В Москве вторичный рынок жилья, который последние полгода находился в кризисе, показал по итогам июля текущего года рост на 7,6% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года. Спрос в этот сегмент начал возвращаться благодаря максимальному сближению ипотечных ставок на строящееся и готовое жилье и сговорчивости продавцов, которые теперь охотно снижают цены.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото
Активность на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы выросла. По данным Росреестра по Москве, в июле было зарегистрировано 10,24 тыс. переходов прав собственности, это на 7,6% больше аналогичного периода 2016 года (9,5 тыс.). Этот показатель характеризует состояние вторичного рынка. По итогам января—июня 2017 года таких переходов прав зарегистрировано на 12,9% меньше, чем за первое полугодие 2016 года (для сравнения: в тот период рост по сравнению с январем—июнем 2015 года составил 10,8%). В январе 2017 года число зарегистрированных переходов прав по сравнению с тем же месяцем 2016 года сократилось на 24%, в феврале — на 4%, в марте — на 31%, в апреле — на 17,9%, в мае — на 10%, в июне — на 4,7%.
Управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая связывает увеличение продаж на вторичном рынке со снижением ставок по ипотеке на протяжении всего первого полугодия. По данным Центробанка, средняя ставка по всем видам ипотеки, включая вторичный рынок, достигла 11,1%. В то же время, добавляет госпожа Литинецкая, на рынке долевого строительства ставка сократилась до 10,7%. То есть, по ее словам, разница в цене заемных средств в двух сегментах рынка недвижимости всего 0,4 процентных пункта (п. п.). Для сравнения: в январе 2016 года она составляла 1,6 п. п., в августе — 0,92 п. п. Именно нивелирование этой разницы, по мнению госпожи Литинецкой, привело к перераспределению спроса между новостройками и квартирами в существующем фонде.
Об этом же говорит председатель совета директоров компании «Бест-новострой» Ирина Доброхотова, подсчитавшая, что с 2009 года средневзвешенная ставка по ипотеке сократилась на 3,2 п. п., став рекордно низкой. Но доводам консультантов не верит старший вице-президент ВТБ 24 Андрей Осипов. «Если человеку негде жить, он купит вторичное жилье, если есть — выберет первичное, значительного влияния разница в ипотечных ставках не оказывает»,— говорит он. Само по себе сокращение разницы в стоимости заемных средств он объясняет общим падением ставок. Уже к октябрю, по его прогнозам, эти различия могут полностью исчезнуть.
Руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль» Ольга Тихонова находит росту другое объяснение. По ее словам, причина этому — постепенное изменение мышления продавцов. «Изначально многие из них не были готовы снижать цены, квартиры безуспешно ждали продажи год или больше, теперь они на своем опыте поняли необходимость идти на уступки покупателям»,— рассуждает она. По словам госпожи Тихоновой, основная активность на вторичном рынке сейчас наблюдается в сегменте экономкласса, где средний бюджет покупки составляет 8–9 млн руб. Директор департамента вторичного жилья «Инком-недвижимость» Сергей Шлома говорит, что по итогам июля 2017 года количество внесенных за жилье авансов соответствует уровню прошлого года. По его расчетам, объем предложения на вторичном рынке сейчас в четыре раза превышает спрос. «Из-за неуверенности в завтрашнем дне люди, у которых квартирный вопрос стоит не очень остро, предпочитают откладывать заключение сделок с недвижимостью»,— объясняет он. Мария Литинецкая указывает, что, несмотря на некоторых рост числа переходов прав, тектонического сдвига на рынке недвижимости не произошло. «Число трансакций на вторичном рынке все равно на 28% ниже аналогичного показателя за 2014 год»,— поясняет она.
Число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ), что характеризует состояние первичного рынка, при этом продолжает увеличиваться. За июль показатель вырос на 29% (до 3,68 тыс.). По итогам первого полугодия рост числа заключенных ДДУ оценивался в 66,1%.