«Остановить стройку – это как заглушить двигатель машины в мороз»

Руководитель строительной ГК «Развитие» депутат Воронежской областной думы Сергей Гончаров рассказал о том, какие механизмы и стратегии использует компания в высококонкурентной среде жилищного строительства, какую нишу ей удалось занять, а также о том, какова экономика объектов с самыми дешевыми квартирами в Воронеже.

— В условиях высококонкурентной среды на рынке многоэтажного жилищного строительства наметилась схожая тенденция: рынок корректируется не через цены, а через размер квартир. Доля небольших квартир площадью до 25 кв. м в Воронеже увеличилась преимущественно за счет предложения ГК «Развитие». Оправдан ли большой объем вывода на рынок жилья суперэкономкласса?
— То, что мы стремимся в этой нише работать, я не скрываю. При этом объем таких квартир в общем проценте нашей застройки невелик. Если мы говорим о предложении квартир в 16–18 кв. м, то это жилой центр в рамках проекта «Интурист». В остальных объектах «Развития» однокомнатных квартир-студий площадью до 25 кв. м не более 10%, если оценивать размер инвестиций, который привлекается от граждан на строительство. Полноценные квартиры в таком метраже сделать практически невозможно. В основном это студии.

— Реальный старт продаж нового для Воронежа формата в ЖК «Интурист» начался через полтора года после его заявки. Считаете, что благоприятное время для запуска проекта было упущено?
— Остановить стройку — это как заглушить двигатель машины в мороз минус 35. Крайне сложно потом заново развернуть стройку, перезапустить продажи из-за отзывов риелторов, общественного мнения, упущенных потенциальных покупателей, которые хотели приобрести там жилье.

— «Интурист» остается в Воронеже единственным объектом с минимальным ценником?
— Да, по крайней мере, с ценой, приближенной к материнскому капиталу. Такой формат еще никто не создавал.

Но нужно еще учитывать тот факт, что при минимизировании площади квартир их себестоимость растет на 20–30%.

Потому что увеличивается концентрация всех сетей, окон, дверей, межкомнатных стен. Для застройщика снижается норма прибыли.

— Чем оправдана такая стратегия? Это борьба за своего покупателя?
— Да, по крайней мере, у нас есть продукт, которого нет у других. Мы первые в Воронеже, кто вышел с большим количеством студий — два с лишним года назад, это жилой дом «Авиатор» на улице Туполева со студиями по 850 тыс. руб. Я предполагаю, что покупатели такого жилья составляют 3–5% населения, но они, по крайней мере, наши.

У нас есть понимание, для кого мы делаем квартиры. Уровень жизни большей части населения сегодня невысок, и доходы не особенно высоки. Это квартиры для тех категорий граждан, которым они требуются: для расселения, сдачи в аренду.

— Перед тем как выводить проекты с малогабаритными жильем, анализировали рынок?
— Анализировали. Только аналитика каждые полгода меняется. Пока невозможно проанализировать доходы населения. Можно сравнивать годовую динамику по количеству ипотеки. Предсказать спрос можно только за счет субъективных анализов. Рынок пока до сих пор стихийно «серый».

Я понимаю следующее — на рынке малогабаритных квартир мало, потому что их крайне тяжело сделать. Они получаются на торцах зданий. Наполнить этими квартирами все здание очень тяжело. Придется здание делать узким, а эффективная площадь будет на 30% меньше.

— «Развитие» начинает проект комплексной застройки в рамках ЖК «Галактика». Там удалось этого избежать?
— «Галактика» разработана с учетом поэтапного ввода в эксплуатацию — по секциям. Мы разделили их намеренно, тем самым потеряв показатели по всему жилому комплексу. Но при этом получили стратегическую возможность: строить одну секцию и наблюдать за рынком. Если определенные планировки будут продаваться плохо, мы можем маневрировать. В последующих очередях планировки могут быть скорректированы — монолит это позволяет. Среди застройщиков самое большое количество типов планировок в одном подъезде будет у нас.

— Можно ли считать, что для компании найденная ниша — определенный трамплин? С нее удобно «набрать вес» для дальнейшего развития?
— В принципе, да. Это пока более-менее уверенная среда. Здесь не так все страшно. У меня нет пока понимания, как мы будем конкурировать с нашими гигантами, у которых есть места, возможность построить свою же инфраструктуру в огромных кварталах. Я должен планировать стратегически — что мы делаем и для кого.

— Уменьшение габаритов жилья — это ответ на снижение доходов населения?
— Люди по-разному смотрят на квартиры. Кто-то смотрит на цену квадратного метра, кто-то на цену квартиры, красоту планировки или локацию. И между всеми этими потребностями нам приходится варьировать. Мы действительно предлагаем минимальную стоимость квартиры. Для тех, кто ориентируется на цену квадратного метра, мы тоже можем быть вполне в тренде. Соответственно, мы проигрываем только в том случае, если человека не устраивает локация проекта или ему нужна квартира больше и мы не попадаем с габаритами. Под всех подстроиться невозможно.

Но мы понимаем, что при любых катаклизмах цена квартиры будет важна. При увеличении доходов населения станут интересны квартиры больше, лучше, с хорошей качественной инфраструктурой.

— Это еще один бонус для привлечения покупателей на объект — обустройство территории, инфраструктура. Получается его использовать?
— Я стараюсь быть хорошим заказчиком для дизайнера, чтобы проект был реализован качественно. Есть идеи, но они могут воплотиться, если руководитель будет вкладывать свои силы в каждый этап работы и прорабатывать все до мелочей. Необходимо ломать стереотипы и находить эти решения. Мы большое внимание уделяем проектам придомовых территорий, создаем детские и спортивные площадки, зоны отдыха для взрослых, делаем озеленение. В ряде проектов предусмотрено создание нового парка или сквера. На бюджете стройки качественное красивое благоустройство — не всегда большие деньги. Нужно найти баланс. И для этого не нужно ничего сверхъестественного. Нормальная тротуарная плитка, деревья ухоженные. Я на своих стройках деревья запрещаю пилить, которые не мешают строить, вплоть до увольнения. В «Галактике» мы будем работать над оформлением подъездов, планируем сделать велодорожку через весь ЖК.

— Это имиджевые решения?
— Важно, чтобы мы гордились тем, что делаем. Это наш внутренний настрой. В то же время имидж — это инертная составляющая. Он может медленно развиваться.

В рамках проекта застройки нашей площадки на Артамонова — ЖК «Аквамарин» — на месте свалки и сухостоя мы разбиваем сквер и благоустроенную территорию для всех жителей района. Будет оборудован общественный пляж. Для этого выделяется порядка 60 соток участка «Развития».

— Это ответный шаг на неприятие жителей высотной застройки?
— Отчасти. С одной стороны, мы имеем разрешение на строительство, есть документ — бери и строй. Но одним из важных направлений деятельности нашей компании являются социально ориентированные проекты. Мы предусмотрели на депрессивной территории сквер районного уровня.

— Сколько он будет стоить?
— Миллионов 15 минимум. Более того, там наблюдается транспортный коллапс: жители домов ставят машины на детской площадке. В рамках проекта предусмотрены две дороги, они разгрузят существующие заторы и позволят обеспечить проезд новым жильцам ЖК «Аквамарин».

— В основном строительство ваших объектов ведется за счет средств дольщиков?
— Есть процент собственных и кредитных средств, но в основном строительство ведется за счет долевого участия. Если дольщик приходит и просит скидку в пределах разумного — мы соглашаемся. Некоторые рассрочку берут на полтора года.

— Каков земельный банк у «Развития»?
— У нас есть концепция предложения собственникам земельных участков, входящим в проект на правах соинвестора, имея которые можно заработать с земли в два-три раза больше, чем она стоит. Мы готовы предложить очень выгодные условия.

— По такому механизму работаете только вы?
— Практически любой застройщик примет в рассмотрение предложение земли за проценты. Мы тоже использовали такой механизм работы.

— Для «Развития» маржинальность проекта сильно снижается?
— Для нас важно, чтобы место было хорошим. Когда мы платим процент, получается сильный удар по себестоимости. Соответственно, я понимаю, что если земля идет с соинвестором, то мы уже не можем упасть в продажах ниже 33 тыс. руб.

— Есть ли вероятность получить вместе с участком проблемную документацию, сложный бэкграунд проекта?
— Если там проблемы — собственник не захочет брать проценты в данном проекте.

— Какие сейчас у «Развития» взаимоотношения с банками? Какова кредитная нагрузка компании?
— В настоящее время занимаемся оформлением большой кредитной линии. Рассчитывать на большие кредиты под строительство можно только на системообразующие банки, остальные не дают.

С банками мы пытаемся синхронизировать наши принципы работы. Одна из причин — анонсированный властью переход к проектному финансированию. Мы должны быть готовы и морально, и технически, чтобы на одном языке разговаривать с банками. В любом случае это надо запустить. Сейчас происходит трансформация рынка — фактически он должен стать более чистым.

— Ваша компания, между тем, участвует в развитии застроенных территорий. Насколько сложной является эта задача для застройщика?
— Это эксперимент чистой воды. Пока сложно что-то говорить по этому поводу. В принципе, вся концепция рождается из пепла.

— Опыт других застройщиков помогает? Или работа по каждой площадке специфична?
— Опыта нет. На площадку напротив автовокзала мы заходили строиться «револьверным» способом, когда возводится пилотная новостройка, в которую расселяются последующие. В «Ракетный» мы расселили 24 квартиры ветхого жилого дома по ул. Славы, 3, уже готовимся к сносу. У нас до сих пор нет проекта планировки территории (ППТ). Получается, мы ничего не можем здесь начинать, даже в другие районы не можем расселять.

— В проекте пришлось снизить плотность?
— Мы не знаем, каким образом мы придем к этой плотности: увеличив высотность или другим путем. Раньше не было способа утвердить это в договоре. Мы понимали, что нам нужно порядка 120 тыс. кв. м жилья, чтобы потерять 13 тыс. кв. м расселения. С застраиваемой территории планировалось потерять до 12-13% жилья за счет расселения ветхих домов. После того, как плотность была снижена до 80 тыс. кв. м., у нас потеря составит не 12, а 17%. Я не рассчитывал на такие показатели. С территории необходимо расселить 19 домов, раздать 13 тыс. кв. м.

— Мэрия оказывает поддержку?
— Да, администрация города, безусловно, содействует развитию застроенной территории, в том числе, оказывают организационную и методическую поддержку.

— Однако поручение о расселении дома по ул. Славы,14 было после публикации Варламова?
— Правительство Воронежской области и администрация города дали поручение – расселить этот дом значительно раньше публикации Варламова. Мы как инвесторы площадки и городская администрация предложили распределить жильцов в маневренный фонд, пока в 2018 году будет строиться новое жилье. Пока без предоставления готовых квартир никто выезжать не хочет.

— Сколько инвестиций потребовалось бы для расселения?
— В любом случае много, миллионов – порядка 30-40 млн руб. В доме 20 квартир, из которых 15 по договору социального найма и 5 квартир в собственности.