Сбербанк может получить контроль над единственным привлекательным российским объектом европейского девелопера Brack Capital Real Estate — складским комплексом в Лобне стоимостью 1,6 млрд руб. Четыре года назад собственник пытался его продать, но в итоге отказался от сделки.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ / купить фото
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) одобрила ходатайство СБК «Прогресс», позволяющее этой компании определять условия деятельности ООО «Мособлкомплекс» по договору с офшорами Simelita Ltd и Brack Capital, говорится в решении ведомства. По данным Kartoteka.ru, СБК «Прогресс» аффилирована со «Сбербанк Капиталом». В свою очередь, указывается в Kartoteka.ru, «Мособлкомплекс» принадлежит ООО «Брэк Кэпитал Девелопментс Раша».
Brack Capital Real Estate (BCRE) с 1992 года инвестирует в коммерческую и жилую недвижимость в основном в Европе и США. С момента основания BCRE вложила в недвижимость $9 млрд. В России у компании два торгцентра в Подмосковье — «Выходной» (27 тыс. кв. м) в Люберцах, «Дмитровский» (13 тыс. кв. м) в Дмитрове — и складской комплекс (40 тыс. кв. м) в Лобне. Кроме того, BCRE в партнерстве с экс-совладельцем AFI Development Александром Халдеем участвует в проекте по созданию на 200 га оптово-розничного комплекса «Новая Тура» под Казанью.
В московском офисе BCRE “Ъ” рассказали, что сообщение ФАС не связано со сменой собственника склада в Лобне, отказавшись от дополнительных пояснений. В Сбербанке добавили, что решение ФАС связано с переоформлением кредита девелопера. Но эта сделка осложнит для BCRE возможную продажу объекта, что девелопер пытается сделать несколько лет, говорит источник “Ъ”, консультировавший ранее компанию. Он уточняет, что четыре года назад собственник уже пытался продать склад, но в итоге отказался от сделки. По данным собеседника “Ъ”, BCRE получит кредит в Сбербанке, в рамках реструктуризации которого СБК «Прогресс» как представитель кредитора могла получить долю для контроля деятельности заемщика.
Рассчитывать на высокий арендный доход от складской недвижимости сейчас не приходится. По данным Cushman & Wakefield за второй квартал 2017 года, ставки аренды упали на 10% относительно сопоставимого периода прошлого года, до 3,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что является минимумом с 2009 года. Ставки аренды снижаются, несмотря на падение темпов строительства (объем нового предложения в первом полугодии в четыре раза меньше, чем за шесть месяцев 2016 года). В Cushman & Wakefield объясняют сложившуюся ситуацию нездоровым демпингом новых участников складского рынка, которые пользуются снижением себестоимости и спроса.
Консультанты утверждают, что складской комплекс — один из наиболее ликвидных объектов в российском портфеле BCRE. «У объекта хорошая локация и качественные арендаторы, среди которых Schneider Electric, Filuet Group, “ОСГ Рекордз Менеджмент”»,— отмечает директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Владислав Рябов. Склад построен близко к Москве, по соседству с аэропортом Шереметьево и двумя автотрассами, соглашается руководитель департамента складской недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев. Он оценивает складской комплекс в Лобне в 30–35 тыс. за 1 кв. м, господин Рябов — в 40 тыс. руб. за 1 кв. м. Исходя из этих оценок, общая стоимость объекта может составить 1,2–1,6 млрд руб.