Территория серьезных намерений

Индустриальные парки предлагают своим резидентам полную инженерную подготовку территории и услуги эксплуатации — освобождая предприятия от большой предварительной работы. Платить за это удобство целесообразно, если у компании есть планы развивать свое производство.

Владислав Ганш

В крупных индустриальных парках ("А Плюс Парк Шушары", "Марьино", "Кола", "Федоровское", "Уткина Заводь") стоимость земли варьируется от 2 до 3,5 тыс. рублей за квадратный метр. Она растет в зависимости от стадии готовности площадки.

Индустриальные парки часто связывают с арендой, но по факту абсолютное большинство парков предлагает либо инженерно подготовленные земельные участки на продажу, либо строительство под заказ. Для частного инвестора создавать арендные промышленные площади невыгодно: слишком низка ставка, которую готовы платить арендаторы. Она составляет 250-300 рублей за квадратный метр в месяц и не позволяет окупить в разумные сроки строительство нового цеха. При этом в "сером" поясе и промзонах за эти деньги вполне можно найти помещения. Их качество, конечно, будет несопоставимо, но цена — один из ключевых факторов при принятии решений на рынке.

Резидентами индустриальных парков в основном являются представители машиностроительного и транспортного кластеров, производители автокомпонентов и стройматериалов, представители фармацевтической и пищевой отраслей промышленности.

Кому тесно

Большая часть резидентов пришла в индустриальные парки до 2014 года, преимущественно это международные компании из разных секторов промышленности. Для международных компаний ключевым условием выбора площадки является минимизация юридических и технических рисков, связанных с непрофильной деятельностью — проектированием и строительством предприятия. Именно эту задачу и решают индустриальные парки, предлагая своим резидентам полную инженерную подготовку территории и услуги эксплуатации. В этом их главное преимущество. Недостатком в данном случае является цена — качественный индустриальный парк не может быть дешевым.

ГК "Севкабель" стала резидентом индустриального парка "Марьино", потому что в городе ее заводу стало тесно и неудобно. "Производственная площадка "Севкабеля" потребляет тысячи тонн материалов, столько же выдает продукции — и все это устремляется по городу на гигантских фурах. Мы находимся на Кожевенной линии, в Гавани Васильевского острова — это существенно усложняет нам жизнь за счет логистических накладок. Частично мы постарались решить этот вопрос, перенесли все производство на одну сторону — ранее наш завод располагался сразу и на Кожевенной линии, 39 (80%), и на Кожевенной линии, 40 (20%). За счет модернизации удалось сократить необходимые для производства площади, но наш завод построен больше 130 лет назад, поэтому его инфраструктура не позволяет воплотить некоторые смелые планы. Например, существенное расширение продуктовой линейки, которое мы планируем",— рассказывает генеральный директор ГК "Севкабель" Артем Пидник.

По его словам, индустриальные парки — удобная площадка для полноценного развития производства, с готовой инфраструктурой, охраной, логистикой. "То есть не нужно самостоятельно заниматься бесконечной подготовкой только к строительству — можно найти уже готовую, идеально подходящую площадку, которую останется только приспособить под себя. Это экономит время, силы и деньги, в том числе",— говорит руководитель "Севкабеля".

Особые параметры

Компания "Текнос" выбирала площадку для своего российского производства в 2012 году. "Цели выбрать земельный участок именно в Санкт-Петербурге, в Ленинградской области или обязательно в индустриальном парке не было. Для нас было важным соответствие земельного участка нескольким требованиям: размер земельного участка и возможность разместить на нем наше лакокрасочное производство, наличие достаточной электрической мощности, водоснабжения и водоотведения, прозрачность сделки. В большинстве случаев большие земельные участки предлагались на удалении от Петербурга и без необходимого обеспечения энергоресурсами, а в городе предлагались участки с достаточным энергообеспечением, но на них нельзя было разместить лакокрасочное производство нашего класса опасности. В результате поисков мы отобрали три земельных участка. Мы провели тендер, который выиграл индустриальный парк "Марьино". Его основными преимуществами стали прозрачность сделки, готовая инфраструктура и понятные условия дальнейших взаимоотношений с управляющей компанией",— вспоминает директор филиала ООО "Текнос" в Санкт-Петербурге Кирилл Шангин.

Специфических требований к площадке у его компании не было: для размещения лакокрасочного завода были необходимы санитарно-защитная зона 300 метров вокруг земельного участка и электрическая мощность не менее 2 МВт.

Основные требования "Севкабеля" к индустриальному парку касались логистического удобства и инженерной подготовленности территории. "Парк "Марьино" расположен рядом с основными магистралями и транспортными узлами, внутри самого парка отличная транспортная инфраструктура — с разметкой, дорожными знаками — это для нас огромное преимущество. Плюс нам было очень важно найти уже готовые помещения, которые мы можем приспособить под существующее производство, с запасом квадратных метров под развитие, под наши далеко идущие планы. И, конечно, нас волновал вопрос коммуникаций: на нашей будущей площадке уже есть централизованное снабжение газом, водой, электричеством именно в тех объемах, которые нам нужны. И еще мы хотели оставить производство в пределах Ленинградской области, так как "Севкабель" — это прежде всего петербургская компания, с которой началась кабельная промышленность в России. Было бы неправильным полностью вывозить легендарное производство из легендарного места, поэтому в обозримом будущем нашей основной производственной площадкой остается Кожевенная линия, 39, а к ней добавится новый завод в парке "Марьино" — для расширения границ производства",— делится Артем Пидник.

Большинство требований резидентов касается самого земельного участка и инженерных сетей, говорит директор по инвестициям "ВТБ Девелопмент" Александр Паршуков. "Специфика может касаться размера санитарно-защитной зоны или высоких потребностей в электричестве, газе или воде. Возможность удовлетворения таких требований зависит от конкретной площадки. Например, в нашем индустриальном парке "Марьино" мы размещаем предприятия не выше III класса опасности. Получая новую заявку от потенциального резидента, мы учитываем наложение санитарно-защитных зон с уже существующими и строящимися предприятиями, чтобы избежать возможных конфликтов в будущем. Остальная специфика касается уже технических параметров и конфигурации самого производственного комплекса и решается на этапе проектирования",— рассказывает он.

В своей системе координат

В Петербурге действует особая экономическая зона "Санкт-Петербург" (ОЭЗ). По мнению заместителя директора НИИ "Институт правовых исследований и региональной интеграции" РЭУ им. Плеханова Натальи Свечниковой, она не конкурирует с индустриальными парками за резидентов. "В ОЭЗ они сами вкладываются в развитие территории, получая взамен налоговые льготы и таможенный режим свободной таможенной зоны. А индустриальные парки создаются в первую очередь для компактного размещения производств, как правило, не инновационных. Смысл создания индустриального парка в том, чтобы сконцентрировать на одной территории предприятия с общей сферой деятельности или использующие единую инженерную инфраструктуру: энергообъекты и электросети, теплосеть, водные объекты, канализацию и очистные сооружения, сети связи и сигнализации, охрану. Такая концентрация позволяет всем участникам промпарка сэкономить на инфраструктурных издержках",— говорит она.

К резидентам ОЭЗ требований намного больше: и к виду выпускаемой продукции, и к объему инвестиций — этим вопросом занимается Минэкономразвития. В индустриальном парке требования к резидентам устанавливает управляющая компания.

ОЭЗ предлагает льготы для инновационных компаний, а индустриальные парки ориентированы на серийное производство. Такое производство тоже может быть инновационным, но требований по локализации НИОКР на своей территории индустриальные парки не предъявляют. 

"В индустриальных парках более скромный набор льгот. В настоящий момент правительство Санкт-Петербурга готовит пакет мер поддержки резидентов индустриальных парков, однако данная законодательная инициатива пока в разработке",— говорит Александр Паршуков.

В пресс-службе Минпромторга замечают, что в регионах, которые активно занимаются развитием индустриальных парков, действуют местные налоговые льготы — они позволяют промышленным паркам добиваться высоких показателей эффективности. "Например, индустриальному парку Ульяновской области "Заволжье" удалось на рубль вложений в подготовку и развитие инфраструктуры парка привлечь более 27 рублей частных инвестиций. На его территории разместились такие крупные производства, как "Бриджстоун", "Немак", "Шеффлер"",— рассказывают в пресс-службе министерства.

У индустриальных парков есть важное преимущество перед особой экономической зоной — их резиденты не связаны обязательствами по строительству и вводу в эксплуатацию производств. "Если рынок или инвестиционная политика компании изменились после приобретения земельного участка, резидент индустриального парка может спокойно корректировать проект, не опасаясь потери прав на землю и мощности. Кроме того, если проект предприятия предполагает освоение площадки в две очереди, инвестор может приобрести большой участок сразу, опять же не давая никому гарантий по срокам начала его использования. Например, мы в случае приобретения больших участков предлагаем резидентам "Марьино" рассрочку платежей для снижения финансовой нагрузки",— делится Александр Паршуков.

Ассоциация индустриальных парков выделяет две проблемы, которые существенно тормозят создание новых индустриальных парков в России. Это низкое качество подготовки проектов: бизнес-планы и проектная документация вновь создаваемых индустриальных парков, как правило, не отвечают стандартам и требованиям конечных потребителей — инвесторов, а также потенциальных кредиторов — финансовых организаций. Во-вторых, это недостаток заемного финансирования. Владельцы парков вынуждены ждать инвесторов, надеясь привлечь их средства для развития бизнеса. Создание полноценного индустриального парка требует затрат в размере от 5 до 25 млн рублей на 1 га. Однако фактически инвестиции в инфраструктуру новых индустриальных парков в РФ составили по реализованным проектам за последние десять лет в среднем 5,1 млн рублей на 1 га.