Мэрия Перми на заседании градсовета предложила изменить высотность в центре города от 50 до 150 м вместо существующей нормы в 20 м. Эксперты предлагают сформировать «деловой центр» на эспланаде наподобие «Москва-Сити», а также обозначить высотные акценты на въездах в центральную часть города. Эксперты сошлись во мнении, что необходимо доработать предложение. Несмотря на актуальность задачи, отметили специалисты, нужно найти вариант, который станет привлекателен для инвесторов и девелоперов, потому что сейчас он не учитывает действительную экономическую составляющую.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Вчера состоялось первое заседание градостроительного совета Перми в новом составе. Совету во главе с мэром Перми Дмитрием Самойловым был представлен проект изменения параметров высотности в центре Перми, подготовленный департаментом градостроительства и архитектуры мэрии. Речь идет об увеличении высоты построек в центральном планировочном районе города, для которого сейчас установлено ограничение высотности в 20 м. Первый замначальника департамента и главный архитектор Перми Дмитрий Лапшин отметил перед докладом, что предложение его ведомства разрешит противоречия, возникающие между необходимостью интенсивного развития города, новыми параметрами плотности застройки и «не всегда привлекательными» инвестиционными предложениями.
Чиновники предложили разделить центральный район на три зоны: с предельной высотой разрешенного строительства не более 20 м (для территорий историко-культурного наследия), с размещением высотных акцентов от 50 до 100 м и с размещением высотных акцентов от 100 до 150 м. Сейчас в центральной планировочной зоне действует ограничение в 20 м.
«Высотные здания аккумулируются, как правило, в городских центрах, — объяснил параметры Дмитрий Лапшин. — Они притягивают деловую активность и приносят статусность городу. Такие же центры есть в Нью-Йорке, Чикаго, Европе. В Перми преобладает разномасштабная застройка — это формирует разрозненный силуэт и нарушает композиционную упорядоченность, появляются высотные провалы. Мы также нашли противоречия между генпланом, мастерпланом и правилами землепользования и застройки в части наложения высотности, которые также учли».
По выражению господина Лапшина, в Перми отсутствует «сити». Он предложил подчеркнуть значимость центра строительством высотных зданий на въездах в город — на будущем транспортном узле на Перми II, на въезде с Камского моста, завершая композицию «ворота Прикамья», и с юга города — со стороны магистрали по ул. Чкалова.
Архитектор также обозначил проект застройки территории, обрамляющей эспланаду высотными офисными или жилыми зданиями. Он уверен, что сейчас на эспланаде низкая активность с точки зрения городских жителей. «Где устанавливать центр активности, если не там? — сказал он. — Жители могут собраться не раз в год или на какое-то время, а поддерживать активность постоянно — тому сопутствует много факторов».
Напомним, ограничения в 20 м были введены генпланом 2010 года, который был принят по инициативе предыдущего руководства края. Эта мера была призвана ограничить строительство высотных зданий в центре Перми, чтобы не создавать дополнительной нагрузки на дорожную сеть. В этом году депутаты гордумы утвердили новые правила плотности застройки, которые как раз регулируют высотную застройку по принципу «чем больше территория — тем большая плотность застройки допускается».
Глава города Дмитрий Самойлов сказал, что главный вопрос здесь — для чего требуется установление параметров. «Либо это для увеличения существующей активности, либо для привлечения инвесторов. Например, комиссия FIBA отметила, что для проведения Чемпионата мира у нас нет универсального дворца и хороших гостиниц в центре. Можно было бы на эспланаде построить пару отелей 4–5 звезд», — считает он. Мэр также усомнился — приведет ли увеличение высотности к тому, что застройщики заинтересуются развитием застроенных территорий и сносом ветхого жилья.
Эту мысль продолжил депутат гордумы Сергей Богуславский. Он вспомнил ситуацию в 117-м квартале (ограничен улицами Екатерининской, Островского, Луначарского и Клименко). Высотность на участке с ветхими домами была снижена до 10,5 м, что оттолкнуло девелоперов. «Первична должна быть экономика, — сказал он. — Все инвестиционные решения, которые мы в этом периметре замышляем, не привлекут инвесторов. Нужно дополнительно проанализировать историю аварийного жилья. Так работает модель. В Екатеринбурге, например, расчетным методом определяют этажность путем анализа расселения — выгодно ли это будет для застройщика».
Депутат заксобрания и гендиректор АО «ПЗСП» Николай Демкин предложил заострить внимание не на центре города, а на других участках: «Необходимо проанализировать ограничение высотности в пределах шести этажей в тех территориях, которые застроены ветхим жильем и двухэтажными домами. Если экономика не будет работать, ни один инвестор не придет на снос ветхих строений».
Об экономике вспомнил и управляющий директор «НОВОГОР-Прикамье» Сергей Касаткин. Он уверен, что инвестор «не пойдет» в новый центр при таких условиях. «У нас не такое большое ВВП, как в крупных городах, поэтому нужно искать другие механизмы решения, — пояснил он. — Нам нужна не просто высота, нужны другие архитектурные решения, обеспечение инженерной инфраструктуры на другом уровне. К тому же, здания от 25 до 30 метров — серьезные вложения в коммунальную инфраструктуру. И в этом случае идет ущерб целой зоне — система технологически связана».
Архитекторы из совета сошлись во мнении, что важно, как город выглядит со стороны Камы, и что должны быть продуманы целые улицы, а не отдельные земельные участки.
«Градостроительный департамент, идя сюда, не рассчитывал на аплодисменты и что им удастся сразу найти уникальное решение, — подытожил Дмитрий Самойлов. — Нужно помнить, что есть круг держателей интересов, — просто надо сейчас регламентировать нашу с ними совместную работу. Тема облика Перми требует вмешательства со стороны городских властей».
Гендиректор ОАО «Пермглавснаб» Владимир Занин считает решение увеличить застройку «назревшим» и логичным, потому что «20 метров не были никак обоснованы». «Тем более что в принципиально ключевых точках параметры менялись, например в ЖК „Феникс“, — комментирует он. — Учитывая, что новая плотность застройки ужесточилась, пока сложно сказать, выгодно это застройщикам или нет. Развитие застроенных территорий связано с комплексом вопросов: что можно построить исходя из новой плотности, исходя из новой высотности, поможет ли город в расселении».