Российский рынок жилья может кардинально измениться, если застройщики перейдут на проектное финансирование вместо привычного сейчас строительства с привлечением средств дольщиков. По оценкам участников рынка, если долевое строительство отменят, численность застройщиков сократится, снизится объем строительства жилья, а цены на жилье вырастут на 15–35%.
Фото: Зотов Алексей, Коммерсантъ / купить фото
Проработать возможность введения проектного финансирования в области строительства жилья и подготовить план поэтапного перехода на него с долевого строительства президент Владимир Путин на минувшей неделе поручил главе Минстроя Михаилу Меню. Сейчас застройщики оформляют проектную документацию, получают разрешение на строительство и сразу открывают продажи — строительство ведется на средства дольщиков. Их привлечение регулируется федеральным законом №214 (214-ФЗ) о долевом строительстве. Он недавно был изменен. В частности, появилась привязка размера уставного капитала к объему портфеля девелопера. Дополнительно был принят закон о компенсационном фонде дольщиков: он обязывает девелоперов резервировать в уполномоченном банке не менее 10% от ориентировочной стоимости всего проекта, отчислять 1,2% стоимости каждого договора долевого участия в фонд дольщиков, на деньги из которого планируется достраивать дома развалившихся застройщиков или выплачивать компенсации пострадавшим. Предусматривается также и ограничение по выдаче разрешений на строительство: одна компания — одно разрешение. Все это стало необходимым на фоне развала гигантской строительной пирамиды СУ-155 Михаила Балакина, чьи невыполненные обязательства перед покупателями жилья на общую сумму 40 млрд руб. взяли на себя государство и частично коммерческие девелоперы.
Текущий механизм финансирования строительства означает, что девелопера кредитуют дольщики — они оплачивают полную стоимость квартиры в еще не построенном доме. По оценкам «НЭО Центра», средства дольщиков в расходах девелоперов на строительство жилья составляют 40%. Строительство с привлечением проектного финансирования подразумевает, что девелопер привлекает деньги институционального инвестора или банка, несет ответственность за готовность проекта перед ними, платит проценты за обслуживание долга (если предусмотрено) и продает только готовое жилье. За рубежом так строится большая часть жилья, строящиеся дома покупатели оплачивают поэтапно — вносят деньги частями по мере готовности здания.
Участники рынка осторожно оценивают последствия таких изменений.
«Небольшим застройщикам это может оказаться не под силу»
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:
— Если переход к проектному финансированию будет поэтапным, когда все участники готовы перестроиться, то процесс пройдет безболезненно. Но последствия для рынка все же будут. Это связано с тем, что схема проектного финансирования будет доступна в основном крупным застройщикам, которые состоят в партнерских отношениях с банками. Небольшим застройщикам это может оказаться не под силу, что приведет к дальнейшему укрупнению рынка и, как следствие, может привести к сокращению общего объема строительства. Кроме того, проектное финансирование создает тепличные условия для формирования крупного государственного застройщика-монополиста. Стоимость квадратного метра, по нашим оценкам, даже при сохранении текущих объемов строительства и ввода жилья вырастет как минимум на 15–25% — на текущую разницу между готовым и строящимся жильем. Если объем строительства и ввода будут ниже — рост цен может быть еще более существенным.
«Долевое строительство никуда не уйдет в ближайшие пять—семь лет»
Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»:
— Отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию изменят правила игры на рынке жилья — и продаж, и строительства. Игроков на рынке станет меньше, цены могут существенно вырасти — на 25–35%. Если не будут работать механизмы повышения доступности жилья, то продажи могут остановиться. Тем не менее не стоит торопиться с выводами, поскольку сегодня рынок долевого строительства — это 3,5 трлн руб. и неизвестно, способны ли банки сейчас заместить эти средства. Вероятнее всего, долевое строительство никуда не уйдет в ближайшие пять—семь лет.
«Снижение предложения на рынке закономерно сопровождается ростом цен»
Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК А101:
— До сегодняшнего дня основной источник финансирования отрасли — деньги граждан, которые на текущий момент инвестировали 3,5 трлн руб. Для сравнения: размер всего кредитного портфеля в сегменте строительства у крупнейшего банка страны Сбербанка составляет 800 млрд руб. Сейчас проектное финансирование — наиболее востребованный инструмент для застройщиков элитного жилья и жилья бизнес-класса. Бывший экономкласс, нынешний стандарт, и комфорткласс традиционно финансировались за счет денег дольщиков. При одновременном переходе всего рынка на проектное финансирование резко сократится доступ застройщиков к деньгам, что снизит количество проектов. Снижение предложения на рынке закономерно сопровождается параллельным ростом цен во всех сегментах.