихся маршрутов общественного транспорта, опасения по поводу экологической безопасности площадки. Последнее, по словам госпожи Литинецкой, может существенно сдерживать темп продаж, что подавляет динамику цен внутри проекта. «Стартовые цены в таких объектах могут быть на 5–10% ниже, чем у расположенных рядом конкурентов»,— оценивает она, отмечая, что ситуация может оказаться более благополучной, если рядом со стройкой планируется станция метро. «Застройщики проблемных участков очень хорошо знают минусы своих проектов и учитывают их на стадии проектирования»,— резюмирует эксперт.
Ближайшая к территории застройки в Грайвороново станция метро «Текстильщики» находится в 2 км, но рядом есть две станции МЦК — «Нижегородская» и «Новохохловская». Кроме того, в 2018 году запланировано открытие станций «Нижегородская» и «Стахановская» Кожуховской линии метро. «Вероятнее всего, это уже заложено в цену, и за счет повышения транспортной доступности стоимость может вырасти незначительно, в пределах 3–5%»,— предупреждает руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Юлия Сапор, добавляя, что стартовые цены могут быть на уровне 150–160 тыс. руб. за 1 кв. м.