Квартирный вопрос в теории и на практике
ипотека
За последние два месяца на ипотечном рынке России произошло немало событий. Банки, работающие в этом секторе, нарастили объем выданных кредитов, предложив потребителям новые ипотечные продукты. Государственные ипотечные агентства и курирующие их ведомства тоже не остаются в стороне, принимая и совершенствуя планы развития ипотеки. Вот только воплотить их в жизнь государству удается заметно хуже, чем частному сектору. Кредит по версии чиновников
Государственная ипотечная программа сегодня просто не выдерживает критики. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) — основной оператор программы — за пять лет своего существования профинансировало выдачу кредитов всего на 20 млн руб. До апреля этого года, когда Владимир Путин в своем ежегодном послании выделил развитие ипотеки в приоритетное направление, столь скромные результаты были в порядке вещей. Однако ничего не изменилось и после того, как президент проявил "политическую волю". 6 сентября на заседании правительства чиновники обсудили ипотечную программу. Результат прежний: дешевые государственные кредиты на покупку жилья россияне увидят не скоро.Для массовой ипотеки во всероссийском масштабе нужны немалые суммы. В бюджете на этот год, как в трех предшествующих, предусмотрено предоставление госгарантий на облигационный заем АИЖК в размере 2 млрд руб. На следующий год правительство решило внести в бюджет госгарантии в размере 4,5 млрд руб. Однако Минфин предоставлять даже уже заложенные в бюджете гарантии не торопится. По мнению вице-премьера, министра финансов Алексея Кудрина, АИЖК сначала должно обзавестись необходимой для кредитования в таких масштабах инфраструктурой, а Госстрой — обеспечить в регионах столь же масштабные объемы жилищного строительства. Мнение председателя Госстроя Анвара Шамузофарова диаметрально противоположное: утром деньги, вечером стулья. Консенсуса чиновники так и не нашли.
Кроме того, ипотека может быть массовой только в случае выдачи дешевых кредитов. Директор АИЖК Александр Семеняка считает, что 4,3% россиян вполне по силам процентная ставка в 18% годовых в рублях. Председатель комиссии Госдумы по ипотечному кредитованию Иван Грачев считает, что она должна быть не более 10-12%. Найти столь дешевые деньги, даже под госгарантии, можно только в одном месте — Пенсионном фонде России (ПФР). Однако глава ПФР Михаил Зурабов заявил, что фонд выкупит облигации АИЖК только под 18% годовых. Учитывая, что операционная маржа АИЖК и банков-партнеров составит еще 3-4%, до потребителя кредиты дойдут по цене не менее 21% годовых. В этом случае массовая ипотека по версии Александра Семеняки, а тем более Ивана Грачева, теряет всякий смысл.
Господин Грачев считает, что из создавшегося положения есть два выхода: или заставить Михаила Зурабова пойти на уступки и обязать ПФР выкупить облигации АИЖК под низкие проценты, или субсидировать низкую процентную ставку по ипотечным кредитам для населения за счет бюджета. Однако в правительстве нажимать на Михаила Зурабова пока не спешат, а в бюджет 2003 года субсидирование ипотечной программы вообще не заложено. С другой стороны, статс-секретарь Госстроя Владимир Пономарев считает, что Михаил Зурабов может пойти на уступки, когда будет принят закон "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах". В этом случае АИЖК сможет выпустить специализированные ипотечные облигации, степень надежности которых будет выше, чем у традиционных. По словам господина Пономарева, Михаил Зурабов согласен с тем, что в этом случае процентная ставка может быть существенно ниже 18%. Однако судьба этого закона крайне неопределенная. Внесенный в Госдуму в марте прошлого года, он прошел только первое чтение и, учитывая многочисленные претензии правового управления президента, может пролежать в Думе еще не один месяц.
Другой государственный ипотечный оператор — принадлежащий московскому правительству банк "Московское ипотечное агентство" (МИА) с кредитованием населения тоже не спешит. Пока банку удалось сосредоточить значительные средства — уставный фонд МИА сейчас составляет $17 млн. Кроме того, он собирается выпустить под гарантии правительства Москвы облигации на $40 млн этой осенью и еще на $30 млн в следующем году под 9% годовых в валюте.
У МИА существует та же проблема, что и у АИЖК,— отсутствие развитой инфраструктуры для массового кредитования населения. Поэтому не исключено, что банк также отложит старт своей программы на неопределенное время. Хотя, возможно, МИА пойдет и другим путем — вложит свои средства в ипотечную программу лидера российского ипотечного рынка банка "ДельтаКредит", принадлежащего американскому инвестфонду "США--Россия". Гендиректор МИА Дмитрий Будаков подтвердил Ъ, что подобные переговоры ведутся. Не отрицает этого факта и президент "ДельтаКредита" Николай Шитов. Однако содержание переговоров и в МИА, и в "ДельтаКредите" не комментируют.
Частные предложения
Впрочем, если государственные ипотечные операторы совершенствуют свои программы только в теории, то частные активно занимаются этим на практике. Месяц назад банк "ДельтаКредит" сообщил о том, что объем выданных им и его партнерами кредитов составил $35 млн (одобренных — $70 млн), и предложил своим клиентам целый ряд новых продуктов: кредиты на покупку готовых и строящихся коттеджей в Подмосковье (до 35 км от МКАД), кредиты на завершение строительства коттеджей и проведение в них ремонтных и отделочных работ, а также кредиты на покупку столичных квартир с переменной процентной ставкой, ориентированной на стоимость кредитов на международных финансовых рынках.Условия коттеджной программы следующие: покупка готового коттеджа кредитуется из расчета 18% годовых в валюте на срок до десяти лет. Размер первоначального взноса — 40% от стоимости коттеджа и земельного участка, сумма кредита — от $50 тыс. до $200 тыс. Отметим, что минимальная сумма кредита почти в три раза выше предлагаемой "ДельтаКредитом" при предоставлении займов на покупку московских квартир ($17 тыс.). Президент банка Николай Шитов столь высокий пороговый показатель объясняет тем, что новый ипотечный продукт ориентирован на преуспевающих клиентов, озабоченных приобретением не скромной дачи, а полноценного коттеджа.
Кредитование строящихся коттеджей еще более жесткое: минимальная сумма кредита — $70 тыс., степень готовности коттеджа — не менее 60%, процентная ставка на период строительства — 22%. Аналогичные условия и при кредитовании отделочных или ремонтных работ, правда минимальная сумма кредита более скромная — $35 тыс. Что касается контроля за расходованием средств при строительстве и отделке коттеджей, то "ДельтаКредит" соглашается иметь дело с дизайнерами и подрядчиками, выбранными клиентом. Однако сметная стоимость работ пройдет экспертизу оценщиков, а качество выполнения будет контролироваться аудиторскими проверками, которые проведет партнер банка компания "Академстройнаука". Заметим, что услуги аудиторов и оценщиков (в сумме около $1 тыс.) оплачиваются клиентом. Так же как и нотариальное удостоверение кредитного договора (1,5% от суммы кредита), и страхование коттеджа, жизни заемщика и прав собственности на коттедж и земельный участок (от 1,5 до 2% от остатка по сумме кредита в год).
Программа "ДельтаКредита" по ипотечному кредитованию с переменной процентной ставкой фактически стала выполнением обещания, прозвучавшего год назад от менеджеров банка, по снижению гигантской, как по российским, так и по мировым меркам, процентной ставки — 15% годовых в валюте на готовые квартиры. По новой программе получателю кредита сейчас придется платить всего 12% годовых.
Примечательно, что новый продукт появился спустя всего три месяца после того, как "ДельтаКредит" получил от Всемирного банка и банка IFC кредиты на сумму $40 млн. Судя по всему, это не случайное совпадение. Переменная процентная ставка кредита явно коррелирует со ставкой, которую "ДельтаКредит" платит по полученным заемным средствам (по данным Ъ, LIBOR + 5%).
Срок по кредиту с переменной ставкой по сравнению с остальными продуктами увеличен с десяти до 15 лет. А максимальный его объем составит $450 тыс., что более чем вдвое превышает размер обычного кредита на покупку квартиры. Правда, и минимальная сумма кредита ($35 тыс.) в два раза выше, чем в стандартной программе. Кроме того, досрочно погасить кредит с переменной процентной ставкой клиент сможет не через шесть, а через двенадцать месяцев.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ