Севастопольскую землю тяготит украинское наследие
Неурегулированность земельно-имущественных отношений в Крыму и Севастополе создает значительные риски для экосистемы курортного региона и порождает ненужное социальное напряжение. Такие нашумевшие конфликтные ситуации, как арест земельных участков в урочище Ласпи под Севастополем или предполагаемая застройка Солдатского пляжа в городе-герое, однозначно демонстрируют необходимость более активного взаимодействия властей с местным населением и общественными организациями. В Севастополе, который по всем меркам является особым субъектом России, земельные проблемы стоят особенно остро.
Фото: Коммерсантъ / Игорь Казац / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Виктор Коротаев / купить фото
Правоприменение с политической волей
Недавнее решение Балаклавского суда Севастополя арестовать почти тысячу земельных участков в урочище Ласпи, одном из наиболее значимых памятников природы на Южном берегу Крыма, стало, возможно, самым прецедентным событием в затянувшемся процессе перехода Крыма из украинского правового поля в российское. В украинский период более 1,2 тыс. участков в заповедном урочище было передано под индивидуальную застройку — по сути, под дачи и садоводства. Но с вхождением Крыма и Севастополя в состав России новые власти города стали подавать иски в суд об истребовании участков из частного пользования в связи с предстоящим созданием в Ласпи особо охраняемой природной территории (ООПТ). Президент Владимир Путин поручал Минэкономразвития, Минприроды и правительству Севастополя до 1 августа разработать комплекс мер по защите урочища Ласпи от застройки и создать там ландшафтный заповедник регионального значения.
Однако срок выполнения поручения выполнен не был, что вызвало серьезное недовольство руководства Общероссийского народного фронта, одного из главных участников программы Года экологии в России. В конце сентября в Севастополе побывал координатор экологических проектов ОНФ, депутат Госдумы Владимир Гутенев, который выступил с резкой критикой действий местных властей.
«Мы видим, что разрастаются коттеджные поселки, а под видом пансионата для отдыха с детьми формируется жилье, которое продается как апартаменты. Этот процесс надо остановить. Ничто не мешает правительству Севастополя выполнить поручение президента и продолжить возвращение в лоно государства собственности, а не смотреть на то, как продолжается строительство»,— заявил Гутенев, призвав власти города-героя проявить политическую волю. Судя по тому, что всего через несколько дней после этого визита Балаклавский суд принял массовое решение по землям в Ласпи, призыв был услышан.
В то же время урочище Ласпи — это далеко не единственная территория Севастополя, где властям стоило бы проявить принципиальность в земельных вопросах. Например, еще с украинских времен один из крупных местных девелоперов — компания «Интерстрой» — пытается начать постройку апарт-отеля на Солдатском пляже в северной части города. «Это последний незастроенный участок на море в огромном районе города. Коммуникации в этом районе не рассчитаны на новые дома, особенно остро стоит вопрос канализации: у соседних многоэтажек все подвалы заполнены канализационными стоками, в плохом санитарном состоянии находится соседний пляж „Омега“. Поэтому жители города и общественные организации противостоят этим планам еще с тех времен, когда Крым принадлежал Украине»,— поясняет севастопольский источник.
На данный момент проект застройки Солдатского пляжа упирается в археологическую экспертизу. В Генплане Севастополя 2005 года, который действует до сих пор, эта территория была обозначена как перспективная для археологических раскопок, а приказом Министерства культуры РФ так называемая Херсонесская хора включена в границы достопримечательного места. Как сообщил на днях руководитель Управления охраны объектов культурного наследия Севастополя Михаил Рязанцев, застройщик должен представить результаты археологических исследований, организовав их за свой счет. Тем не менее по факту строительство уже началось, в середине сентября рядом с Солдатским пляжем появился забор, огораживающий будущий апарт-отель.
Ходьба по минному полю
Такие сюжеты вызывают недоумение у многих севастопольцев: оказывается, что на фоне массового ареста земель, выданных в украинские времена, для отдельных лиц существуют исключения. «Севастопольское правосудие выносит решения по земельным вопросам только в интересах власть имущих. Вопросы, касающиеся конституционных прав граждан, ущемляются, подрывая их доверие к государству. Причем эта предвзятость носит избирательный характер: только там, где застройщики заинтересованы в территориях, на которых расположены дачно-садовые кооперативы»,— говорит севастопольский общественный активист, кавалер медали Минобороны РФ «За возвращение Крыма» Ленур Усманов, который сам лишился участка в районе Балаклавы, полученного им еще в 2010 году. Суд счел, что участок был приобретен незаконно; по мнению Усманова, это полный абсурд: «Сроки исковой давности прошли, претензий со стороны надзорных органов Украины не было. Как российские чиновники могут усматривать какие-то противоправные действия украинских чиновников, утверждая, что при этом были нарушены права РФ? Это полный абсурд, который открывает ящик Пандоры. Где гарантия, что завтра не начнут оспаривать законы СССР?»
С каждым подобным случаем суды должны разбираться отдельно, считает первый заместитель генерального директора, начальник юридического отдела ОАО «Стройпроект» Евгений Краснолобов. По его словам, если ответчики докажут, что в момент выделения земельного участка это не противоречило законодательству Украины, то претензии к ним должны быть сняты. Но, с другой стороны, ни свидетельства о собственности, ни добросовестность приобретателя, ни сроки владения не спасут, если спорный объект действительно находится на землях, которые всегда входили в состав особо охраняемых природных территорий, или если многоквартирный дом построен без разрешения на строительство на землях, выделенных для ИЖС.
«Насколько мне известно,— продолжает господин Краснолобов,— в Крыму не было случаев, когда границы особо охраняемых зон изменяли в невыгодную для собственников сторону уже после регистрации их прав. Власти говорят, что земли выделялись изначально незаконно, а у ответчиков нет положенного пакета документов. Например, есть свидетельство о собственности, но объект не поставлен на кадастровый учет. А ведь без этого свидетельство вроде бы не должны были выдать. Хотя вопросы о том, почему это обнаружилось только сейчас, и о том, что требования об освобождении незаконно полученных участков предъявляются якобы весьма избирательно, выходят за рамки права».
В целом же интересу к объектам недвижимости в Крыму и Севастополе вся эта ситуация не способствует, констатирует Евгений Краснолобов. В качестве примера он приводит историю о том, как один гражданин России уже после воссоединения с Крымом купил эллинг у моря. Сделка была оформлена как цессия по договору аренды земельного участка для размещения временных сооружений, получены все необходимые подписи в муниципалитете, но потом оказалось, что власти считают это незаконным захватом пляжа и будут требовать признать договор ничтожным, а все строения с участка убрать. «Получается, что покупатель курортной недвижимости в Крыму вступает на какое-то минное поле, где вообще не знаешь, откуда ждать неприятностей»,— резюмирует юрист.
Исполнительный директор УК «Фонд Юг» Эдуард Жучков также считает, что создать единую правоприменительную практику по всем подобным ситуациям в Крыму и Севастополе сложно. Тем не менее есть законодательные акты и нормативы, которые четко говорят о назначении участка, даже если правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и регламенты на территории муниципального образования, на которой находится земельный участок, еще не утверждены. В первую очередь это закон Республики Крым от 31 июля 2014 года №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым». Ст. 5 этого закона дает четкий ответ, как соотносятся категории земель в Крыму, установленные при Украине, и категории земель в соответствии с Земельным кодексом РФ.
При этом, отмечает господин Жучков, возникает масса нюансов в связи с разницей в законах России и Украины. Например, по украинскому законодательству сделки по отчуждению недвижимости подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Но особенность этой процедуры заключалась в том, что сделки могли удостоверяться не только по месту нахождения недвижимости, но и по месту жительства одной из сторон. При этом права, зарегистрированные на объекты, расположенные в России, в соответствии с российским законодательством, невозможно оспорить на основании законодательства стороннего государства. То есть, «зарегистрировав» право на Украине, «собственник» получит лишь бумажку, но не недвижимость.
«Сейчас в Крыму происходит ряд громких судебных процессов, связанных с изъятием участков у нынешних владельцев. Поэтому перед покупкой недвижимости на вторичном рынке в этом регионе нужно серьезно подстраховаться. Возможно, будущим покупателям пригодится практический совет: если право собственности на объект зарегистрировано до 21 марта 2014 года, не потрудитесь запросить информацию у Государственной регистрационной службы Украины, сделать это можно через юристов или нотариусов, работающих на территории Украины»,— рекомендует Эдуард Жучков.
Возвращаясь же к теме соблюдения экологических нормативов при строительстве в Крыму, следует отметить, что это будет очень долгий и непростой процесс, учитывая сам характер севастопольского девелопмента в украинский период. По большому счету, за 23 года в составе независимой Украины в городе не было реализовано ни одного серьезного проекта комплексного освоения территории, тогда как для России это давно совершенно нормальная практика, в том числе в курортных зонах. Поэтому, убежден Ленур Усманов, крымским застройщикам надо брать за основу соответствующие проекты в «большой» России, например в Казани. «Точечная застройка в Севастополе уродует город, приводит к коллапсу и невозможности дальнейшей привязки этих объектов к другим. В результате растет и количество машин на дорогах, многоуровневых парковок не хватает, равно как и спортплощадок, детсадов и другой инфраструктуры. Поэтому допустимо строительство только комплексных кварталов вместо использования пустых земель по непонятным документам, выданным еще при Украине,— как раз здесь и есть смысл оспорить целесообразность уплотнительной застройки»,— считает активист.