Вымывание предложения

Рынок недвижимости Петербурга и Ленинградской области продолжает стагнировать. Объем предложения на этом фоне начал сокращаться, однако это пока не оказало влияния на цены, они росли в пределах инфляции.

Валерий Грибанов

По данным Knight Frank St. Petersburg, на загородном рынке Санкт-Петербурга продолжается тенденция сокращения предложения в классах А и В. В классе А объем предложения составил 197 коттеджей — это на 27% меньше, чем в первом полугодии 2016 года. В классе В представлено 498 коттеджей, по сравнению с первым полугодием 2016 года сокращение произошло более существенное — на 43%. Это связано с низкой девелоперской активностью, а также с окончанием продаж в нескольких поселках. При этом в классе А сохраняется дефицит нового предложения, так как с начала года рынок не пополнялся новыми коттеджами, в классе В вышел в продажу только один проект на восемь домовладений — "Golden Park Шувалово". Завершились продажи в проектах Club и "Прибрежный квартал" в классе В и Rovaniemi Club в классе А.

Новая тенденция

"Отличительной тенденцией первого полугодия 2017 года является появление проектов с земельными участками без обязательного подряда в престижных локациях, например, в поселках Ленинское или Мистолово. В некоторых из этих проектов застройщики регламентируют строительство домов в проекте путем соблюдения единого архитектурного стиля",— рассказала Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

По ее словам, ограниченное предложение на первичном рынке частично компенсируется вторичным рынком, где предложение продолжает пополняться: за полугодие увеличение составило +2% и насчитывает 345 лотов. Наибольшая динамика отмечается во Всеволожском районе, где по сравнению с итогами 2016 года предложение на вторичном рынке увеличилось на 56%.

"При этом существует большое количество переоцененного предложения. Типичная ситуация: есть покупатель, но продавец не готов снижать цену. Тогда как коттеджи с ликвидными характеристиками, хорошим местоположением и адекватной ценой находят своего покупателя за несколько месяцев",— отмечает госпожа Немченко.

Так, в классе А популярностью у покупателей пользовались домовладения средней площадью 280 кв. м на участках около 17 соток. В классе В основной спрос был сконцентрирован на коттеджах средней площадью 228 кв. м на участках в 13 соток.

Максимальные продажи отмечены во Всеволожском районе: на его долю приходится 46% спроса в классах А и В.

Приезжие делают кассу

"Особой популярностью пользуются северное направление и его отдельные локации — Мистолово, Медный завод, деревня Энколово и другие. Также в первом полугодии 2017 года пользовались спросом отдельные локации Приозерского и Ломоносовского районов: это деревня Светлое, поселок Ропша и деревня Сойкино",— говорит госпожа Немченко.

Средняя стоимость предложения коттеджей в классе А осталась прежней — около 58,7 млн рублей. При этом средняя стоимость сделки уменьшилась на 25% по сравнению с итогами 2016 года и составила 40,5 млн рублей.

По сравнению с концом 2016 года в классе В показатель средней стоимости предложения увеличился на 3% и составил 23,7 млн рублей. Здесь средняя стоимость сделки значительно не изменилась и составила 18,8 млн рублей.

В связи с низким спросом на рынке девелоперы активнее предлагают более гибкие условия оплаты: trade-in, рассрочку платежа, ипотеку и другие индивидуальные финансовые условия. Тренд к снижению активности на загородном рынке, начавшийся в прошлом году, продолжает свое развитие, и летний сезон не изменил общего настроения покупателей.

На сегодняшний день основная доля запросов в компании Knight Frank поступает от приезжих, будущее которых связано с работой в Санкт-Петербурге. "Как правило, они рассматривают квартиру на Крестовском острове и дачу в живописном месте либо небольшую квартиру в центре города и загородный дом для постоянного проживания. Стремясь сохранить привычный стиль жизни в собственном доме, такие покупатели заинтересованы в приобретении загородного объекта, полностью готового к проживанию. Для покупки подобного объекта выделяется бюджет свыше 100 млн рублей",— рассказала госпожа Немченко.

Мария Парфененко, генеральный директор инвестиционно-управляющей компании STEIT, добавляет: "В элитном сегменте рынка загородной недвижимости наблюдается дефицит нового качественного предложения. Существующие на рынке проекты, выведенные в продажу несколько лет назад, давно известны аудитории, и лучшее предложение в них уже выбрано".

По оценкам STEIT, сейчас наиболее востребованы проекты для постоянного или преимущественного проживания в традиционных статусных локациях. Прежде всего покупатели заинтересованы в домах площадью около 300 кв. м на участках 20-30 соток в организованных коттеджных поселках с единой архитектурной концепцией. "Также мы видим запрос на возможность индивидуального проектирования — создания уникальных домов, учитывающих при этом общую стилистику поселка",— говорит госпожа Парфененко. Также она рассказала, что летом компания вывела на рынок проект "Репинское" — коттеджный поселок премиум-класса в Курортном районе Петербурга.

Рынок затоварен

Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", рассуждая о загородном малоэтажном рынке в более демократичных сегментах, отмечает схожую тенденцию. "В последние несколько лет на загородном рынке наблюдается отрицательная тенденция: год от года уменьшаются объемы продаж, и текущий — не исключение. В первом полугодии продажи коттеджей по сравнению с тем же периодом 2016 года упали на 40%",— говорит она. Госпожа Семакина подсчитала, что приостановлена реализация более 190 проектов коттеджных поселков. По ее мнению, причин этого негативного тренда несколько: "Во-первых, затоваривание рынка. Во-вторых, падение интереса покупателей, которое обусловлено несоответствием цены и качества. К тому же основной двигатель торговли — ипотека — на загородном рынке развит не на должном уровне, что отсекает большую часть потенциальных потребителей. В первой половине текущего года, впрочем, как и последние три-пять лет, спрос сосредоточен на участках без подряда — 78% сделок по Петербургу и Ленобласти, за ними идут таунхаусы — 17%, а на последнем месте готовые коттеджи — всего 5% сделок. Лидирующую позицию по объему продаж занимает Всеволожский район, на его долю приходится около 50% сделок".

Алексей Коренев, аналитик ГК "Финам", говорит, что самыми дорогими по стоимости участков в Петербурге и пригороде являются Приморский и Курортный районы. Стоимость земельных участков без построек со статусом ИЖС на конец первого квартала 2017 года в среднем составляла 12-13,2 млн рублей, цена сотки — 640,3-809,9 тыс. рублей. "Стоит отметить высокий спрос на участки во Всеволожском, Выборгском, Гатчинском, Ломоносовском и Приозерском районах. Основной фактор популярности этих мест — непосредственная близость к городу, хорошие экологические показатели (сосновые леса, озера) и, как правило, наличие необходимых коммуникаций (вода, газ, электричество и канализация.). Приозерский район, расположенный чуть дальше, привлекателен тем, что имеет регулярное железнодорожное транспортное сообщение. Самым дешевым предложением по продаже загородной недвижимости в Ленинградской области (без учета удаленных районов) являются участки Волосовского, Волховского, Кингисеппского и Лужского районов. Участок в СНТ здесь в среднем обойдется от 200 до 420 тыс. рублей (16,7-33,4 тыс. рублей за сотку)",— говорит господин Коренев.

"Если оценивать стоимость домов без учета стоимости земли в Ленинградской области и Петербурге, то изменение стоимости домостроений за квартал составило 0,5% по Ленинградской области и 11,1% по Петербургу и пригородным районам. На конец марта 2017 года средняя цена предложения домостроений по Ленинградской области (без учета стоимости участка) составила 24,9 тыс. рублей за квадратный метр (в среднем это 2,9 млн рублей за объект), а по районам Петербурга и пригородам — 39,4 тыс. (в среднем 6,5 млн за строение)",— говорит господин Коренев.

Самым дорогим предложением являются дома кирпичной и газобетонной постройки, средняя цена по Петербургу и пригородным районам на конец квартала составила 10,3 млн рублей. В Ленобласти предложение кирпичных и газобетонных домов, за вычетом стоимости участка, в среднем составляет 4 млн рублей, в зависимости от месторасположения, коммуникаций и состояния. "Минимальная цена на рынке загородного строительства на щитовые дома в целом по области и по городским и пригородным районам без учета стоимости земли составила 1 и 1,5 млн рублей соответственно. Средняя стоимость предложения участков ИЖС с домостроениями в конце квартала составила 5,1 млн рублей по Ленинградской области (из них стоимость участка в отдельности — 2,2 млн, стоимость самой постройки — 2,9 млн) и 13,2 млн рублей по Петербургу и пригородным районам (из них стоимость земли — 6,7 млн, стоимость построенного домовладения — 6,5 млн). Если оценивать загородные дома, расположенные непосредственно в СНТ, то получаем следующие цифры: средняя стоимость предложения домостроений с участками в садоводствах — 3,7 млн рублей по Ленинградской области (из них цена участка — 847 тыс.). По Петербургу и пригородным районам — 8,4 млн рублей (стоимость участка в отдельности — 1,9 млн)",— констатирует господин Коренев.

Продажи падают

В первом полугодии 2017 года было реализовано девять коттеджей класса А и 33 домовладения класса В. По сравнению с первым полугодием 2016 года продажи в классе А уменьшились на 40%, в классе В — на 37%. Уменьшается и площадь покупки — как коттеджей, так и придомовых участков. Это говорит о стремлении покупателей сэкономить, что отражается, в том числе, на уменьшении среднего бюджета покупки.