Квартиры на вторичном рынке в центре Москвы с января 2014 года по июнь 2017 года подорожали в среднем на 3%: цены росли в основном в тех районах, рядом с которыми проходила реконструкция в рамках городской программы «Моя улица». К такому выводу пришли аналитики ЦИАНа. В то же время в Центральном округе столицы за это время жилье подешевело на 2,6%, в других частях города — от 3% до 13%.
Фото: Антон Белицкий, Коммерсантъ / купить фото
По данным аналитического центра ЦИАНа, с марта 2015 года, когда программа «Моя улица» только готовилась к старту, по июнь 2017 года цены на вторичное жилье в кварталах, соседствующих с реконструируемыми общественными пространствами, подорожали на 3,3%, до 400 тыс. руб. за 1 кв. м. В исследование не вошли дома класса де-люкс. На улицах, где непосредственно идет ремонт, жилье тоже дорожает, но не так интенсивно — на 0,7%, до 378 тыс. руб. за 1 кв. м. В целом по Центральному административному округу (ЦАО), где реализуется программа «Моя улица», цены за рассматриваемый период упали на 2,6%, до 321 тыс. руб. за 1 кв. м.
В ЦАО около 4,8 тыс. жилых домов, из них 741 объект на магистралях, попавших в 2015–2016 годах под реконструкцию в рамках программы, и 694 дома в прилегающих кварталах. Динамика цен на всех улицах разная. На ключевых для риэлторов улицах (это те, на которых в продажу поступает более десяти лотов в квартал) с марта 2015 года по июнь 2017 года существенное подорожание зафиксировано на Новокузнецкой (на 16%), на Большой Бронной и Малой Бронной (11%), на Большой Полянке (11%). В то же время на Долгоруковской улице цены упали на 16%, на Таганке — на 14%, на Новом Арбате — на 9%, на этих магистралях реконструкция либо идет, либо недавно завершилась. Эксперты ЦИАНа объясняют это тем, что цены растут не сразу, а через три-четыре квартала после окончания работ.
Опережающий рост цен в домах, соседствующих с облагороженными улицами, в ЦИАНе объясняют тем, что владельцы квартир получили сразу все преимущества — прогулочные зоны, кафе, рестораны в шаговой доступности. «Несмотря на конкуренцию с предложением на первичном рынке и ужесточение режима парковки, жилье в домах в центре города по-прежнему находит своего покупателя»,— говорит руководитель аналитического центра ЦИАНа Алексей Попов.
По оценкам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, влияние программы «Моя улица» на цены в ЦАО нельзя назвать существенным. «Цены росли в отдельных лотах в пределах 1%»,— утверждает она, добавляя, что в большей степени на ценообразование в округе влияет конкуренция с предложением на первичном рынке. Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома говорит, что количество звонков от потенциальных покупателей жилья в домах на отреставрированных улицах выросло на 40%. «Это виртуальный спрос, и реального роста числа сделок на вторичном рынке в ЦАО не произошло»,— уточняет эксперт.
Во всех столичных округах драйвером цен становится изменение инфраструктуры, и необязательно это способствует росту стоимости жилья — например, после запуска стадиона ЦСКА жилье на 3-й Песчаной улице подешевело на 7–10%, продолжает госпожа Литинецкая. Другой пример — анонс строительства станции метро «Беломорская» на севере столицы в середине 2013 года вызвало рост цен на вторичное жилье в том районе на 5–7% за полгода. Но одновременный запуск первого участка Северо-Восточной хорды снизил до минимума ликвидность домов на Зеленоградской улице, так как эстакада прошла на уровне третьего этажа: цены упали на 7–10%. Когда в Люблино появился торговый комплекс «Москва», из-за изменения национального состава района собственники продавали здесь жилье, чтобы переехать, с дисконтом до 7–10%.
На фоне роста цен на отдельных улицах в ЦАО жилье в остальных столичных округах дешевеет. По данным отдела исследований ГК «Миэль», наименьшее падение цен с декабря 2014 года по июнь 2017 года, зафиксировано в Южном административном округе,— на 3,1%. Для сравнения: на западе города жилье подешевело на 11,6%, на северо-западе — на 12,6%, на севере — на 10,8%.