Статистика рапортует о новых рекордах в продвижении безналичных расчетов на рынке продажи жилья: на «первичке» наличные уже побеждены, а ипотечные кредиты потихоньку теснят их и с вторичного рынка. Впрочем, пока большая часть сделок на «вторичке», как и десять лет назад, проходит через сейфовые ячейки.
Фото: Антон Ваганов, Коммерсантъ / купить фото
Специально для “Ъ” ипотечный банк «ДельтаКредит» провел исследование о том, как изменилась доля наличных в ипотечных сделках на рынке жилой недвижимости Московского региона. Изучив собственные документы с 2010 года, «ДельтаКредит» выяснил: за последние семь лет доля ипотечных сделок с использованием наличных средств заемщиков сократилась втрое. Если в 2010 году граждане, покупающие жилье в Москве и Московской области с привлечением ипотечных кредитов, явно предпочитали наличные (почти 90% сделок), то к концу 2017-го две трети сделок приходятся на безналичные формы расчетов — аккредитивы, накопительные счета, банковские переводы со счета покупателя на счет продавца.
Столь заметные изменения в «ДельтаКредите» связывают «с ростом популярности безналичных форм расчетов, с их безопасностью, меньшими затратами, удобством и ростом финансовой грамотности клиентов». Наличные, о которых идет речь в ипотечных сделках (банк изучал портфель по вторичному рынку жилья),— это первоначальный взнос, составляющий 10–20% от суммы покупки.
Казалось бы, данные «ДельтаКредита» подтверждают общий тренд на увеличение доли безналичных платежей. Однако, если посмотреть на статистику и оценки экспертов, касающиеся основных схем расчетов на рынке недвижимости, выясняется, что здесь все далеко не так однозначно.
Безналичные мечты
В начале этого года ЦБ отчитался о рекордном росте безналичных платежей, совершаемых гражданами с помощью банковских карт: доля операций по оплате товаров и услуг картами в 2016 году составила, по его данным, около 80% от общего числа трансакций, проведенных физлицами. Рекордный показатель за последние пять лет.
Однако, если взглянуть на статистику ЦБ по объему операций по картам в денежном выражении, оценки окажутся куда скромнее: большую часть средств — около 53% из почти 49 трлн руб.— клиенты все же снимали с карт наличными.
Вряд ли люди поведут себя иначе, когда речь зайдет о крупных финансовых операциях.
Действительно, по словам управляющего партнера «Миэль—сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, на «вторичке» подавляющее большинство сделок проходит с использованием классического способа расчета через банковскую ячейку. Точно так же все происходило и пять, и семь, и десять лет назад. «Я не наблюдал сокращения числа сделок с использованием наличных — на вторичном рынке столичного жилья это все так же основная форма расчетов при приобретении квартиры»,— соглашается директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов. Причем если в Москве и в крупных городах участники сделки все-таки используют банки хотя бы в качестве «сейфа», то в регионах до сих пор покупатели нередко заключают договор с помощью нотариуса, приходя на сделку с «чемоданом денег».
Согласно оценкам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на расчеты с помощью банковских ячеек приходится около 97% договоров купли-продажи на вторичном рынке жилья — то есть наши покупатели и продавцы не используют для расчетов перевод со счета на счет, как это делают за рубежом и где это давно считается нормой.
Риэлтор из Бостона Дмитрий Дрибинский говорит, что в США тоже используют кэш в сделках с недвижимостью, но сразу уточняет: «Когда речь идет о том, что покупатель приобретает дом за кэш, имеется в виду, что он просто не использует ипотечный кредит. Но это подразумевает банковский перевод со счета покупателя на счет продавца. И никак иначе. Нет, наверное, сделка с использованием наличных возможна и в США, но я в своей практике никогда с этим не сталкивался. В Америке рынок недвижимости и в целом строительная отрасль настолько жестко отрегулированы, не говоря уже о банковской системе, что вам в любом случае придется иметь дело с IRS (InternalRevenueService — Американская налоговая служба.— “Ъ”), а также с юристами, оценщиками и так далее, которые будут досконально проверять чистоту сделки».
Сделки на недоверии
В России ничего подобного нет. Как утверждают риэлторы, люди не хотят связываться с безналичными расчетами, потому что не доверяют банкам. «Многие участники сделок считают, что деньги на счету как бы “ненастоящие”, их нельзя потрогать. Также многие боятся покупать через аккредитив, потому что при крахе финансовой организации эти средства никак не компенсируются. Психологический фактор играет в таких случаях решающую роль»,— делится наблюдениями Татьяна Саксонцева.
Граждане не только до сих пор не готовы доверять банковской системе в силу разных причин, но и, как отмечает Михаил Куликов, относятся к ней даже более критично, чем пять-семь лет назад, ведь сегодня попасть под санацию может даже банк без видимых проблем. В такой ситуации рискованно доверять любому из них. «Поэтому в ближайшее время тенденции к росту сделок по безналу я не ожидаю. Для увеличения этой доли нужно доверие к банкам. А для этого необходима стабильность на протяжении долгого времени, чего мы пока не видим»,— констатирует Саксонцева.
Возможно, в перспективе ситуация и будет меняться, но явно небыстро. В частности, как считает Мария Литинецкая, замещение сделок с наличными взаиморасчетами с помощью аккредитива возможно только при законодательных нововведениях. «Добровольно ни продавцы, ни покупатели не готовы использовать аккредитив»,— говорит она. Отметим, что в 2017 году данный тренд лишь упрочился на фоне отзыва лицензий у крупных банков: в отличие от вклада, аккредитив не подлежит обязательному страхованию, а значит, в случае форс-мажора банк не вернет деньги.
Это подтверждают и результаты ежегодного мониторинга Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), посвященного уровню доверия финансовым институтам.
По данным последнего опроса НАФИ, уровень доверия россиян к банкам заметно снизился: если в 2016-м кредитным организациям доверяли 67% опрошенных, то в этом году — лишь 60% респондентов.
И произошло это как раз за счет доли сомневающихся, которые раньше «скорее доверяли» фининститутам.
Есть у подобного недоверия и еще один аспект. По словам Марии Литинецкой, многие покупатели, да и сами продавцы не готовы демонстрировать свои средства ни банкам, ни государству. Это естественно, поскольку подавляющее большинство продавцов, как и ранее, занижают суммы договора для ухода от налога на прибыль.
Основная схема обхода требований налоговой при продаже недвижимости не изменилась. По словам Михаила Куликова, люди по-прежнему указывают в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры, если она находилась в их собственности меньше предельного срока владения (раньше он составлял три года, на данный момент — пять лет).
Не будем забывать и про финансовую сторону вопроса. Аренда банковских ячеек обходится в несколько тысяч рублей, а комиссия за безналичный расчет снимается в виде процента от суммы денежного перевода. «Поэтому клиенты и выбирают более простой, надежный и понятный вариант с “живыми”, а не виртуальными деньгами на счете банка»,— резюмирует Литинецкая.
Ипотека нашей надежды
Однако, когда человек берет в банке ипотечный кредит, доверие играет, мягко говоря, второстепенную роль — тут важно получить деньги. Причем получить можно не просто деньги, а, благодаря господдержке ипотеки, дешевые деньги — сегодня вполне реально найти ипотеку меньше чем под 10% годовых.
Как отмечают в своем исследовании «Стройка в России: Сага о квадратном метре и жилищной проблеме» фонда поддержки социальных исследований «Хамовники», ввиду усиленной заботы о решении жилищной проблемы со стороны государства значительно изменилось отношение банков к заемщикам, и в результате сложилась ситуация, когда банки повсеместно идут на раздачу денег под покупку жилья, закрывая глаза практически на любые «нюансы». В частности, сложилась практика покупки жилья буквально без копейки денег через процедуру завышения стоимости недвижимости на размер первоначального взноса по ипотечному кредиту. При этом на документы, сопровождающие сделку, банки зачастую смотрят сквозь пальцы — им важно выдать как можно больше кредитов. И все это на фоне снижения ипотечных ставок!
Со следующего года Центробанк планирует ужесточить требования к банкам, выдающим кредит с низким первоначальным взносом. По официальной версии, опасения ЦБ вызваны резким ростом числа подобных кредитов. Так, в частности, согласно данным экспертов «Метриум групп» за восемь месяцев этого года доля таких кредитов в суммарной выдаче ипотеки выросла с 6,8% до 20,6%. Однако, возможно, ЦБ, видя еще и использование серых схем, пытается противостоять им до того, как долевое строительство в его нынешнем виде все же отменят.
Сами кредитные организации стремятся по мере возможностей увеличить долю безналичных расчетов в сделках с недвижимостью. «Дело в том, что некоторые банки стали стимулировать клиентов — если платить по безналичному расчету, то они могут сокращать ставку по кредиту, как, например, Россельхозбанк»,— рассказывает Татьяна Саксонцева. По ее словам, продавцы бывают готовы согласиться на безналичный расчет, поскольку не платят за проверку банкнот на подлинность — а это может составлять до 0,3% от общей суммы.
Все это — низкая ставка по ипотеке, сокращение первоначального взноса, дополнительные бонусы от банков — приносит свои плоды. Если в 2010 году банки выдали чуть больше 301 тыс. ипотечных кредитов более чем на 380 млрд руб., то в 2016-м россияне взяли уже почти 856,5 тыс. ИЖК на 1,473 трлн руб.
Согласно данным ЦБ, общий объем выданных ипотечных кредитов в целом по России в октябре этого года вплотную приблизился к 5 трлн руб.
Но если брать показатели, характеризующие развитие рынков недвижимости разных стран, которые применяются Международным валютным фондом, по соотношению кредитов на жилую недвижимость к другим кредитам Россия (9,1%) находится на одном уровне с Турцией и Киргизией (9%). При этом мы уступаем США (31%), всем странам Европы (Германия — 18,6%, Дания — 30,3%, Австрия — 20,6%, Финляндия — 29,7%) и даже Республике Беларусь (13,7%) и Бутану (10,1%). То есть уровень проникновения ипотеки в России, хоть и растет, но до сих пор достаточно скромен.
Наличным здесь не место
Впрочем, есть на рынке недвижимости сегмент, где безналичные расчеты уже сейчас царят безраздельно.
По словам Марии Литинецкой, при покупке квартир в новостройках абсолютное большинство расчетов — безналичные: необходимая сумма после регистрации ДДУ вносится покупателем на счет застройщика, реквизиты которого указаны в договоре.
«Возможность оплатить наличными — это огромная редкость,— говорит она.— Даже когда речь идет о мелких застройщиках».
Кроме того, на первичном рынке значительна доля ипотеки — по итогам октября, согласно оценкам «Метриум групп», ипотека используется в 44% сделок. А она исключает наличный расчет: банк сам переводит деньги застройщику, и клиент не имеет возможности их обналичить. Сегодня на первичном рынке Москвы растет и доля сделок по ДДУ, и доля сделок с привлечением ипотеки.
Как отмечает генеральный директор «ИНТРО Технологии Рус» Денис Вечканов, по данным Росреестра, порой сложно оценить влияние ипотеки на рынок новостроек, поскольку ведомство учитывает не только кредитные договоры с банками, но и ипотеку, возникшую в силу закона. «По закону ипотекой считается любая запись о передаче права собственности на недвижимость, при которой объект сделки находится в залоге у продавца до полной оплаты. На рынке долевого строительства это может быть продажа в рассрочку застройщиком или посредником, а также договоры уступки прав требования по ДДУ с рассрочкой»,— поясняет Вечканов. Тем не менее, по его сведениям, в нынешнем году снижение ставок по ипотеке стимулировало продажи жилья в новостройках в Москве и в ряде крупных российских городов.
На данный момент, по словам Вечканова, удешевление ипотеки позволяет удовлетворить спрос со стороны потребителей, заинтересованных в доступном жилье. Об этом косвенно свидетельствуют и данные «ИНТРО Аналитики»: согласно оценкам экспертов компании, доля ипотеки выше в сегменте квартир малого метража, в удаленных от центра районах — особенно в Новой Москве.
Единственное исключение на рынке новостроек — апартаменты, которые дешевле квартир, но покупаются в основном за наличные, в инвестиционных целях. Согласно оценкам экспертов «ИНТРО Аналитики», в этом сегменте количество сделок на первичном рынке Москвы в прошлом году заметно выросло — до 48,9 тыс. по ДДУ.