Столичные девелоперы торговой недвижимости стали строить меньше — за год упали не только показатели ввода новых торгцентров, но и средняя площадь объектов. В ближайшие два года на рынок выйдет 625 тыс. кв. м, лучшим за десятилетие оказался 2014 год, когда было введено в эксплуатацию почти 900 тыс. кв. м. При этом наибольшую устойчивость к кризису в потреблении показывают небольшие торговые центры районного масштаба.
Фото: Сергей Куликов, Коммерсантъ
Темпы строительства торговых объектов в Москве останутся на минимальном за прошедшие десять лет уровне до 2019 года, пришли к выводу в Colliers International. Сейчас на стадии строительства находятся 14 торговых центров общей площадью 625 тыс. кв. м, заявленных к вводу в 2018–2019 годах. Прогноз по запуску по итогам 2017 года новых объектов — около 290 тыс. кв. м. В третьем квартале на рынок вышли два новых центра — «Vegas Кунцево» (арендопригодная площадь 113,4 тыс. кв. м, 56-й км МКАД) и 11,6 тыс. кв. м торговых площадей в составе многофункционального комплекса «Фили Град» в Береговом проезде. Максимальный за прошедшее десятилетие объем ввода таких объектов был зафиксирован в 2014 году, на рынок поступило почти 900 тыс. кв. м новых площадей. Минимальный объем отмечен в 2011 году — около 250 тыс. кв. м.
При этом увеличение площадей обеспечивают в основном небольшие объекты. По словам партнера Colliers International Анны Никандровой, сохраняется тренд на торгцентры районного формата (сдаваемая площадь — до 10–15 тыс. кв. м). В этом году вышли торгцентры «Парагон» в Измайлово, «Шоколад» в Беляево, «Зеленый» в Басманном районе, «Цимлянский» в Люблино. «Большинство из них долго оставалось в статусе долгостроя»,— отмечает эксперт. Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Александр Обуховский уточнил, что последний раз торгцентр масштаба «Vegas Кунцево» открывался в Москве два с половиной года назад: Columbus с арендопригодной площадью 140 тыс. кв. м.
Сейчас общий объем рынка торговых площадей в Москве — 6,8 млн кв. м, уровень вакансии —10%. Руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости JLL Оксана Копылова оценивает вакансию в торгцентрах еще ниже — в 6%, по данным за третий квартал, к концу года показатель может снизиться до 5,7%. «На фоне сокращения объема ввода новых объектов, свободные площади в действующих торгцентрах активно заполняются арендаторами»,— оптимистичен господин Обуховский.
Около 35% предложений для арендаторов приходится на объекты, введенные в эксплуатацию в 2012–2017 годах, 29% — в 2008–2012 годах. Но, по словам Анны Никандровой, неоднородная структура предложения не влияет на состав арендаторов. Так, по данным Colliers International, анализ в 20 торговых центрах Москвы арендопригодной площадью более 50 тыс. кв. м показал: в 13 из них представлено больше половины ключевых fashion-брендов. Оксана Копылова добавляет, что более половины действующих в Москве торгцентров нуждается в реконцепции.
Наибольшую конверсию трафика демонстрируют небольшие объекты площадью около 15 тыс. кв. м, согласна руководитель направления аренды торговых центров Cushman & Wakefield Евгения Осипова. По ее словам, крупным торгцентрам сейчас приходится конкурировать с объектами районного масштаба. «Модель потребления меняется, сейчас важнее ассортимента и цен близость торговли к дому»,— поясняет она. В результате объекты, ориентированные на повседневные нужды жителей района, оказываются до пяти раз устойчивее к изменениям экономических условий и потребительских предпочтений, чем крупные торгцентры. «В крупных моллах в начале кризиса в 2015 году трафик посетителей упал на 10%, а в небольших торгцентрах — всего на 2%»,— добавляет госпожа Осипова. В будущем году тенденция к снижению площадей торгцентров сохранится, убеждена она. Эти объекты сжимаются по площади с 2016 года — уже тогда они были на 7% меньше, чем в 2015 году, средняя площадь достигала 43 тыс. кв. м, в 2017 году ожидается снижение до 34 тыс. кв. м.
Кризис не выветривается из офисов
Конъюнктура
Объем ввода офисов классов А и B в Москве за три квартала 2017 года составил, по предварительным данным, 97 тыс. кв. м, что является минимальным значением для сопоставимого периода за всю историю рынка недвижимости столицы, говорится в исследовании CBRE. Всего с января по сентябрь в эксплуатацию было введено шесть бизнес-центров. С 2014 года некоторые девелоперы объявили о приостановке реализации офисных проектов и намерении возобновить строительство по запросу конкретного арендатора или покупателя. Но формат built-to-suit в офисном сегменте до сих пор не реализован, отметили в CBRE. На фоне высокого уровня вакантных площадей (18,4% в офисах класса А и 14,3% в офисах класса В) для арендаторов и покупателей доступно, по данным компании, почти 2,3 млн кв. м качественных офисных площадей в различных районах Москвы. Согласно ранее анонсированным девелоперами планам, по итогам 2017 года объем ввода в эксплуатацию качественных офисных площадей должен был составить 427 тыс. кв. м.