Девелопер Александр Ручьев намерен построить до 90 тыс. кв. м жилья в Праге — его ГК «Основа» уже приобрела две промзоны под редевелопмент и ведет переговоры о покупке третьей площадки. Инвестиции в проект могут составить около €60 млн. Еще €100 млн господин Ручьев может потратить на строительство жилых домов в Германии и Австрии.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
ГК «Основа» выходит на зарубежный рынок строительства жилья, сообщил “Ъ” ее основатель и бывший совладелец «Мортона» Александр Ручьев. Группа уже купила две промзоны в Праге и ведет переговоры о приобретении третьей площадки. Для реализации пражских проектов было создано совместное предприятие G2: кроме господина Ручьева в состав его учредителей вошли чешская компания Intra Bau выходца из России Григория Ведицкого и несколько физических лиц. Связаться с господином Ведицким не удалось, участие в проекте «Основы» “Ъ” подтвердил один из совладельцев G2 Григорий Бубнов.
Ближайший по срокам начала реализации проект будет на месте бывшей фабрики по шиномонтажу в пражском районе Либень — там пока можно построить 19,2 тыс. кв. м жилья. «У промзоны три собственника. Мы выкупили долю одного, если договоримся с остальными, площадь строительства может вырасти до 40 тыс. кв. м»,— говорит господин Ручьев. По его словам, этим проектом он занимается давно, поэтому его непосредственная реализация может начаться в марте 2018 года. Другой проект на 10 тыс. кв. м, который разместится на площадке в Смихове, будет запущен примерно через два с половиной года. «Три года — это средний срок оформления необходимых документов и разрешения на строительство»,— пояснил бизнесмен. На третьей площадке в районе Прага-3, граничащим с историческим центром, возможный объем застройки составит 40 тыс. кв. м.
Ориентировочный объем инвестиций в редевелопмент всех трех участков с учетом их стоимости «Основа» оценивает в €60 млн. Компания будет строить по стандартной для Европы схеме финансирования девелоперских проектов, когда 20% вкладывает инвестор, 80% — кредитные средства. «Стоимость кредита составит от 1,8% до 2,5% в зависимости от проекта»,— сказал совладелец «Основы».
Александр Ручьев отмечает, что запланированные проекты достаточно крупные для Праги, где девелоперы строят в среднем по 15–20 тыс. кв. м. «Пражский рынок жилья растет, цены за три года выросли на 20%, и, по прогнозам консультантов, этот тренд сохранится»,— рассказывает девелопер. Также, добавляет он, росту спроса на жилье способствует недорогая ипотека для резидентов и нерезидентов, ставка по которой достигает 2–3%.
Год назад Александр Ручьев вместе с партнерами продал компанию «Мортон» владельцу ГК ПИК Сергею Гордееву. Новый собственник получил коммерческую недвижимость (около 200 тыс. кв. м), все жилые проекты в Москве и Подмосковье (строительство 5,3 млн кв. м в перспективе пяти-семи лет), земельный банк на 1 тыс. га и завод по производству панелей «ДСК “Град”». Долг «Мортона» на момент сделки составлял 20 млрд руб., выручка за январь—сентябрь 2016 года — 45,29 млрд руб.
По оценке директора департамента зарубежной недвижимости Knight Frank Марины Шалаевой, в центре Праги сейчас очень мало нового строительства, так как историческая застройка охраняется законом: «Возможен только редевелопмент, доходность которого для инвестора может составить 20% в местной валюте». Эксперт подтверждает: цены на жилье в Праге последние три-четыре года растут на 10% ежегодно. «Благосостояние местного населения увеличивается, создавая необходимый для девелоперов спрос»,— говорит госпожа Шалаева. По ее мнению, все эти факторы способствуют тому, что местные банки охотно кредитуют проекты по реновации исторических объектов под жилье. Средняя стоимость жилья в Чехии — €1,9–2 тыс. за 1 кв. м, в Праге — €2,5–7 тыс. за 1 кв. м.
Параллельно с развитием пражских площадок «Основа» в настоящее время ищет также участки под строительство жилья в Германии (рассматривается пять проектов в Штутгарте и Мюнхене) и Австрии (Вена и ее пригороды). Объем инвестиций в эти проекты должен превысить €100 млн.