 | ||
| Фото: СЕРГЕЙ МИХЕЕВ | ||
Регистраторы на окладах
Оформление сделки с недвижимостью обычно требует сбора множества справок и прохождения ряда инстанций. Обязательной инстанцией являются учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрирующие органы). Система этих учреждений или органов начала формироваться в 1998 году. Закон определил, что регистрирующие органы создаются субъектами РФ, а Минюсту РФ отводится методическое руководство. В итоге сейчас разнятся даже названия структур: в Москве это городской комитет, в Московской области — областная палата по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Размеры пошлин по стране также различаются в зависимости от региона. Верхний предел платы за регистрационные действия определен постановлением правительства РФ: 3 МРОТ (300 руб.) для граждан и 50 МРОТ (5 тыс. руб.) для юридических лиц. А конкретные правила и ставки устанавливают сами субъекты РФ. В Московской области соответствующий закон принимает Мособлдума (законодательный орган), в Москве действует постановление столичного правительства (исполнительного органа), где размеры платы за регистрацию расписаны чуть ли не на все случаи жизни. Например, регистрация права собственности обойдется физическому лицу в 240 руб. (100 руб. для льготников), юридическому — от 500 руб. до 5 тыс. руб. в зависимости от площади помещения. В случаях с жилыми помещениями сумма удваивается: регистрируется не только переход права собственности, но еще и договор купли-продажи. Кстати, эта двойная регистрация объединяет две разные системы: западноевропейскую, где регистрируются только права, и англо-американскую, где регистрируются только договоры.
Проект главы НК о госпошлине призван сделать систему оплаты единой по всей стране. Он не так подробен, как московское постановление. Основное отличие — госпошлина за основные регистрационные действия фиксируется в размере 500 руб. для физических лиц и 1 тыс. руб. для организаций. Двойная регистрация сохраняется (она предусмотрена Гражданским кодексом). В итоге расходы для граждан возрастут, а для организаций почему-то сократятся. Но это еще не самое страшное.
Главное — проект предлагает все платежи передать в федеральный бюджет, а регистраторов посадить на оклады. Напомним, что сейчас платежи за регистрацию идут не в федеральный бюджет, а оседают в субъектах РФ и по закону используются на содержание и развитие регистрирующих органов. Суммы немалые — регистрирующие органы имеют стабильный доход порядка 4,5 млрд руб. в год. Сюда входит плата за регистрацию, а также оплата ряда дополнительных услуг, например подготовки проекта договора купли-продажи недвижимости (цены колеблются от 2 тыс. руб. до нескольких тысяч долларов в зависимости от услуг).
Сейчас число регистраторов и их заинтересованность в работе позволяют без лишних проволочек обслуживать покупателей недвижимости. Если же все деньги пойдут в федеральный бюджет, а регистраторов посадят на голые оклады, то регистрационные органы либо закроются, либо попытаются компенсировать свои потери за счет граждан, и тогда разгул бюрократизма и взяточничества не заставит себя ждать.
Получается, что действительный смысл закона — не облегчение жизни гражданам, а перекачка минимум 4,5 млрд руб. в год из региональных бюджетов в федеральный.
Нотариусы на регрессной шкале
С госпошлинами за совершение нотариальных действий дело обстоит еще сложнее. И по действующему законодательству, и по проекту главы НК госпошлина уплачивается только нотариусам, работающим в государственных нотариальных конторах. Контор этих, однако, сейчас осталось немного — их вытесняет частный нотариат, возникший в России в 1993 году. Частнопрактикующие нотариусы (тоже действующие от имени государства) берут с клиента не госпошлину, а договорный тариф, в бюджет не поступающий. Госпошлина служит лишь ценовым ориентиром.
После введения госрегистрации нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью (кроме ипотеки и ренты) стало необязательным, правовую экспертизу документов проводят госрегистраторы, в отличие от нотариусов не несущие ответственности за неоспоримость сделки. Участники сделки, однако, вправе обратиться к нотариусу добровольно. В каких-то регионах подобных обращений немного (10-15%), а в Ростовской области, например, нотариусы удостоверяют 86% сделок с недвижимостью. В случае ошибки нотариус по закону несет перед клиентом полную материальную ответственность, ограничить которую никаким договором нельзя. Госрегистраторы такой ответственности не несут, риэлтеры — тем более. Госрегистраторы отвечают только за своевременность и точность записей в реестре, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимость.
Материальная ответственность нотариусов, однако, требует денег. Средства на возмещение ущерба клиенту может дать либо страхование ответственности, либо имущество самого нотариуса. Чтобы привлекать клиентов, нотариусы за удостоверение крупных сделок с недвижимостью нередко берут меньшую плату, чем 1,5% от суммы договора, то есть меньше, чем законная госпошлина. Складывающуюся практику предложено закрепить в проекте главы НК: базовые 1,5% сохраняются, но при сумме договора свыше 500 тыс. руб. процент начинает уменьшаться, доходя до 0,5%.
Проблема, однако, в том, что проект главы НК предлагает установить верхний предел госпошлины за нотариальные действия, ограничив ее суммой в 20 тыс. руб. Мотив — забота о гражданах. Но если это положение станет законом, нотариусы будут попросту отказываться удостоверять сделки на сумму, превышающую 2,5 млн руб. (в этом случае плата нотариусу по регрессной шкале составит именно 20 тыс. руб.). Для них это будет слишком рискованно. В итоге проверять юридическую чистоту и, главное, гарантировать неоспоримость крупных сделок с недвижимостью — таких, как покупка особняка в Москве,— будет практически некому.
ОЛЬГА ПЛЕШАНОВА
 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||
